Thị trường địa ốc hồi phục, nhiều "ông lớn" bất động sản đang tăng vay nợ

Khi thị trường bắt đầu bước vào giai đoạn hồi phục, các doanh nghiệp bất động sản cũng dần bắt đầu gia tăng các khoản nợ vay nhằm đẩy mạnh đầu tư.

Theo số liệu mới nhất từ Ngân hàng Nhà nước, tính đến ngày 31/8, tổng dư nợ tín dụng bất động sản trên toàn hệ thống đã đạt khoảng 4,1 triệu tỷ đồng, trong đó dư nợ cho hoạt động kinh doanh bất động sản chiếm hơn 99% với 1,82 triệu tỷ đồng. 

Xét theo cơ cấu, tín dụng đối với các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị và phát triển nhà ở chiếm tỷ trọng lớn nhất với gần 615.000 tỷ đồng. Tiếp đến là dư nợ dành cho khách hàng mua quyền sử dụng đất; dự án xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất; còn lại là dư nợ đối với các dự án văn phòng cho thuê và các phân khúc khác.

Con số này cho thấy dòng vốn ngân hàng đang quay trở lại hỗ trợ thị trường sau giai đoạn trầm lắng cuối năm 2023 và nửa đầu năm 2024. Ngân hàng Nhà nước đánh giá tốc độ tăng trưởng này phù hợp với diễn biến thị trường, khi nhiều dự án đang được triển khai trở lại, tiến độ đầu tư - xây dựng cải thiện, qua đó kéo theo nhu cầu tín dụng gia tăng.

Trong khi đó, tại báo cáo thị trường bất động sản quý III/2025, Bộ Xây dựng cho biết dù tín dụng bất động sản đang cải thiện so với cuối năm 2024 nhưng cần kiểm soát chặt rủi ro tiềm ẩn nhằm bảo đảm phát triển bền vững của thị trường.

Tại báo cáo tài chính hợp nhất quý III/2025 của nhiều doanh nghiệp bất động sản cho thấy, nợ vay bắt đầu gia tăng mạnh trong 9 tháng qua, chiếm trên 60% tổng nguồn vốn của doanh nghiệp.

Điển hình tại Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc - CTCP (HOSE: KBC) kỷ lục nợ vay vượt 1 tỷ USD. Cụ thể, tính đến 30/9/2025, nợ phải trả tiếp tục tăng mạnh 68% so với đầu năm với hơn 40.494 tỷ đồng. Riêng nợ vay tài chính lên tới hơn 27.000 tỷ đồng (hơn 1 tỷ USD), cao gấp 2,6 lần so với đầu năm, chiếm đến 67% tổng nợ phải trả. Trong đó, chủ yếu là nợ vay dài hạn hơn 24.404 tỷ đồng, tăng 151% so với đầu năm; nợ vay ngắn hạn cao gấp 7 lần so với đầu năm, từ 371 tỷ đồng lên hơn 2.602 tỷ đồng.

Đặc biệt, nợ vay tại CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản HUDLAND (HNX: HLD)chiếm đến 96% tổng nguồn vốn của doanh nghiệp. Cụ thể, tính đến 30/9/2025, nợ vay tài chính tăng đến 148% so với đầu năm, từ hơn 668 tỷ đồng lên hơn 1.660 tỷ đồng. Trong đó, nợ vay dài hạn chiếm chủ đạo với hơn 1.464 tỷ đồng, tăng 170%; còn lại là nợ ngắn hạn tăng 55% lên mức gần 196 tỷ đồng.

9 tháng đầu năm 2025, CTCP Tập đoàn Nam Mê Kông (VC3) báo lãi ròng đạt gần 89 tỷ đồng, tăng 70% so với cùng kỳ, tương đương gần 53% so với mục tiêu đề ra cho cả năm 2025. Đáng chú ý, nợ phải trả ghi nhận giảm 10%, còn hơn 1.500 tỷ đồng, chủ yếu do giảm mạnh số tiền người mua trả trước tại dự án Bảo Ninh 2. Trong khi đó, dư nợ vay tăng đến 134% so với đầu năm với gần 275 tỷ đồng, phần lớn do tăng mạnh các khoản vay ngân hàng dài hạn.

Một số doanh nghiệp bất động sản khác cũng ghi nhận nợ vay tăng trưởng hai chữ số, chiếm trên 70% tổng nguồn vốn của doanh nghiệp.

Tại cáo tài chính hợp nhất quý III/2025 tại CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (mã:KDH) cho thấy, tại thời điểm 30/9, nợ vay chiếm đến 78% nguồn vốn của doanh nghiệp. Cụ thể, nợ phải trả tăng 12% lên hơn 12.703 tỷ đồng. Trong đó, dư nợ vay tại Nhà Khang Điền ghi nhận hơn 9.884 tỷ đồng, tăng 39% do tăng các khoản vay ngân hàng, trong đó có khoản vay ngắn hạn 1.250 tỷ đồng (lãi suất 9%/năm) đáo hạn vào tháng 4/2026 để tài trợ dự án khu dân cư Phong Phú 2, được đảm bảo bằng quyền sử dụng đất và tài sản phát sinh tại xã Bình Hưng, TPHCM.

Ngoài ra, nợ vay tại CTCP Dịch vụ Bất động sản Đất Xanh (mã: DXS) cũng tăng 26% lên gần 2.800 tỷ đồng, chủ yếu do các khoản vay ngân hàng. Số tiền người mua trả trước tăng 93%, lên gần 768 tỷ đồng; Nợ vay tại Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Văn Phú (VPI) tăng 33%, từ 4.549 tỷ đồng lên 6.043 tỷ đồng, chiếm 41% nguồn vốn của doanh nghiệp; tại CTCP Sonadezi Long Bình nợ vay tăng 65% lên mức 83 tỷ đồng; nợ vay tại CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (mã: PDR) tăng 10% từ 5.343 tỷ đồng lên mức 5.892 tỷ đồng; Tổng Công ty IDICO - CTCP (mã: IDC) tăng 31% lên hoen 4.119 tỷ đồng;...

Đáng chú ý, nhiều doanh nghiệp giảm nợ nhờ đáo hạn hợp đồng vay với ngân hàng. Chẳng hạn tại CTCP Đầu tư và Xây dựng HUD4 (mã: HU4) ghi nhận dư nợ giảm 70%, còn 106 tỷ đồng, nhờ tất toán được gần 127 tỷ đồng khoản vay dài hạn đến hạn trả tại TPBank.