"Của để dành" tại các doanh nghiệp bất động sản nhà ở còn rủng rỉnh?

Đối với doanh nghiệp bất động sản, ngoài báo cáo doanh thu và lợi nhuận hàng quý thì “của để dành” là một khoản mục đáng được nhà đầu tư quan tâm.

Theo đó, trên báo cáo tài chính, khoản “người mua trả tiền trước” và “doanh thu chưa thực hiện” là hai chỉ số được các nhà đầu tư ví von như “của để dành” của doanh nghiệp bất động sản bởi nó sẽ được ghi nhận vào kết quả kinh doanh khi đến kỳ hạch toán.

Điểm giống nhau giữa hai khoản mục là đều biểu hiện cho số tiền mà doanh nghiệp bất động sản nhận trước từ khách hàng và sẽ được ghi nhận thành doanh thu khi doanh nghiệp hoàn tất nghĩa vụ về bất động sản theo hợp đồng với khách hàng. Tuy nhiên, mỗi khoản mục lại có ý nghĩa riêng cũng như cách hạch toán về doanh thu khác nhau.

Đối với người mua trả tiền trước, khoản mục này thường được quan tâm tại các doanh nghiệp bất động sản nhà ở. Số tiền tại khoản mục này sẽ được để yên và chỉ được chuyển thành doanh thu khi doanh nghiệp hoàn thành và bàn giao hạng mục bất động sản cho người mua. Do đó, khi doanh thu từ một dự án được “giải phóng” khỏi Người mua trả tiền trước thường sẽ giúp doanh nghiệp ghi nhận kết quả kinh doanh đột biến trong quý hoặc trong năm.

Nhìn chung, tỷ trọng hai khoản mục người mua trả tiền trước và doanh thu chưa thực hiện trên tổng tài sản càng lớn, càng chứng minh được doanh nghiệp bất động sản đó sẽ có nguồn doanh thu ổn định trong tương lai.

"Của để dành" tại loạt ông lớn bất động sản nhà ở sụt giảm mạnh

Tại CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản An Gia (mã: AGG), trong 9 tháng đầu năm 2025, lợi nhuận sau thuế chỉ thu về hơn 199 tỷ đồng, giảm 17% so với cùng kỳ. Đáng nói, trong khi lợi nhuận giảm thì của để dành tại An Gia tính đến 30/9/2025 lại giảm đến 51% so với đầu năm, chỉ còn hơn 234 tỷ đồng, chủ yếu do khách hàng cá nhân mua căn hộ dự án giảm đến 49% còn gần 200 tỷ đồng và giao dịch với bên liên quan cho một số dự án như The Gio Riverside, The La Village, Westgate2 giảm đến 62% còn hơn 34 tỷ đồng.

Đặc biệt, của để dành tại Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (mã: KDH) hao hụt đáng kể. Trong đó, người mua trả tiền trước giảm mạnh đến 80% so với đầu năm, từ 1.901 tỷ đồng xuống còn hơn 379 tỷ đồng. Nguyên nhân do nhận trước tiền chuyển nhượng bất động sản giảm. Còn doanh thu chưa thực hiện cũng giảm 25% so với đầu năm, còn gần 26 tỷ đồng. 

Trong khi của để dành giảm mạnh, kết quả kinh doanh của Nhà Khang Điền trong 9 tháng đầu năm 2025 lại tăng vọt với lợi nhuận sau thuế đạt gần 841 tỷ đồng, tăng đến 105% so với cùng kỳ. 

Một doanh nghiệp bất động sản nhà ở khác là CTCP Đầu tư Nam Long (mã: NLG) cũng có của để dành giảm mạnh với hơn 2.700 tỷ đồng. Bao gồm người mua trả tiền trước giảm 19% chỉ thu về hơn 2.446 tỷ đồng. Đây là các khoản ứng trước từ khách hàng có nhu cầu mua căn hộ, nhà phố, biệt thự và đất; Còn doanh thu chưa thực hiện cũng giảm nhẹ 9% xuống còn gần 300 tỷ đồng.

Tính đến cuối tháng 9/2025, Bất động sản Phát Đạt (HOSE: PDR) cũng có của để dành giảm 82% so với đầu năm, từ 133,5 tỷ đồng xuống còn 24,8 tỷ đồng. Nguyên nhân chủ yếu do số tiền người mua trả trước cho dự án Bắc Hà Thanh giảm mạnh 87%, chỉ còn hơn 17 tỷ đồng.

Giá trị của để dành của CTCP Tập đoàn C.E.O (mã: CEO) cũng giảm mạnh so với đầu năm. Cụ thể, người mua trả tiền trước giảm 33%, từ 812 tỷ đồng xuống còn hơn 541 tỷ đồng; doanh thu chưa thực hiện được giảm 9% với hơn 151 tỷ đồng (bao gồm ngắn hạn hơn 31 tỷ đồng, tăng 704% và dài hạn gần 120 tỷ đồng, giảm 26% so với đầu năm). Của để dành giảm nhưng lợi nhuận sau thuế 9 tháng đầu năm 2025 tại CEO tăng đến 45% đạt gần 148 tỷ đồng.

CTCP Quốc Cường Gia Lai (HOSE: QCG) cũng là một doanh nghiệp bất động sản nhà ở có của để dành giảm đến 37% so với đầu năm, từ 149,7 tỷ đồng giảm xuống còn 94 tỷ đồng. Đây chủ yếu là số dư các khoản thanh toán của khách hàng trả trước theo tiến độ của các hợp đồng chuyển nhượng bất động sản. Các khoản tiền này Công ty đã hoàn thành thủ tục hóa đơn tài chính cho khách hàng theo quy định của Bộ tài chính và sẽ được ghi nhận là doanh thu khi côngty bàn giao bất động sản hoàn thành cho khách hàng. 

Ngoài ra, của để dành của nhiều doanh nghiệp bất động sản nhà ở khác cũng giảm. Đơn cử tại Tập đoàn Hà Đô giảm 26% còn hơn 17 tỷ đồng; CTCP Tổng CTCP Địa ốc Sài Gòn (mã: SGR) giảm 11% với hơn 139,5 tỷ đồng; CTCP Đầu tư Hạ tầng Kỹ thuật Thành phố Hồ Chí Minh (mã: CII) giảm 7% xuống còn 155 tỷ đồng; CTCP DRH Holdings (mã: DRH) giảm mạnh 58% chỉ còn hơn 222 tỷ đồng;...

Vẫn có doanh nghiệp bất động sản có "của để dành" phình to

Đầu tiên phải nhắc đến CTCP Đầu tư Văn Phú - INVEST (mã: VPI) với giá trị của để dành cao gấp 9,2 lần so với đầu năm, đạt hơn 839 tỷ đồng. Trong đó, người mua trả tiền trước cao gấp 9,6 lần và hơn 9 tỷ đồng doanh thu chưa thực hiện, tăng 99% so với đầu năm. 

Của để dành tại Văn Phú tăng mạnh chủ yếu do số tiền người mua trả trước cho dự án Yên Phong - Bắc Ninh tăng mạnh từ 36 tỷ đồng lên hơn 132 tỷ đồng. Ngoài ra có thêm tiền trả trước cho dự án Vlasta Thủy Nguyên hơn 594 tỷ đồng và dự án TT39-40 Khu đô thị mới Văn Phú gần 97 tỷ đồng.

Tính đến 30/9/2025, giá trị của để dành tại CTCP Tập đoàn Đất Xanh (mã: DXG) cũng tăng đến 163% so với đầu năm, đạt hơn 3.022 tỷ đồng. Trong đó, người mua trả tiền trước tăng đến 174% lên hơn 2.942 tỷ đồng và hơn 79 tỷ đồng doanh thu chưa thực hiện.

CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà (HOSE: ITC) cũng ghi nhận của để dành đạt hơn 430 tỷ đồng, tăng 13% so với đầu năm; Tổng Công ty cổ phần Đầu tư Phát triển Xây dựng (mã: DIG) cũng tăng 23% với hơn 3.277 tỷ đồng chủ yếu từ người mua trả tiền trước các dự án như KĐT mới Nam Vĩnh Yên, KĐT Chí Linh, KDC Thương mại Vị Thanh,...

Tính chung 9 tháng đầu năm 2025, nguồn cung bất động sản nhà ở đạt hơn 100 nghìn sản phẩm, cao hơn 22% so với cả năm 2024. Trong đó, có hơn 86 nghìn sản phẩm mới, gấp 1,3 lần cả năm 2024. Phần còn lại là hàng tồn kho tiếp tục chào bán, đang có xu hướng giảm nhờ nhu cầu phục hồi cùng sự hỗ trợ từ các chính sách ưu đãi về tín dụng.

Nguồn cung mới đa dạng hóa theo khu vực, mở rộng từ lõi đô thị ra các đô thị vệ tinh và đô thị loại II. Miền Bắc dẫn đầu với 49% nguồn cung mới, miền Nam 27% và miền Trung 23%, trong đó miền Trung tăng mạnh 10 điểm % nhờ các chủ đầu tư đẩy nhanh tiến độ để đón đầu nhu cầu phục hồi.