Những chính sách mới tác động tích cực khi Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực từ ngày 1/8/2024

Trả lời câu hỏi của Báo Tiền phong về quan điểm, mục đích và những tác động tích cực khi chính sách mới sẽ được áp dụng từ 1/8, ông Hoàng Hải cho rằng, điểm chung trong việc sửa đổi, bổ sung tại Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở là sửa đổi phải đảm bảo được sự phù hợp với thực tế; tháo gỡ tồn tại, khắc phục hạn chế; đảm bảo tính hợp hiến, sự thống nhất, đồng bộ giữa hai Luật này với các Luật khác có liên quan; đẩy mạnh phân cấp, phân quyền; rút ngắn thủ tục hành chính; chuyển trọng tâm từ quản lý bằng các công cụ hành chính sang sử dụng hiệu qủa các công cụ kinh tế để thúc đẩy phát triển nhà ở và thị trường bất động sản.

Ông Hoàng Hải nhận xét, chưa bao giờ chúng ta có được sự đồng thuận của Quốc hội, Chính phủ, các cơ quan Trung ương và địa phương như hiện nay và cũng chưa bao giờ chúng ta sửa đồng bộ một lúc 4 Luật liên quan tới nhau là: Luật Đất đai, Luật Các tổ chức tín dụng, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở. Điều này thể hiện sự quyết tâm trong việc ban hành các chính sách để tháo gỡ khó khăn vướng mắc cho doanh nghiệp và người dân. “Tất cả vì mục tiêu hỗ trợ các doanh nghiệp và người dân tháo gỡ khó khăn, tạo điều kiện để các dự án được triển khai, thúc đẩy dòng vốn, làm minh bạch hoá, phát triển lành mạnh và bền vững thị trường bất động sản”.

7 điểm mới quan trọng trong Luật Kinh doanh bất động sản 2023

Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 gồm 10 chương với 83 điều, quy định về kinh doanh bất động sản, quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân trong kinh doanh bất động sản và quản lý Nhà nước về kinh doanh bất động sản. Đối tượng áp dụng của Luật là tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản tại Việt Nam. Tại Hội thảo, ông Hoàng Hải nhấn mạnh 7 điểm mới trong Luật Kinh doanh bất động sản sẽ có tác động tích cực tới thị trường.

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 làm rõ phạm vi điều chỉnh, đảm bảo thống nhất, không chồng chép với các Luật khác, đồng thời cũng bổ sung những quy định về trường hợp không áp dụng Luật này. Ông Hoàng Hải cho biết, trước đây Nghị định 02/CP hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản 2013 đưa cả các công việc của các tổ chức tín dụng vào, hay việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức do giải thể, phá sản, chia tách… không thuộc phạm vi kinh doanh. Ông Hoàng Hải cho hay: “Những gì không thuộc thì loại trừ, những gì không phải kinh doanh thì đều nằm ngoài Luật này”. Bên cạnh đó, trường hợp cá nhân kinh doanh quy mô nhỏ, dưới quy mô nhỏ sẽ không thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật này. Những khái niệm “kinh doanh quy mô nhỏ”, “dưới quy mô nhỏ” sẽ được giải thích rõ ràng trong Nghị định hướng dẫn mới. Ngoài ra còn một số khái niệm pháp lý quan trọng khác như condotel, officetel, sàn xây dựng… cũng được định nghĩa rõ ràng, cụ thể.

Thứ hai, Luật mới đã bổ sung, hoàn thiện các quy định về việc công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh, xác định việc công khai thông tin là điều kiện bắt buộc khi kinh doanh bất động sản, góp phần nâng cao tính minh bạch của thị trường, bảo vệ quyền lợi của người mua, thuê, thuê mua bất động sản. Ông Hoàng Hải cho biết, trước đây, Luật chưa nói rõ cụ thể công khai những gì và công khai ở đâu, thế nhưng Luật mới này sẽ quy định rõ việc công khai những nội dung gì và công khai trên website của Sở Xây dựng, Bộ Xây dựng. Ngoài ra, Nghị định hướng dẫn mới cũng quy định cụ thể việc công bố vấn đề quy hoạch, chấp thuận chủ trương đầu tư, thông báo đủ điều kiện huy động vốn. Thêm nữa, Luật mới cũng bổ sung những hành vi bị cấm, làm chặt chẽ hơn những hành vi như giả mạo tài liệu, huy động tiền, thuê mua nhà không đúng quy định…

Thứ ba, Luật Kinh doanh bất động sản mới bổ sung, hoàn thiện các quy định về điều kiện đối với tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản. Ông Hoàng Hải cho hay, Luật mới siết lại những chủ đầu tư không đủ năng lực tài chính nhưng ôm đồm một lúc nhiều dự án, bằng cách tăng điều kiện đối với kinh doanh bất động sản, bổ sung điều kiện đối với tổ chức, cá nhân. Sắp tới, một doanh nghiệp thực hiện một dự án phải đáp ứng 5 điều kiện, làm như vậy để sàng lọc được chủ đầu tư đủ năng lực về mặt tài chính. Điều kiện tăng cường thêm là, Ngân hàng Nhà nước, Bộ Tài chính cũng đang góp ý việc dự án trên 20ha thì vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp phải đáp ứng đủ 15% so với tổng vốn đầu tư dự án, nếu dự án dưới 20ha thì phải đáp ứng 12%. Đồng thời, Luật mới cũng điều chỉnh chính sách đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài để đảm bảo thống nhất với Luật Đầu tư và Luật Đất đai mới. Ông Hoàng Hải ví dụ cụ thể, khi người Việt Nam định cư ở nước ngoài vẫn còn giữ quốc tịch Việt Nam thì vẫn được hưởng quyền mua bán, sở hữu bất động sản như công dân trong nước. Đối với những người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhưng không còn quốc tịch Việt Nam thì cũng vẫn được hưởng một số quyền lợi khi mua bán, sở hữu nhà. Theo ông Hoàng Hải, việc này sẽ giúp nước ta thu hút được nhiều nguồn lực hơn về mặt ngoại tệ và đầu tư.

Thứ tư, Luật mới bổ sung, hoàn thiện các quy định về nguyên tắc, điều kiện, thực hiện kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có sẵn và hình thành trong tương lai theo hướng chặt chẽ hơn, góp phần phát triển thị trường bất động sản bền vững. Ông Hoàng Hải cho biết, Luật Kinh doanh bất động sản mới đã kết cấu lại, bổ sung, làm rõ từng loại hình kinh doanh bất động sản được đưa vào kinh doanh như những công trình có sẵn, công trình hình thành trong tương lai và quyền sử dụng đất đã có hạ tầng trong dự án bất động sản. Kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng là một điểm mới của Luật lần này. Đối với công trình có sẵn, Luật quy định thời điểm xác lập quyền sở hữu là khi bên mua đã nhận bàn giao nhà. Đặc biệt, có rất nhiều điểm mới đối với các công trình hình thành trong tương lai. Nghị định mới quy định chi tiết điều kiện để đưa các công trình vào kinh doanh, cụ thể hoá hình thức đặt cọc huy động vốn. Trước đây, quy định hình thức đặt cọc không rõ nên phát sinh nhiều hình thức như đặt chỗ, giữ chỗ, góp vốn đầu tư… thì nay hình thức đặt cọc đã rõ ràng, không vượt quá 5% giá bán nhà. Tỷ lệ thanh toán khi mua nhà ở hình thành trong tương lai cũng cụ thể như: Thanh toán lần đầu không vượt quá 30% (đã gồm 5% tiền đặt cọc), lần tiếp theo đóng theo tiến độ nhưng không vượt quá 70% và lần cuối cùng đóng không quá 95%. Đối với giao dịch thuê mua nhà, việc thanh toán trước của bên thuê mua không quá 50% (trước đây không quá 70%). Nếu như trước đây, Luật quy định phải có bảo lãnh của ngân hàng khi mua nhà thì nay người mua được quyền lựa chọn có bảo lãnh hoặc không có bảo lãnh. Liên quan đến việc kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng trong dự án, Luật quy định chặt chẽ dự án phải hoàn thành nghiệm thu hạ tầng kỹ thuật.

Thứ năm, Luật mới cũng bổ sung, hoàn thiện các quy định về chuyển nhượng dự án bất động sản. Ông Hoàng Hải cho hay, theo thống kê, Thành phố Hồ Chí Minh có 186 dự án đang gặp khó khăn. Hà Nội cũng tương tự. Đà Nẵng, Cần Thơ, Quảng Ninh, Hải Phòng…cũng đều vướng. Một trong những nguyên nhân là do các chủ đầu tư đuối vốn không thể tiếp tục thực hiện dự án nhưng cũng không chuyển nhượng cho người khác được. Trước đây, một trong những điều kiện để chuyển nhượng dự án là phải có giấy chứng nhận. Tuy nhiên, điều kiện để có giấy chứng nhận là phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính và các nghĩa vụ khác nên thời gian kéo dài. Luật mới đã điều chỉnh việc này, cho phép chủ đầu tư được chuyển nhượng dự án toàn bộ hoặc một phần không cần phải có giấy chứng nhận nhưng bắt buộc phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Điều này cởi trói cho các doanh nghiệp đuối vốn, thúc đẩy việc hoàn thành dự án của những người đến sau có tài chính, không bỏ hoang lãng phí. Ông Hoàng Hải cho rằng, đây là một điểm mới rất tiến bộ. Ông cho biết, cho phép chuyển nhượng dự án nhưng chúng ta sẽ đưa ra những điều kiện chuyển nhượng chặt chẽ như: Dự án không bị đình chỉ thi công, đã thực hiện giải chấp nếu có thế chấp, dự án còn trong thời gian thực hiện, đảm bảo tính độc lập của việc chuyển nhượng, trách nhiệm của bên nhận chuyển nhượng… Một ví dụ khác như, khi chuyển nhượng dự án cho tổ chức kinh tế nước ngoài, nếu như trước đây, tổ chức ấy phải làm thủ tục trả lại đất cho Nhà nước, sau đó, Nhà nước lại làm thủ tục bàn giao đất cho tổ chức ấy. Quy trình đó mất rất nhiều thời gian. Với Luật mới, sau khi có quyết định cho phép chuyển nhượng của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và các bên đã ký hợp đồng chuyển nhượng thì việc thực hiện thủ tục về đất đai sẽ theo quy định pháp luật về đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản mới không quy định nữa.

Thứ sáu, Luật mới hoàn thiện các quy định về kinh doanh dịch vụ bất động sản. Quy định rõ các loại hợp đồng trong kinh doanh bất động sản. Ông Hoàng Hải cho hay, để hạn chế tình trạng hai giá trong đầu tư kinh doanh bất động sản gây thất thu thuế, gây khó khăn trong việc định giá bất động sản, Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản đang nghiên cứu và đề xuất nhiều giải pháp. Luật mới khuyến khích giao dịch bất động sản thông qua sàn. Doanh nghiệp khi kinh doanh dịch vụ phải thanh toán thông qua tài khoản mở tại một tổ chức tín dụng đang hoạt động hợp pháp ở Việt Nam. “Chúng ta không thể siết một lúc mà sẽ tiến dần tới việc minh bạch, kiểm soát về thuế, về giá, rồi sẽ nâng cao tính chuyên nghiệp, minh bạch để các sàn giao dịch phát huy đúng vai trò của mình thông qua việc hoàn thiện khung pháp lý”. Các sàn giao dịch hoạt động phải được cấp giấy chứng nhận. Giấy chứng nhận này sẽ do Sở Xây dựng các địa phương cấp. Điều kiện để cấp giấy chứng nhận sàn giao dịch rất đơn giản: Có 100m2 diện tích, có một người quản lý, có giấy phép thành lập theo quy định…Sắp tới, chúng ta cũng luật hoá sàn giao dịch điện tử, có hợp đồng, chữ ký số. Việc này sẽ giúp cho các sàn giao dịch hoạt động dễ dàng hơn khi có nhiều văn phòng ở nhiều nơi khác nhau.

Thứ bảy, Luật mới bổ sung các quy định về điều tiết thị trường bất động sản thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, chương trình, kế hoạch phát triển đô thị, nhà ở, điều chỉnh dự án bất động sản, các chính sách về thuế, tín dụng và các chính sách khác; bảo đảm cung cầu và cơ cấu sản phẩm bất động sản phù hợp theo từng giai đoạn của thị trường, bảo đảm thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, an toàn, bền vững.

Kỳ vọng ra đời Trung tâm giao dịch bất động sản Nhà nước

Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản kỳ vọng vào việc thành lập một Trung tâm giao dịch bất động sản của Nhà nước trong thời gian tới. Ông cho biết sẽ kiên trì đeo đuổi việc này với hy vọng trong vài năm tới sẽ có mô hình thí điểm. “Chúng tôi sẽ tham mưu lãnh đạo Bộ Xây dựng sau này sẽ có một nghị quyết thí điểm nào đó bởi vì người dân được hưởng lợi rất nhiều”, ông Hoàng Hải chia sẻ.

Trung tâm giao dịch bất động sản Nhà nước sẽ tích hợp được hệ thống cơ sở dữ liệu qua các đơn vị có liên quan để thực hiện quản lý giao dịch bất động sản. Đây là giải pháp đổi mới cách thức vận hành của thị trường bất động sản nước ta. Trung tâm giao dịch bất động sản Nhà nước là trung tâm dịch vụ công trực thuộc UBND cấp tỉnh có 3 nhiệm vụ chính: Quản lý giao dịch bất động sản, thu thuế, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trung tâm giao dịch bất động sản Nhà nước hoạt động theo cơ chế một cửa liên thông, tăng cường sử dụng hệ thống công nghệ thông tin, tạo điều kiện tiện ích cho người dân và doanh nghiệp. Bên bán và bên mua thực hiện các thủ tục khai báo thông tin mua bán bất động sản, nộp đơn yêu cầu sang tên, sau 2-3 ngày, các thủ tục sẽ được hoàn tất.

Ông Hoàng Hải cho hay, ngoài tiện lợi cho người dân, doanh nghiệp, sự minh bạch thông tin, chống rửa tiền… thì Nhà nước sẽ có một kho dữ liệu khổng lồ về thông tin giao dịch bất động sản. Hiện nay, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản đang xây dựng kho dữ liệu và sẽ tích hợp vào đó nhiều thông tin như thế chấp dự án ở ngân hàng nào, dự án đã bán cho ai chưa, lịch sử giao dịch dự án… “Bằng cách tích hợp thông tin về một đầu mối, chúng ta sẽ biết chính xác lượng giao dịch và sẽ kiểm soát được giá”, ông Hoàng Hải chia sẻ.

Trung tâm giao dịch bất động sản Nhà nước sẽ thể chế hóa được chủ trương, hoàn thiện các quy định bảo đảm công khai, minh bạch như: Công khai giá đất, bắt buộc giao dịch qua các sàn giao dịch, thanh toán qua ngân hàng, không dùng tiền mặt... Đồng thời, đảm bảo đồng bộ hệ thống pháp luật, hoàn thiện cơ chế phòng, chống rửa tiền và tài trợ khủng bố ở Việt Nam theo pháp luật về Phòng chống rửa tiền; giúp ngăn chặn các hành vi lừa đảo trong giao dịch bất động sản, chống thất thu thuế, tạo lập môi trường kinh doanh lành mạnh…

Ông Hoàng Hải cũng chia sẻ tiện ích của mô hình trung tâm giao dịch bất động sản Bắc Kinh. Ông cho biết, tất cả mọi thủ tục, thông tin liên quan đến mua bán bất động sản, người dân, doanh nghiệp chỉ cần đến đây điền yêu cầu vào một cái phiếu và sẽ có ngay kết quả. Bắc Kinh đã thành lập 16 trung tâm giao dịch ở 16 quận, người dân chỉ việc tới đó liên hệ, sau 3 ngày là có sổ, có giấy và được làm miễn phí. “Tới Trung tâm giao dịch bất động sản Bắc Kinh sẽ thấy được số lượng giao dịch, bao nhiêu tiền đổ về đó hết. Tất cả các loại giao dịch có ô, có chuồng cả. Người dân chỉ cần làm một tờ phiếu gửi đến đấy là có dữ liệu ngay”, ông Hoàng Hải nói.

Ông Hoàng Hải chia sẻ, hiện vẫn còn một số vấn đề đang phải tính toán như hệ thống thông tin, bộ máy, con người và rất nhiều dữ liệu chưa làm kịp. Vì thế, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản hy vọng mô hình Trung tâm giao dịch bất động sản Nhà nước sẽ sớm được thí điểm, đặc biệt sau khi Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực từ 1/8/2024.