Đề nghị bổ sung hai khoản phí khi định giá đất

HoREA cho biết, khoản 8 Điều 1 “Dự thảo Nghị định 44” bổ sung “Điều 5đ. Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp thặng dư” tại khoản “3. Ước tính tổng chi phí phát triển của thửa đất, khu đất” chưa bao gồm 02 khoản là chi phí dự phòng trong quá trình xây dựng; Chi phí lãi vay, nên chưa thật hợp tình hợp lý.

Điều này cũng chưa cân bằng giữa cách tính về ước tính tổng chi phí phát triển của thửa đất, khu đất” tại khoản 3 với cách tính về ước tính tổng doanh thu phát triển của thửa đất, khu đất” tại khoản 2.

Phương pháp thặng dư lấy tổng doanh thu ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất. Tuy nhiên dự thảo sửa đổi, bổ sung Nghị định 44 chưa tính chi phí dự phòng và lãi vay trong tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất.

HoREA cho rằng, quá trình thực hiện dự án thường phát sinh thêm chi phí đầu tư xây dựng nên việc lập chi phí dự phòng rất cần thiết.

Bên cạnh đó, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã quy định doanh nghiệp phải có vốn chủ sở hữu trên 20% tổng vốn đầu tư dự án dưới 20 ha và trên 15% với dự án lớn hơn 20 ha.

Nếu thực hiện nhiều dự án, doanh nghiệp phải phân bổ vốn chủ sở hữu đảm bảo tỷ lệ trên cho từng dự án. Do đó, các chủ đầu tư phải huy động thêm nguồn vốn khác, trong đó có vốn vay tín dụng.

Cũng theo HoREA, chi phí lãi vay là khoản chi thực tế của tất cả doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

Vì vậy, HoREA đề nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường xem xét trình Thủ tướng Chính phủ xem xét bổ sung 02 khoản chi phí gồm chi phí dự phòng và chi phí lãi vay vào khoản 3 Điều 5đ Nghị định số 44/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung tại khoản 8 Điều 1 “Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất.

Theo đó, chi phí đầu tư xây dựng để xác định giá đất trong Nghị định này bao gồm: Chi phí xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, xây dựng nhà ở, công trình xây dựng khác; chi phí thiết bị; chi phí tư vấn đầu tư xây dựng; chi phí quản lý dự án và một số khoản mục chi phí khác theo quy định tại suất vốn đầu tư đối với trường hợp sử dụng suất vốn đầu tư.

Trường hợp thửa đất, khu đất cần định giá thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền thì không tính chi phí xây dựng nhà ở trong chi phí đầu tư xây dựng.

Chi phí kinh doanh bao gồm chi phí quảng cáo, bán hàng, chi phí quản lý vận hành được tính bằng tỷ lệ % trên doanh thu phù hợp với mặt bằng chung tại địa phương. Chi phí dự phòng theo quy định của pháp luật về xây dựng; Chi phí lãi vay theo quy định của pháp luật về thuế.