Điểm lại những cụm từ "nóng" nhất thị trường bất động sản 2022

Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn nhận định, khó khăn trong việc tiếp cận vốn do siết room tín dụng cùng với kiểm soát phát hành trái phiếu bất động sản đã khiến cho các doanh nghiệp bất động sản phải áp dụng các chính sách chiết khấu 50%, chia nhỏ bất động sản để huy động vốn, các khách hàng/nhà đầu tư phải cắt lỗ. Bên cạnh đó vẫn còn các nhóm nhà đầu tư canh để bắt đáy trong lúc các doanh nghiệp phải tái cơ cấu để tồn tại.

Khái quát lại thị trường, ông Đinh Minh Tuấn đã dùng những cụm từ hot để cho thấy những gì đã diễn ra trong năm 2022.

Siết tín dụng

Theo ông Đinh Minh Tuấn, cơn sốt đất trong giai đoạn dịch Covid-19 đã tạo ra tâm lý có thể kiếm lời trong ngắn hạn “tiền vẫn tăng lên khi đang ngủ”, cùng với đó là là các chính sách mở từ chủ đầu tư có thể cho phép người mua nhà chỉ cần 50 triệu đồng là có thể sở hữu căn hộ.

Nhiều nhà đầu tư bất chấp rủi ro khi cố gắng dùng đòn bẩy tối đa hoặc chỉ cần vào giai đoạn đầu nhằm hưởng lợi phần chiết khấu. Nhưng phần cay đắng lại nằm lại phía sau khi ngân hàng từ chối cho vay, hết room để giải ngân cùng với thời điểm nhu cầu giảm sút đã đẩy các nhà đầu tư vào tình huống “không có tiền để theo tiếp hợp đồng, muốn bán cắt lỗ cũng không xong mặc dù đã giảm tới vài trăm triệu”. 

Cắt lỗ 

“Mua vàng thì lỗ, mua thổ thì lời” dường như không phù hợp với bối cảnh thị trường 2022 khi hàng loạt dự án vừa mở bán đối mặt với tình cảnh “cắt lỗ”, nhẹ thì vài chục triệu nặng thì tỷ là chuyện bình thường. 

2022 cũng là lần đầu tiên trong vòng 5 năm trở lại nhiều chủ đầu tư lớn trên thị trường tung ra gói chiết khấu khủng 50% nhằm kích cầu tiêu dùng có sẵn tiền mặt trong bối cảnh room tín dụng ngân hàng siết chặt, khó huy động thêm vốn từ các kênh cổ phiếu và trái phiếu.

Mua chung bất động sản

Đầu tư bất động sản trước giờ là cuộc chơi không dành cho số đông, với số vốn dưới 100 triệu đồng thông thường chỉ có 2 lựa chọn đầu tư (i) gửi tiền vào ngân hàng và (ii) mua vàng.

Do đó, xu hướng chia nhỏ bất động sản thành các phần đầu tư nhỏ hơn sẽ là xu hướng trong tương lai mở ra một kênh đầu tư/huy động mới bên cạnh các kênh đầu tư truyền thống khác. 

Nói về rủi ro, nếu xét trên các quy định hiện tại thì (i) nhà đầu tư không nắm tài sản (ii) các cam kết có thể bị phá vỡ như condotel (iii) chưa được bảo vệ bởi các quy định rõ ràng từ các cơ quan nhà nước như cổ phiếu, trái phiếu…

Bắt đáy  

Bất động sản là tài sản có giá trị và giá thị thị trường được quyết định nhiều bởi nhu cầu nhà ở và nguồn cung, khác với cổ phiếu trong một thời điểm có thể giảm mạnh và sau đó sẽ bật lên nhanh chóng. 

Với tình hình hiện tại có thể thấy thị trường đang có dấu hiệu giảm tốc khi nguồn cung, nhu cầu và giao dịch sụt giảm, lãi suất tăng cao và áp lực đáo hạn trái phiếu hơn 700 ngàn tỷ cho giai đoạn 2023-2025. 

Có thể rất khó để xác định đâu là đáy và xác định thời điểm phù hợp để tham gia bắt đáy, chỉ có thể dựa vào một số chỉ báo quan trọng: lãi suất có giảm hay chưa, room tín dụng ngân hàng có tăng thêm hay không và chính sách hỗ trợ thị trường (như gói 30.000 tỷ năm 2012).  

Nếu cả 3 câu hỏi trên đều có chung đáp án là có thì đó là thời điểm phù hợp để ra các quyết định đầu tư phù hợp. “Bắt đáy luôn là con dao 2 lưỡi, và bắt dao rơi có ngày đứt tay”.

Tái cơ cấu

Việc Ngân hàng Nhà nước kiểm soát chặt chẽ thị trường tín dụng, phát hành trái phiếu đã tạo ra rất nhiều khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn để phát triển dự án, thanh toán nhà cung cấp cũng như chi phí hoạt động chung của doanh nghiệp.

Các doanh nghiệp lớn nhỏ lần lượt phải điều chỉnh tái cơ cấu lại các khoản nợ: gia hạn nợ, chuyển đổi gói vay sang lãi suất mới, mua lại trái phiếu và quyền chọn chuyển đổi thành các sản phẩm bất động sản.

Bên cạnh nhiều doanh nghiệp lớn nhỏ cũng tái cơ cấu hoạt động kinh doanh bắt đầu thu gọn mô hình giảm quy mô 30-70%, tập trung các sản phẩm lõi và đẩy mạnh chiết khấu lên tới 50%.

“Hiệu ứng tuyết lở bắt đầu từ những khó khăn từ tiếp cận vốn từ người bán và người mua đã tạo nên bức tranh ảm đảm trong những tháng cuối năm 2022”.