Diễn biến trái chiều thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh quý 1/2021

Đất nền dẫn dắt thị trường

Cụ thể, Ở phân khúc đất nền, nguồn cung tại TP.HCM và các tỉnh giáp ranh giảm nhẹ, tuy nhiên tỷ lệ tiêu thụ tăng 37% so với quý liền trước. Khi quỹ đất sạch tại TP ngày càng khan hiếm, thị trường đất nền vùng ven tiếp tục giữ vị thế chủ lực. Trong đó, Long An dẫn đầu nguồn cung và lượng tiêu thụ mới toàn thị trường.

Theo ghi nhận, từ đầu năm đến nay, tại TP Hồ Chí Minh và các tỉnh giáp ranh chào đón khoảng 7 dự án mở bán (3 dự án mới và 4 giai đoạn tiếp theo của dự án đã mở bán trước đó) cung cấp gần 1.300 nền, (bằng 96% quý trước). Lượng tiêu thụ đạt khoảng 1.146 nền, xấp xỉ 88% tổng nguồn cung mở bán được thị trường đón nhận, bằng 137% so với quý IV/2020 (837 nền).

Trong đó, nếu chỉ tính riêng TP Hồ Chí Minh, thị trường đất nền dự án tiếp tục không ghi nhận nguồn cung mới. Giao dịch hiện tại chủ yếu tập trung ở nguồn hàng tồn kho hoặc dự án đất dân hộ lẻ, quy mô nhỏ, do cá nhân tự đứng ra phân lô tách thửa để bán.

Sức cầu chung toàn thị trường TP Hồ Chí Minh ở mức trung bình, không có nhiều biến động. Và khi quỹ đất sạch tại TP Hồ Chí Minh ngày càng khan hiếm, thị trường đất nền vùng ven tiếp tục giữ vị thế chủ lực. Trong đó, Long An dẫn đầu nguồn cung và lượng tiêu thụ mới toàn thị trường.

Nguồn cung của tỉnh này đạt 845 nền, cao nhất trong 5 địa phương, gấp khoảng 6 lần Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu trong khi TP HCM không có nền nào được bán ra. Bản thân Long An chiếm 65% nguồn cung đất nền mới toàn thị trường. Tỷ lệ tiêu thụ của Long An cũng đạt 90%.

Không riêng về nguồn cung, giá bán đất nền Long An cũng ở mức cao, dẫn đầu thị trường, trung bình đạt 27 triệu đồng/m2. Giá đất nền cao nhất được giao dịch có thể lên tới gần 50 triệu đồng/m2, gấp 4  - 5 lần mức cao nhất của các tỉnh khác.

DKRA ghi nhận giá đất tăng cục bộ 2 - 5% mở một số huyện vùng ven có thông tin quy hoạch hoặc sớm được nâng cấp lên quận so với thời điểm trước Tết. Tuy nhiên, thanh khoản thị trường chỉ ở mức trung bình và không xảy ra tình trạng “sốt đất giá ảo” thường thấy ở những năm trước.

DKRA Việt Nam dự báo, trong 3 tháng tới, đất nền vẫn tiếp tục là kênh đầu tư được chọn lựa hàng đầu. Nguồn cung mới của quý II/2021 có thể sẽ tăng so với quý trước, xu hướng thể hiện rõ ở những dự án đã hoàn thiện pháp lý, cơ sở hạ tầng và tập trung chủ yếu ở các tỉnh giáp ranh. Sau những sôi động ồn ào ở quý I, thị trường thứ cấp quý II có thể sẽ không có nhiều biến động bao gồm cả về mặt bằng giá.

Căn hộ sụt giảm, tiếp tục "vắng bóng" căn hộ bình dân

Theo DKRA Việt Nam, trong quý 1/2021, thị trường căn hộ cũng đang ghi nhận nguồn cung và lượng tiêu thụ giảm gần một nửa so với quý IV/2020.

Thị trường bất động sản căn hộ tại TP Hồ Chí Minh và 4 tỉnh giáp ranh (Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu, Long An) trong quý I, đón nhận khoảng 13 dự án mở bán.

Nguồn cung mới đưa ra thị trường ước đạt khoảng 5.515 căn, bằng 51% so với quý IV/2020. Lượng tiêu thụ đạt khoảng 4,416 căn, chiếm xấp xỉ 80% tổng nguồn cung dự án mở bán mới, bằng 53% so với quý trước (8,371 căn).

Riêng tại TP HCM, trong quý 1/2021 ghi nhận khoảng 5 dự án mở bán (2 dự án mới và 3 giai đoạn tiếp theo của các dự án đã mở bán trước đó) với khoảng 2,539 căn, bằng 35% so với quý 4/2020 (7,233 căn) nhưng gấp 1.6 lần so với cùng kỳ năm trước (1,547 căn). Tỷ lệ tiêu thụ đạt khoảng 77% trên nguồn cung mới, bằng 34% quý trước (5,848 căn).

Về giá bán, theo DKRA, chỉ trong vòng 7 năm (2013 - 2020), giá chung cư bình dân (căn hộ hạng C) đã tăng khoảng 100% từ khoảng 16 triệu đồng/m2 lên trên 30-32 triệu đồng/m2. Không những vậy, các dự án căn hộ nhóm này trong 3 năm trở lại đây ngày càng khan hiếm và thậm chí đang biến mất trên thị trường.

Đến quý 1/2021, các mức giá nói trên lại tiếp tục tăng 5-10% so với giá của năm 2020. Không chỉ căn hộ dưới 30 triệu đồng/m2, mà ngay cả những căn hộ dưới 35 triệu đồng/m2 cũng trở nên khó kiếm ở TP, khi mà giá căn hộ tại Bình Dương, Đồng Nai cũng đã ở mức 33-45 triệu đồng/m2.

Trong 3 tháng đầu năm 2021, giá bán căn hộ ở một số quận cũ tại khu đông TP Hồ Chí Minh tăng mạnh và xác lập mặt bằng giá mới, nhiều dự án chạm ngưỡng hạng sang. Nguồn cung mới căn hộ tập trung ở khu Đông TP với giá bán tăng mạnh khi TP. Thủ Đức được thành lập.

Căn hộ hạng A vẫn là phân khúc chủ đạo của thị trường, đồng thời căn hộ hạng sang có sự gia tăng đáng kể. Thị trường tiếp tục vắng bóng căn hộ hạng C, giá dưới 30 triệu đồng/m2.

Giao dịch thứ cấp ở mức trung bình chưa có nhiều đột biến, mặt bằng giá bán thứ cấp có chuyển biến tích cực vào cuối quý, giao dịch tập trung ở những dự án đã bàn giao nhà hoặc đã có sổ.

Dự báo trong những quý tới, nguồn cung có thể sẽ tăng mạnh, đồng thời sức cầu tại TP.HCM sẽ tăng.

Riêng phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng ghi nhận nguồn cung tăng trưởng mạnh ở loại hình biệt thự biển (3,2 lần) và condotel (7,4 lần) so với quý trước. Còn nhà phố, shophouse có sự sụt giảm nguồn cung khoảng 60%.

DKRA nhận định, thị trường Bình Dương có dấu hiệu chững nhẹ sau một thời gian tăng trưởng nhanh chóng về cả nguồn cung và giá bán vào năm 2020. Sức cầu của thị trường Bình Dương dự kiến có xu hướng giảm so với cuối 2020, một phần do sự cạnh tranh và dấu hiệu phục hồi nguồn cung mới của thị trường TP Hồ Chí Minh.

Trong khi đó, Đồng Nai thu hút tốt sự quan tâm của nhà đầu tư với một dự án mở bán tại TP Biên Hòa, chiếm 20% tổng nguồn cung của TP Hồ Chí Minh và 4 tỉnh giáp ranh.