Dragon Village huy động hàng nghìn tỷ đồng trái phiếu không tài sản đảm bảo cho dự án Khu đô thị Rose Valley

2.000 tỷ trái phiếu không tài sản đảm bảo

CTCP Bất động sản Dragon Village vừa phát hành thành công lô trái phiếu 500 tỷ đồng cho một tổ chức đầu tư trong nước. Thương vụ được thu xếp bởi CTCP Chứng khoán HDB (HDBS).

Theo đó, Dragon Village đã phát hành 5.000 trái phiếu có mệnh giá 100 triệu đồng/tp, kỳ hạn 36 tháng, loại không chuyển đổi, không kèm chứng quyền, không có tài sản đảm bảo và không phải là nợ thứ cấp của doanh nghiệp. Ngày đáo hạn là ngày 8/11/2024.

Lãi suất trái phiếu cố định 11%/năm, thanh toán định kỳ 6 tháng/lần, gốc trái phiếu sẽ được trả vào ngày đáo hạn. Doanh nghiệp cho biết số tiền thu được sẽ được dùng để cơ cấu nguồn vốn và tăng quy mô vốn hoạt động.

Từ đầu năm đến nay, Dragon Village đã phát hành tổng cộng 4 lô trái phiếu, đều không có tài sản đảm bảo với tổng số vốn thu được là 2.000 tỷ đồng, trong đó chỉ trong vòng tháng 10, doanh nghiệp này đã huy động 1.500 tỷ đồng để rót vào dự án Khu đô thị Rose Valley.

Được biết, dự án Khu đô thị Rose Valley có quy mô 75,4 ha với tổng vốn đầu tư gần 12.000 tỷ đồng, nằm tại Mê Linh, Hà Nội. Chủ đầu tư của dự án này là CTCP Vĩnh Sơn do Dragon Village nắm 60% vốn điều lệ.

Dự án Rose Valley được giao đất triển khai từ năm 2008, tuy nhiên khi huyện Mê Linh sáp nhập từ Vĩnh Phúc về Hà Nội, dự án gặp nhiều vướng mắc về quy hoạch và pháp lý, do đó đã dừng triển khai cho đến nay mới bắt đầu rục rịch hồi sinh sau động thái gọi vốn của Dragon Village.

Theo thông tin từ chủ đầu tư, về cơ bản dự án đã hoàn thành giải phóng mặt bằng 64,66ha đất khu nhà ở thấp tầng và đất hỗn hợp. Ngoài ra, công ty đã nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích đất phải nộp tiền sử dụng đất 1 lần là 26,24ha trong diện tích 64,66ha. Dự án hiện thuộc diện rà soát xem xét tính lại tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Về Daragon Village, doanh nghiệp này được thành lập vào tháng 5/2014, có địa chỉ tại Tòa nhà PV Gas, 673 Nguyễn Hữu Thọ, xã Phước Kiển, huyện Nhà Bè, TP HCM. Tổng giám đốc kiêm người đại diện theo pháp luật là ông Nguyễn Đặng Duy Hải.

Dragon Village còn được biết đến là chủ đầu tư dự án Khu đô thị Dragon Village tại TP Thủ Đức, TP HCM với quy mô 21,2 ha, hợp tác cùng nhà phát triển là CTCP Địa ốc Phú Long.

Rủi ro trái phiếu không tài sản đảm bảo

Theo báo cáo thị trường trái phiếu doanh nghiệp quý 3/2021 của SSI, cơ quan quản lý đã bắt đầu có động thái siết chặt nhằm giám sát thị trường trái phiếu doanh nghiệp. Dù vậy thị trường sơ cấp vẫn tương đối sôi động trong quý 3 giữa bối cảnh dịch bệnh bùng phát.

Theo SSI, câu chuyện về “bom nợ" Evergrande đã khiến nhiều nhà đầu tư bắt đầu để ý hơn tới tài sản đảm bảo cho trái phiếu doanh nghiệp. Trong khi đó, chất lượng tài sản bảo đảm của thị trường trái phiếu doanh nghiệp tại Việt Nam còn nhiều hạn chế. Trái phiếu không tài sản đảm bảo hoặc đảm bảo bằng cổ phiếu đang chiếm tỷ lệ cao.

Riêng trong nhóm trái phiếu bất động sản, tỷ trọng các doanh nghiệp phát hành không có tài sản đảm bảo tương đối cao, chiếm 15,8% tổng lượng phát hành.

Trong khi đó, đặc thù của trái phiếu doanh nghiệp là công cụ vay nợ do doanh nghiệp phát hành theo nguyên tắc tự vay, tự trả, tự chịu trách nhiệm về hiệu quả sử dụng vốn và khả năng trả nợ. Trong khi đó, khả năng trả nợ của doanh nghiệp phụ thuộc rất lớn vào tình hình tài chính và kết quả kinh doanh.

SSI đánh giá, đầu tư trái phiếu doanh nghiệp không có tài sản đảm bảo sẽ là rủi ro lớn cho các nhà đầu tư trong trường hợp dòng tiền của các doanh nghiệp bất động sản không được đảm bảo nếu hoạt động sản xuất kinh doanh khó khăn và sẽ không trả được nợ gốc, lãi trái phiếu cho nhà đầu tư.

Cảnh báo nhà đầu tư về rủi ro trái phiếu doanh nghiệp không tài sản đảm bảo, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh (Học viện Tài chính) từng chia sẻ, khi doanh nghiệp phát hành trái phiếu mà không có tài sản đảm bảo đằng sau, trái phiếu đó chỉ như một tờ giấy nhận nợ, trong đó ghi rõ số tiền nợ bao nhiêu, lãi suất, thời gian nợ thế nào... mà không có một cơ sở nào đảm bảo thì trường hợp xảy ra rủi ro, doanh nghiệp không có khả năng thanh toán hay phá sản, nhà đầu tư có thể mất trắng.

Bên cạnh đó, nhà đầu tư không biết khả năng quản lý của doanh nghiệp phát hành trái phiếu ra sao. “Chẳng hạn, doanh nghiệp chỉ có khả năng quản lý được 100 triệu đồng, nhưng lại vay thêm 1 tỷ đồng mà không có gì đảm vảo để kinh doanh, liệu doanh nghiệp có quản lý được không? Không biết doanh nghiệp có khả năng quản lý số tiền mình đổ vào hay không, cũng không có tài sản gì đảm bảo hoặc được đảm bảo bằng một cổ phiếu mới phát hành xong, chẳng khác nào nhà đầu tư đang mua trái phiếu bằng niềm tin", PGS.TS Đinh Trọng Thịnh nhận xét.

Mặt khác, tỷ lệ các doanh nghiệp bất động sản chưa niêm yết tham gia hoạt động huy động vốn trên thị trường trái phiếu là tương đối cao so với các ngành khác.

Cụ thể, trong 9 tháng năm 2021, tổng giá trị phát hành của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết chỉ khoảng 58 nghìn tỷ đồng, chiếm khoảng 27% tổng trái phiếu doanh nghiệp bất động sản phát hành, trong khi tỷ lệ đó là 70% cho các ngành còn lại.

Do vậy, nhà đầu tư sẽ gặp nhiều khó khăn khi muốn tiếp cận các thông tin về tình hình tài chính của doanh nghiệp, đặc biệt là khi thị trường trái phiếu doanh nghiệp chưa có cơ quan độc lập đánh giá xếp hạng tín nhiệm trái phiếu.

Ngoài ra, SSI cũng lưu ý, kỳ hạn bình quân của trái phiếu bất động sản trong 2 năm gần đây là khoảng 3,5 - 4 năm, do vậy áp lực trả nợ gốc sẽ tăng dần trong giai đoạn 2023 – 2025…