Những dự án bất động sản "ma" tồn tại ra sao?

"Dự án ma" hay còn gọi là đất nền "ảo" là một thuật ngữ trong ngành bất động sản để chỉ các dự án không có thật, không hề tồn tại về mặt pháp lý. Đây là một chiêu trò của chủ đầu tư hoặc môi giới nhà đất khi dụ dỗ khách hàng mua các dự án do chính họ “vẽ” nên.

Chiêu trò mà các đối tượng này thường dùng là gọi điện cho khách hàng, hẹn đến xem đất rồi nhận đặt cọc nhưng thực chất đó chỉ là đất “ảo”. Sự thật các dự án này đều là đất chưa được phép phân lô, đất quy hoạch, hay là đất tranh chấp,…

Trên thực tế, vẽ “dự án ma”, “mua đất trên giấy” thực chất là chiêu lừa không mới trên thị trường bất động sản những năm qua, khi đã có rất nhiều bài học xương máu từ các dự án này. Vậy nhưng, hiện nay vẫn có rất nhiều dự án ma đang được rao bán rầm rộ và lôi kéo được khách hàng bởi những chiêu thức vô cùng tinh vi của giới cò đất.

Và những bài học đắt giá như Alibaba, Angel Lina, Hoàng Kim Land... thu gom đất nông nghiệp, thành lập dự án ma để chiếm đoạt tài sản của khách hàng lên đến hàng nghìn tỷ đồng vẫn chưa thể khiến nhiều nhà đầu tư tỉnh táo. 

Năm 2019, vòi bạch tuộc của Alibaba bị chặt đứt, công an TP HCM xác định Nguyễn Thái Luyện (Chủ tịch HĐQT kiêm CEO Công ty cổ phần địa ốc Alibaba) giữ vai trò chủ mưu, chỉ đạo Nguyễn Thái Lĩnh thành lập các công ty thành viên (có quy mô hơn 2.600 nhân viên) để thu gom hơn 600 ha đất nông nghiệp. Anh em Luyện tự vẽ 40 dự án không có thật, bao gồm 29 dự án tại Đồng Nai; 9 cái tại Bà Rịa – Vũng Tàu, 2 cái tại Bình Thuận.

Tất cả đất đều chưa làm thủ tục pháp lý, chưa được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, cấp phép cho làm dự án... Tính đến ngày 30/6, Công ty Alibaba đã ký hợp đồng với hơn 6.700 người, thu được 2.500 tỷ đồng. Hơn 900 người tố cáo Công ty Alibaba lừa đảo, chiếm đoạt hơn 500 tỷ đồng bằng mồi nhử là dự án ma, huy động vốn theo phương thức hoạt động kinh doanh đa cấp.

Sau Alibaba, một loạt công ty kinh doanh bất động sản với chiêu trò lừa đảo khác tiếp tục bị phanh phui. Ngày 2/11/2019, Công an TP HCM mở rộng điều tra vụ án lừa đảo chiếm đoạt tài sản xảy ra tại Công ty cổ phần tư vấn và đầu tư Angel Lina (Công ty Angel Lina) do bà Phạm Thị Tuyết Nhung, 38 tuổi, làm giám đốc. Bà Nhung dùng pháp nhân hai công ty vẽ 9 dự án "ảo" tại quận 9, 12, Bình Tân... bán cho hàng trăm người thu về gần 300 tỷ đồng.

Ngoài Công ty Angel Lina, bà Nhung còn đứng tên Công ty TNHH TM-DV Đất vàng Hoàng gia tại quận 7, cùng một số người tìm những người có nhu cầu bán đất (có diện tích lớn) là đất ở, trồng lúa, trồng cây lâu năm, nuôi trồng thủy sản... thỏa thuận mua bán.

Bà Nhung thuê người vẽ thiết kế quy hoạch chi tiết 1/500 phân thành từng lô (nền), thể hiện có cơ sở hạ tầng đầy đủ như điện, đường, cấp thoát nước, tự đặt tên dự án rồi quảng cáo rầm rộ, rao bán, hứa hẹn giao sổ từng nền. Tuy nhiên, đến thời hạn giao đất lại tìm mọi cách trì hoãn, tránh né và bỏ trốn.

Chỉ vài tuần sau đó, tức cuối tháng 11/2019, thêm một vụ lừa bán dự án ma bị cơ quan điều tra lật tẩy. Bà Trần Thị Hồng Hạnh (49 tuổi) đã bị Phòng Cảnh sát Kinh tế Công an TP HCM bắt giam về hành vi Lừa đảo chiếm đoạt tài sản, ngày 20/11. Theo điều tra, Công ty TNHH Tư vấn đầu tư bất động sản Hoàng Kim Land nhận là chủ đầu tư 7 dự án tại các quận huyện vùng ven TP HCM.

Bà Hạnh dùng pháp nhân của công ty rao bán rầm rộ, ký hợp đồng chuyển nhượng nền đất cho nhiều người, thu hàng chục tỷ đồng nhưng không giao đất và bị khách hàng khiếu kiện. Nhà chức trách xác định những dự án Hoàng Kim Land chào bán không có thật.

Hòa Lạc Charm Villas - Một dự án "ma" mọc lên ở Quốc Oai?

Các chiêu trò bán dự án ma không chỉ xuất hiện ở TP HCM và các tỉnh lân cận phía Nam mà hiện tại ở Thủ đô Hà Nội cũng xuất hiện những dự án ma đang thu hút giới đầu tư bằng những thủ đoạn lôi kéo vô cùng tinh vi. 

Lợi dụng tình trạng khan hiếm căn hộ, đất nền tại TP Hà Nội, một số cá nhân, doanh nghiệp bất động sản đã ồ ạt thu gom, chuyển nhượng đất nông nghiệp và những loại đất khác chưa được chuyển đổi mục đích sử dụng đất rồi tự ý làm hạ tầng để phân lô, bán nền tại một số quận, huyện vùng ven đô Hà Nội khi chưa được cấp phép, trong đó nổi bật lên dự án Hòa Lạc Charm Villas đang được rao bán rầm rộ. 

Trên nhiều trang mạng xã hội, diễn đàn BĐS hay sàn thương mại, dự án này được giới thiệu hoành tráng như một khu nghỉ dưỡng lý tưởng: Ngay gần đường quy hoạch rộng 40 mét kết nối các khu vực, lưng tựa núi, mặt hướng đồi với độ dốc thoai thoải, hai mặt tiền, nhiều công năng sử dụng: Villa, Homestay, Secondhome…

Theo quảng cáo, dự án bao gồm 36 lô đất, mỗi lô có diện tích: 100 - 138m2, có giá khoảng 15 - 18 triệu/m2, pháp lý sổ hồng lâu dài và có chủ đầu tư là Xanh Group và nằm ngay tại Đồng Chằm, Đông Xuân, huyện Quốc Oai, TP Hà Nội thuận tiện đi lại, địa thế đẹp. Quảng cáo về dự án cũng nhấn mạnh hiện tại đây đã thi công cảnh quan, đường vào ô tô tận nơi, ngay gần với Viettel và Đại học Chính trị. Đồng thời, các trang web quảng cáo cũng khẳng định với vị trí đắc địa như vậy, “Hoà Lạc Charm Villas” rất có tiềm năng tăng giá trong tương lai gần và đa dạng hoạt động đầu tư, kinh doanh.

Cũng theo thông tin đăng tải trên một số website, việc kí hợp đồng mua bán tại thời điểm hiện tại sẽ có những ưu đãi như sau: Khách hàng kí hợp đồng chuyển nhượng (HĐCN) trong 3 ngày, thanh toán 95% giá trị lô đất sẽ được chiết khấu 4% và tặng ngay 1 chỉ vàng. Hỗ trợ vay vốn lãi suất 0% trong 12 tháng đầu, tối đa 50% giá trị lô đất. Chiết khấu 4% trên tổng giá trị cho khách hàng nếu không vay ngân hàng. Chiết khấu thêm 2% trên tổng giá trị cho khách hàng mua từ 2 lô trở lên...

Với những lời quảng cáo như vậy, khách hàng sẽ cảm thấy vô cùng ưu đãi và sẵn sàng xuống tay với việc bỏ ra tiền tỷ để có được một lô đất tại dự án này. Thế nhưng trên thực tế về mặt pháp lý thì dự án này đang còn nhiều vấn đề chưa minh bạch và rõ ràng. 

Ghi nhận thực tế của phóng viên, tại dự án Hòa Lạc Charm Villas nằm ngay trước quả đồi rộng lớn đã được Chủ đầu tư san gạt một đồi với diện tích hàng nghìn mét vuông. Phía bên trong dự án đã được xây dựng hạ tầng đường giao thông trải nhựa, điện cao áp, các lô đất được chủ đầu tư phân chia rõ ràng.

Trong vai khách hàng mua đất tại dự án, PV được một nhân viên bán hàng tư vấn: "Dự án này được phân lô bán nền với quy mô 36 lô đất. Giá mỗi mét vuông ở đây giao động từ 15 - 18tr/m2". 

Nhân viên tư vấn này tự nhận mình thuộc tập đoàn CEN GROUP, sẽ đứng ra hỗ trợ khách hàng mua dự án này.

Nhân viên bán hàng cũng đặc biệt nhấn mạnh, sau khi đặt cọc 50 triệu đồng thì sau 7 ngày khách hàng sẽ nhận được sổ đỏ. Nếu khách làm dịch vụ công chứng, thì chỉ khoảng 3 ngày sau sẽ có sổ đỏ. Và dù dự án có phối cảnh chung và thiết kế mẫu, mục đích chung để đồng bộ cảnh quan, nhưng thực tế khách hàng có thể xây dựng tuỳ thích.

Có nghĩa là chủ đầu tư chỉ bán đất và xây dựng sẵn hệ thống hạ tầng kĩ thuật như đường, đèn điện, hệ thống cáp ngầm ngầm tạo sự đồng bộ mà thôi. Khi hỏi về chủ đầu tư và tính pháp lý của dự án thì nhân viên này không đưa ra bất kỳ giấy tờ nào và chỉ giới thiệu được chủ đầu tư là Xanh Group.

Để xác minh thông tin về dự án Hoà Lạc Charm Villas, phóng viên đã có mặt tại khu vực được giới thiệu là dự án Hòa Lạc Charm Villas. Khảo sát thực tế cho thấy khu vực này được khoét sâu vào lòng đồi mà không có bất kỳ bờ kè hay giải pháp an toàn. Bằng mắt thường cũng có thể thấy, nguy cơ sạt lở có thể xảy ra bất cứ lúc nào, nhất là trong mùa mưa bão.

Ông Bùi Tiến Linh - Chủ tịch UBND xã Đông Xuân từng trao đổi với báo chí rằng: "Tại địa phương không có dự án nào mang tên “Hòa Lạc Charm Villas by Xanh Group". Đấy chỉ là các cá nhân tự phát rồi đặt tên là dự án. Về việc này, UBND xã đã có báo cáo lên Trung tâm phát triển quỹ đất về nguồn gốc đất đấy", ông Linh cho biết thêm.

Đến thời điểm hiện tại, việc xây dựng và rao bán đất nền dự án ma Hoà Lạc Charm Villas ngay dưới chân quả đồi đã chuyển đổi mục đích sử dụng đất hay chưa còn rất mơ hồ. Đặc biệt, việc xây dựng tại khu vực này mà không có bờ kè, biện pháp ngăn chặn sạt lở đất liệu có đảm bảo điều kiện an toàn cho người dân khi đi vào xây dựng nhà cửa, sinh hoạt tại đây trước nguy cơ sạt lở.

Luật Kinh doanh BĐS quy định rõ các hành vi giao dịch liên quan tới sản phẩm BĐS hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, trong thực tế hiện nay vẫn còn nhiều bát nháo, lộn xộn trong hoạt động mua - bán, thậm chí tiếp tay dự án ma gây thiệt hại cho khách hàng. Đây là biểu hiện hoạt động quản lý chưa chặt chẽ, môi giới BĐS chưa qua đào tạo, chưa tuân thủ quy định pháp luật nhất là quy định môi giới viên phải có chứng chỉ mới hành nghề.

Trao đổi với báo chí, ông Trần Minh Hoàng - Phó Tổng thư ký Hội môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, 70 – 80% những dự án đất nền được quảng cáo trên thị trường là đất cá nhân. Các lô đất thường được rao bán với diện tích lớn, từ khoảng 5.000 m2 đến 1 ha. Chủ yếu do các cá nhân thường lách luật về quy định diện tích tách thửa tối thiểu của đất nông, lâm nghiệp. Các dự án đất nền “thật” hiện nay vô cùng khan hiếm. Để chuyển đổi đất nền dự án cần phải có quy hoạch và có sự tham gia, phê duyệt của cơ quan Nhà nước, được các đơn vị chức năng kiểm tra và giám sát theo từng bước. Nhiều khách hàng hoàn toàn không biết điều này, dẫn đến mua nhầm đất chưa được chuyển đổi mục đích sử dụng.

Những bài học từ dự án đất nền "ma" nhìn từ vụ địa ốc Alibaba 

Trước thực trạng những dự án "ma" đang được rao bán rầm rộ khiến dư luận không khỏi hoài nghi về trách nhiệm của quản lý của cơ quan chức năng tại địa phương có dự án “ma”. Nhiều câu hỏi đặt ra, tại sao phải đợi đến khi người dân căng băng rôn, gửi đơn tố cáo thì cơ quan quản lý ở địa phương mới biết hành vi sai trái của các công ty này?

Theo luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn luật sư TP HCM), các dự án “ma” thường được hình thành dưới hai hạng: Thứ nhất, là dạng dự án có đất thực tế và được cá nhân đứng tên và chuyển mục đích sang đất ở, sau đó tiến hành bán trước khi nghiệm thu (hay còn gọi là “bán lúa non”). Tuy nhiên, cá nhân này lại mượn danh một công ty môi giới bất động sản để vẽ thành dự án.

Thứ hai, đất cá nhân đứng tên nhưng không thể chuyển mục đích sử dụng đất (ví dụ: đất quy hoạch không phải đất ở) nhưng cũng được một bên khác đưa qua công ty môi giới để vẽ thành dự án. Hình thức này cũng được gọi là dự án “ma” (vì dự án không được đăng ký hợp pháp). Người bán chỉ tiến hành chỉnh trang khu đất và xây đường trái phép để dễ dụ người dân. Đây được xem là dấu hiệu lừa dối khách hàng.

Cũng theo luật sư Phượng, để tránh mắc bẫy các dự án “ma” thì khi đi mua đất người dân cần phân biệt theo hai hình thức trên và hỏi kỹ về thủ tục pháp lý của mảnh đất đó. Ngoài ra, người dân cũng có thể yêu cầu người bán đến trực tiếp các cơ quan công chứng để làm thủ tục nhằm đảm bảo các phương thức giao dịch đều hợp lệ.

Luật sư Trần Đức Phượng khuyến cáo: “Nếu khách hàng không đủ khả năng phân biệt 2 dạng trên, thì rất khó đòi lại tiền khi đã tiến hành giao dịch. Người mua nên chọn giao dịch tại phòng công chứng để pháp luật bảo vệ đối với đất do cá nhân đứng tên trên sổ. Nếu có sai thì còn bắt công chứng bồi thường với tư cách là bên liên quan”.

Một số chuyên gia bất động sản cho rằng, đất nền phân lô ở các vùng ven thời gian qua nở rộ bởi giá rẻ, phù hợp với số đông nhất là những người ít tiền. Đây là dòng sản phẩm đánh đúng vào tâm lý ham rẻ, lời nhiều của người mua. Bên cạnh đó, một số chủ đầu tư dùng thủ thuật cam kết lợi nhuận khủng khiến nhiều người sẵn sàng bỏ tiền mua mà quên mất điều quan trọng nhất đó là tính pháp lý của dự án.

Ngoài ra, chế tài và quy định pháp luật trong lĩnh vực này vẫn còn kẽ hở, dễ bị lợi dụng và chưa nghiêm khiến dự án phân lô, bán nền lừa đảo nở rộ. Cùng với đó là sự tiếp tay, bất chấp quy định pháp luật của một số sàn hay cá nhân môi giới để làm ăn theo kiểu chộp giật. Điều này đã làm cho thị trường bất động sản bị rối ren, thiếu tính minh bạch và giảm lòng tin của người dân đối với các dự án bất động sản được cấp phép.

Qua những vụ việc trên, đây như “hồi chuông cảnh tỉnh” đối với người dân khi quyết định, giao dịch mua bán bất động sản. Người dân cần phải tìm hiểu kỹ lưỡng về tính pháp lý của dự án, năng lực và uy tín của chủ đầu tư cũng như các sàn môi giới bất động sản. Ngoài ra, người dân hay các nhà đầu tư bất động sản cũng cần liên hệ với chính quyền địa phương hay các đơn vị tư vấn luật để tìm hiểu, tránh “tiền mất, tật mang”.