Hà Nội: Chủ đầu tư bán chung cư mới đắt gấp rưỡi giá căn hộ thứ cấp đã đi vào sử dụng

Theo báo cáo quý I về thị trường nhà ở tại Hà Nội của Savills, nguồn cung sơ cấp gồm 19.483 căn hộ giảm 4% theo quý và theo năm. Trong đó, nguồn cung mới gồm 2.040 căn hộ đến từ hai dự án mới và giai đoạn tiếp theo của hai dự án, giảm 30% theo quý và giảm 27% theo năm.

Các chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc đảm bảo nguồn vốn, trong khi lạm phát và lãi suất cao ảnh hưởng tới tình hình hoạt động. Về giá bán sơ cấp trong quý I đạt trung bình 52 triệu đồng/m2, ổn định theo quý và tăng 22% theo năm.

Các quận Nam Từ Liêm, Bắc Từ Liêm và Cầu Giấy chiếm 46% nguồn cung sơ cấp và 51% số căn bán được trong quý. Trong đó, 92% nguồn cung khu vực phía Tây là hạng B. Khu vực này, sẽ có 19.000 căn hộ từ 27 dự án tương đương 20% nguồn cung tương lai vị trí gần trung tâm mới và cơ sở vật chất hiện đại thúc đẩy nguồn cầu.

Trong khi nguồn cung mới hạn chế cùng giá bán sơ cấp tăng và số lượng căn hộ bàn giao giảm đã tạo điều kiện cho giá bán thứ cấp tăng. Cụ thể, từ năm 2018 - 2022, giá sơ cấp trung bình tăng 13%/năm, trong khi nguồn cung sơ cấp giảm 14%/năm. Savills cho biết, trong quý đầu năm, giá bán sơ cấp trung bình cao hơn giá thứ cấp tới 48%. Savills cho biết, trong năm 2023 sẽ có khoảng 9.400 căn hộ được bàn giao. Từ 2020 - 2024, số lượng căn hộ bàn giao giảm 36%/năm. Điều này sẽ thúc đẩy thị trường thứ cấp.

Theo bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội, Gia Lâm và Đông Anh sẽ trở thành quận trong năm nay. Mặc dù giá nhà ở tại hai khu vực này đã tăng cao trong suốt thời gian qua, song đến khi trở thành quận giá sẽ tiếp tục tăng nhưng không đáng kể. 

Cùng đó, Hà Nội sẽ phát triển hai thành phố trực thuộc Thủ đô, bao gồm thành phố tại phía Bắc sông Hồng (Đông Anh, Mê Linh và Sóc Sơn) và thành phố nằm ở phía Tây (Hòa Lạc - Xuân Mai). Tỷ lệ đô thị hóa tại Hà Nội dự kiến đạt 62% vào năm 2025 và tăng lên 75% vào năm 2030 từ mức 49% hiện nay. Quá trình đô thị hóa đồng nghĩa với nguồn cầu 426.700 căn từ nay đến năm 2025. 

Tuy nhiên, Chương trình phát triển nhà ở của Hà Nội đặt mục tiêu tổng diện tích nhà ở mới là 33,2 triệu m2 sàn từ nay đến năm 2025, diện tích nhà ở bình quân đầu người 29,5m2 /người. Các số liệu này cho thấy Hà Nội thiếu hụt về nguồn cung là 95.800 căn. 

Trong năm 2023, 9 dự án mới và giai đoạn tiếp theo của 2 dự án sẽ mở bán 7.000 căn hộ. Hạng B chiếm 83% nguồn cung tương lai; các quận/huyện Gia Lâm, Hà Đông và Hoàng Mai sẽ có tổng cộng 60% thị phần. Các luật sửa đổi được kỳ vọng sẽ mang đến tiềm năng phát triển cho thị trường nhà ở. Từ năm 2024 trở đi, khoảng 86.500 căn hộ từ 98 dự án sẽ mở bán. Hạng B sẽ vẫn chiếm tỷ trọng chủ đạo với 60% thị phần.

“Thị trường vẫn trầm lắng, mặc dù một số điểm sáng và chính sách gần đây đã mang lại triển vọng cho nguồn cầu dài hạn”, lãnh đạo Savills cho biết.

Theo bà Hằng, mặc dù Chính phủ đã ban hành Nghị quyết 33, cùng đó là những chỉ đạo tháo gỡ cho thị trường, song vẫn cần có thời gian để thẩm thấu chính sách. Theo đó, nguồn cung tương lai vẫn chưa khơi thông được ngay cho phân khúc hạng C, chủ yếu trong giỏ hàng là phân khúc căn hộ hạng B.

“Thị trường thứ cấp vẫn thu hút được nguồn cầu lớn. Từ nay đến cuối năm thị trường bất động sản sẽ có sự cải thiện nhưng chưa nhiều mà phải tới năm 2024 thị trường mới có nguồn cung mới. Từ đó, giúp mặt bằng giá sản phẩm thấp hơn và niềm tin của người mua mới trở lại”, bà Hằng nhận định.