Hàng loạt “ông lớn” nước ngoài rót vốn, vì sao vốn ngoại vào bất động sản vẫn rớt thảm?

“Ông lớn” bất động sản nước ngoài đua nhau công bố các thương vụ lớn

Nhiều năm trở lại đây, hoạt động mua bán, sáp nhập doanh nghiệp (M&A) diễn ra sôi động trên thị trường bất động sản với hàng loạt thương vụ lớn. Các “ông lớn” bất động sản nước ngoài đang âm thầm thâu tóm thêm nhiều quỹ đất lớn, từ dự án căn hộ cho đến các bất động sản công nghiệp, văn phòng..., tại nhiều địa phương trên cả nước.

Riêng năm 2023, từ đầu năm đến nay, nhiều vụ M&A bất động sản lớn được công bố đem đến thông tin tích cực cho thị trường bất động sản đang trong giai đoạn trầm lắng hậu Covid -19.

Điển hình, mới đây, Gamuda Berhad - Công ty Bất động sản của Malaysia đã thông báo giao dịch mua một dự án bất động sản tại Việt Nam với tổng giá trị 7.200 tỷ đồng (gần 316 triệu USD) thông qua một công ty con ở Việt Nam, đó là Gamuda Land.

Theo đó, thông qua 3 công ty con sở hữu 100%, Gamuda Land sẽ mua lại Công ty cổ phần Bất động sản Tâm Lực, chủ đầu tư dự án khu nhà ở Tâm Lực trên diện tích 3,7 ha tại thành phố Thủ Đức, TP.HCM, với quy mô dự kiến 2.000 căn hộ. 

Trước thương vụ của Gamuda Land được công bố, cuối tháng 5 vừa qua, một “ông lớn” bất động sản Singapore cũng tuyên bố sẽ chi 3.180 tỷ đồng mua 49% vốn hai dự án tại TP Thủ Đức.

Cụ thể, Keppel cùng Keppel Vietnam Fund (KVF), gọi chung là Keppel Consortium đã ký các thỏa thuận ràng buộc để mua lại 49% từ Tập đoàn Khang Điền (KDH) tại hai dự án khu dân cư liền kề ở TP Thủ Đức, theo thông tin vừa được tập đoàn này công bố.

Công ty Singapore cho biết, Keppel Consortium và KDH sẽ cùng phát triển hơn 200 căn nhà liền thổ và trên 600 căn hộ cao tầng tại hai dự án, quy mô khoảng 11,8 ha. Tổng chi phí phát triển hai dự án này khoảng 10.200 tỷ đồng. Hiện KDH phát triển hai dự án ở TP Thủ Đức là The Classia và Clarita.

Trước đó, hồi cuối tháng 3, Reuters đưa tin, “gã khổng lồ” bất động sản châu Á - CapitaLand Group đang đàm phán mua lại dự án trị giá khoảng 1,5 tỷ USD của Vinhomes. Nếu thành công, thỏa thuận này sẽ trở thành một trong những giao dịch bất động sản lớn nhất Đông Nam Á trong vài năm qua. 

Theo Reuters, CapitaLand đang xem xét mua lại một phần của dự án Ocean Park 3 ở gần Hà Nội hoặc một dự án khác ở phía Bắc thành phố Hải Phòng. Giá trị của thỏa thuận vẫn đang được đàm phán, song cuộc đàm phán đã đạt được một số tiến triển…

Báo cáo thị trường bất động sản Việt Nam quý 2 và 6 tháng đầu năm 2023 của Hiệp hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, 6 tháng, các nhà đầu tư ngoại đang duy trì sự quan tâm tới các dự án bất động sản trong nước. Càng về sau, mức độ quan tâm càng tăng lên. Mục tiêu săn lùng của nhà đầu tư ngoại là những dự án hoàn thiện thủ tục pháp lý.

Các tên tuổi ngoại đang nổi lên qua các thương vụ M&A là: Keppel Land, Frasers, WHA, Central Retail... Phương thức mua bán, chuyển nhượng chủ yếu vẫn là nhận chuyển nhượng cổ phần doanh nghiệp dự án. Một số thương vụ đã tách riêng doanh nghiệp dự án để đối tác ngoại mua đứt, đây cũng là lựa chọn được đối tác ngoại ưa thích.

Đáng chú ý, từ đầu năm đến nay, mặc dù nhiều “ông lớn” bất động sản nước ngoài liên tục tuyên bố mua lại những dự án của các chủ đầu tư ở Việt Nam. Tuy nhiên, số liệu của Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) vừa công bố cho thấy, 7 tháng đầu năm 2023, ngành kinh doanh bất động sản chỉ thu hút 1,61 tỷ USD vốn đầu tư nước ngoài, giảm gần một nửa so với cùng kỳ 2022.

Vốn ngoại vào bất động sản giảm sốc, do đâu?

Liên quan đến việc M&A các dự án bất động sản thời gian qua, bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam cho biết, từ đầu năm đến nay, trong giai đoạn suy thoái của thị trường bất động sản, phần lớn bên bán là các doanh nghiệp trong nước gặp khó khăn về vốn và loay hoay tìm bài toán đầu ra.

Do thị trường gặp khó, nhiều chủ đầu tư buộc phải bán dự án để tái cấu trúc tài chính. Chính vì vậy, ngoài kênh vay vốn ngân hàng, các doanh nghiệp trong nước cũng tìm cách tiếp cận nguồn vốn ngoài ngân hàng thông qua các chiến lược thoái vốn tài sản và bất động sản.

Tuy nhiên, thị trường vẫn còn gặp nhiều thử thách cho nhà đầu tư trong việc tìm kiếm những cơ hội chất lượng tốt. Thực tế mặc dù có nhiều tài sản đang thoái vốn, nhưng danh mục dự án để khối ngoại có thể “xuống tiền” lại khá hạn chế, nguyên nhân là do tính hợp pháp, kỳ vọng về giá cả từ cả hai phía và vấn đề bồi thường. Trong khi đó, hiện nay hầu hết các dự án đều có ít nhiều các vướng mắc vẫn cần được tháo gỡ.

“Chúng tôi ghi nhận có nhiều giao dịch đã và đang trong quá trình đám phán khá tích cực, vấn đề nằm ở việc tìm kiếm những quỹ đất sạch, có chất lượng tốt và tương xứng với giá trị thực của nó, cũng như có quyền sở hữu hợp pháp, đền bù giải phóng hoàn chỉnh và có tiềm năng phát triển.

Dự báo, sẽ có một lượng lớn nguồn vốn đến từ các nhà đầu tư ngoài nước đổ vào thị trường bất động sản Việt Nam trong giai đoạn 2024-2026”, bà Trang Bùi nhận định.

Cùng nhận định, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho biết trong quý 3 hoạt động M&A tiếp tục sôi động. 

Các thương vụ hoàn tất bước thăm dò, khảo sát trong quý 2 sẽ tiếp tục chuyển sang bước đàm phán, thương lượng trong quý 3. Rất có thể thị trường sẽ chứng kiến một vài thương vụ M&A thành công đầu tiên trong quý 4/2023.

“Tuy nhiên, số lượng sẽ không nhiều và giới hạn ở các dự án quy mô nhỏ với pháp lý cơ bản hoàn thiện. Các thương vụ quy mô vừa và lớn sẽ tiếp tục duy trì quá trình đàm phán đến hết quý 4/2023, thậm chí kéo dài sang quý 2/2024, ông Đính cho hay.