Thị trường bất động sản Hà Nội có những tín hiệu chuyển biến tích cực trong 6 tháng đầu năm

Thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2023 vẫn tồn tại những thách thức lớn, từ những tác động của tình hình kinh tế, chính trị, tài chính toàn cầu và trong nước. Tuy nhiên, Savills Việt Nam đánh giá triển vọng cuối năm, thị trường được dự báo sẽ có những chuyển biến tích cực hơn khi các Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi dự kiến được thông qua cùng với nỗ lực của Nhà nước, Chính phủ trong việc tháo gỡ các vướng mắc, khó khăn của thị trường.

Theo đánh giá của Savills Việt Nam, trong quý II/2023, thị trường bất động sản Hà Nội ghi nhận những tín hiệu tích cực nhất định. Số lượng giao dịch của biệt thự/liền kề có sự cải thiện với nguồn cung mới đạt hấp thụ 50%. Nguồn cầu nhà ở dài hạn vẫn duy trì ở mức cao do tỷ lệ di cư thuần dương, tăng trưởng dẫn số và tỷ lệ đô thị hóa cao. Trong khi đó, bất động sản thương mại ghi nhận nhu cầu thuê mặt bằng trung tâm thương mại và khối đế bán lẻ cao, tuy nhiên khách thuê văn phòng lại trở nên thận trọng với những quyết định trung hạn.

Khối đế bán lẻ duy trì sức nóng

Trong quý II/2023, nhu cầu thuê mặt bằng trung tâm thương mại và khối đế bán lẻ duy trì sức nóng. Trong đó, nguồn cung bán lẻ tăng 1% theo quý và 2% theo năm. Nguồn cung tăng trưởng trung bình 3%/năm trong 5 năm qua. Công suất thị trường tỷ lệ nghịch với giá thuê, trong khi giá thuê ghi nhận mức tăng 13% theo năm, công suất thuê lại giảm 4 điểm % theo quý và 2 điểm % theo năm xuống 87%.

Hiện nay, bức tranh bán lẻ tại Hà Nội đang thay đổi với nguồn cung mới tập trung chủ yếu tại các trung tâm thương mại ngoại ô với quy mô lớn và yếu tố giải trí độc đáo. Về nguồn cung tương lai, nửa cuối năm 2023, dự kiến ba trung tâm thương mại và bốn dự án khối đế thương mại với tổng diện tích 130.400m2.

Nhận định về xu hướng chung của ngành bán lẻ, bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc Bộ phận cho thuê Thương mại Savills Hà Nội chia sẻ: “Nhu cầu thuê tại trung tâm thương mại và khối đế bán lẻ thuộc các dự án nhà ở vẫn duy trì được sức nóng trong quý II/2023. Trái lại, nhà phố thương mại tiếp tục gặp khó khăn hậu đại dịch”.

Tuy nhiên, Savills Việt Nam khuyến cáo khi thuê văn phòng, khách thuê cần thận trọng với các quyết định trong trung hạn. Bối cảnh kinh tế không thuận lợi tác động tiêu cực tới giá thuê, giá thuê gộp đạt 504.000 VNĐ/m2/tháng, giám -2% theo quý và ổn định theo năm. Trong đó, nguồn cung 2,14 triệu m2 giảm -2% theo quý và -1% theo năm sau khi một dự án hạng A và hai hạng C ngừng cho thuế để sử dụng nội bộ. Tới cuối năm 2023, bốn dự án mới sẽ cung cấp 80.279m2. Trong đó, Lotte Mall sẽ chiếm tới 38% nguồn cung mới trong năm 2023 và trở thành dự án văn phòng lớn thứ hai Hà Nội sau Capital Place.

Khách sạn dự kiến hồi phục, căn hộ dịch vụ có triển vọng khả quan

Lượng khách quốc tế trong quý II/2023 đạt 2 triệu lượt, tương đương 66% chỉ tiêu năm 2023 nhưng vẫn thấp hơn mức năm 2019. Ba quốc gia với tỷ trọng khách du lịch lớn nhất là Hàn Quốc, Trung Quốc và Mỹ.

Nguồn cung khách sạn tăng 7% theo quý và 10% theo năm, đạt 10.692 phòng công suất tiếp tục cải thiện, đạt 62% trong quý II/2023. Giá thuê trung bình ghi nhận tại mức 2,5 triệu VNĐ/phòng/đêm, tăng 26% theo năm sau khi phục hồi giảm tốc. Trong nửa cuối 2023, L7 West Lake Hà Nội vận hành bởi Lotte sẽ đi vào hoạt động tại quận Tây Hồ.

Về triển vọng của thị trường khách sạn Thủ đô, ông Troy Griffiths, Phó Tổng Giám đốc, Savills Việt Nam chia sẻ: “Khách quốc tế chưa hoàn toàn trở lại và khách Trung Quốc vẫn đang dưới mức năm 2019. Mặc dù chính sách thị thực mới sẽ hỗ trợ tăng trưởng, thị trường dự kiến chỉ phục hồi hoàn toàn sau năm 2024”.

Bên cạnh đó, nguồn cung căn hộ 5.966 căn từ 63 dự án tăng 1% theo quý và 4% năm sau khi Lancaster Luminaire (Hạng A) đi vào hoạt động với 120 căn. Trong đó, Hà Nội ghi nhận lượng FDI đăng ký cao nhất Việt Nam. Dự án lớn nhất là thương vụ sáp nhập của Sumitomo (Nhật Bản) trị giá 1,5 tỷ USD. FDI tại các tỉnh thành lẫn cận tiếp tục hỗ trợ nguồn cầu căn hộ dịch vụ tại Hà Nội.

Trái ngược với thị trường khách sạn và căn hộ dịch vụ, tình hình thị trường căn hộ tiếp tục im ắng khi nguồn cung mới chủ yếu từ dự án hiện hữu, với 3.596 căn hộ trong quý II/2023, tăng 76% theo quý và 125% theo năm. Nguồn cung sơ cấp gồm 20.412 căn hộ, trong đó Hạng B chiếm 91% thị phần.

Số lượng giao dịch giảm 6% theo quý nhưng tăng 11% theo năm. Tỷ lệ hấp thụ trung bình của các dự án mới mở bản là 28%. Trong đó, giá sơ cấp đã tăng trong 18 quý liên tiếp và cao hơn 73% so với quý I/2019. Nguyên nhân là do giá đất và chi phí xây dựng tăng, phát triển cơ sở hạ tầng và nâng cao chất lượng. Trong khi đó, nguồn cầu nhà ở dài hạn vẫn duy trì ở mức cao do tỷ lệ di cư thuần dương, tăng trưởng dân số và và tỷ lệ đô thị hóa cao.

Về khả năng phục hồi của thị trường căn hộ, bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Hà Nội đánh giá: “Tình hình thị trường yên ắng sẽ tiếp tục đến khi lãi suất tiền gửi giảm và thêm nguồn cung mới gia nhập. Chính phủ đang tích cực điều chỉnh chính sách tiền tệ và tài khóa”.

Ngoài ra, theo số liệu mà Savills cung cấp, thị trường biệt thự nhà liền kề có giao dịch theo quý đang dần cải thiện. Trong quý II/2023, không có thêm dự án mới trong quý, nguồn cung đến từ hai dự án hiện hữu, tăng 334% theo quý nhưng giảm 14% theo năm. Giao dịch theo quý được cải thiện, với 106 căn đã bán, tăng 20% theo quý dù giảm 65% theo năm, giá bán thứ cấp tăng theo quý với nhiều lựa chọn, giá bán hợp lý và sự đảm bảo về mặt pháp lý.

Các chuyên gia của Savills dự báo, đường Vành đai 4 vừa được khởi công xây dựng, dự kiến sẽ thúc đẩy sự phát triển ở các khu vực ngoại thành và các tỉnh lân cận như Hưng Yên, Bắc Ninh. Khi đường Vành đai 4 thông xe vào năm 2027, nguồn cung nhà ở tại các khu vực này được dự báo sẽ tăng 36% so với hiện tại. Điều này sẽ giảm bớt áp lực cho khu vực nội thành với quỹ đất ngày càng hạn hẹp.

Về tương lai của thị trường, ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội nhận định: “Chúng tôi kỳ vọng sự phục hồi sẽ tiếp tục được thúc đẩy từ các chính sách và nỗ lực của Chính phủ trong việc tháo gỡ khó khăn cho thị trường, giúp tăng tính minh bạch và củng cố thêm niềm tin cho người mua”.