Hàng trăm dự án bất động sản ăn theo các tuyến Metro – Đường sắt: Cẩn trọng thổi giá!

Hằng trăm dự án “ăn theo” tuyến đường sắt Cát Linh - Hà Đông

Đầu tháng 11 vừa qua, tuyến đường sắt đô thị số 2A (Cát Linh - Hà Đông) đã chính thức được đưa vào vận hành sau nhiều lần lỡ hẹn. Bên cạnh đó, thông tin tuyến metro số 1 sẽ vận hành thương mại trong năm 2022 được cho là những tín hiệu đáng mừng cho hệ thống giao thông đô thị.

Theo đánh giá, việc các tuyến Metro - đường sắt được đưa vào vận hành không chỉ tác động tích cực đến hệ thống giao thông đô thị, mà còn ảnh hưởng không nhỏ đến thị trường bất động sản khu vực, thúc đẩy mạnh mẽ giá trị bất động sản dọc các tuyến đường nhờ hạ tầng được kết nối thuận lợi.

Tuyến đường sắt đô thị Cát Linh – Hà Đông (Hà Nội) khi đi vào vận hành cũng giống như thời điểm mới triển khai dự án, một lần nữa thị trường bất động sản dọc tuyến đường này lại được phen “dậy sóng”. Đến nay đã có hàng trăm dự án bất động sản phát triển dọc tuyến đường này và “ăn theo” tăng giá.

Dọc theo tuyến Cát Linh - Hà Đông có nhiều tuyến đường chính có cư dân đông đúc thuộc quận Đống Đa như đường Vũ Thạnh, Hào Nam, An Trạch (thuộc phường Cát Linh); đường Đặng Tiến Đông, Thái Hà (thuộc phường Trung Liệt); đường Ô Chợ Dừa - Hoàng Cầu, Đê La Thành (phường Ô Chợ Dừa) và đường Nguyễn Viết Xuân (thuộc phường Hà Cầu, quận Hà Đông).

Theo khảo sát của Colliers Việt Nam, trên trục đường này hiện đã có khoảng hơn 100 dự án bất động sản đã và đang được phát triển. Nhiều dự án dường như đã bị thị trường “lãng quên” từ lâu cũng đang thu hút được sự quan tâm trở lại nhờ tuyến đường này.

Bên cạnh đó giá bán nhà đất, căn hộ khu vực này cũng tăng đáng kể. Theo khảo sát của đơn vị nghiên cứu thị trường Gạch Vàng, xét về yếu tố biến động giá bất động sản so với cùng kỳ năm 2017 (thời điểm thực hiện điều chỉnh tổng vốn đầu tư dự án đường sắt), đường An Trạch có mức tăng trưởng lên đến 106%, tiếp đó là khu vực đường Đê La Thành với mức tăng hơn 97% (gần gấp đôi).

Mức giá tiếp đó giảm dần tại ba tuyến đường thuộc phường Cát Linh là An Trạch, Hào Nam và Vũ Thạnh.

Trong đó, nhà đất mặt tiền khu phố Cát Linh khu vực phố Cát Linh nhà đất đang được rao từ 400 – 450 triệu/m2; phố Hoàng Cầu, Hào Nam từ 250 – 270 triệu đồng/m2. Mức giá này nếu so sánh với mốc thời gian năm 2017 giá đã tăng khoảng 50%, so với năm 2011 (thời điểm dự án bắt đầu triển khai) đã tăng trên 150%.

Không chỉ nhà đất riêng lẻ tăng giá, nhiều chủ đầu tư các dự án bất động sản cũng “ăn theo” tuyến đường sắt này, quảng cáo dự án được hưởng lợi, hạ tầng giao thông thuận tiện, đầu tư sinh lời, tiềm năng tăng giá… để đẩy giá bán. Các thông tin quảng cáo, chào bán thường gắn các nội dung như: “Dự án nằm sát cạnh tuyến đường sắt đô thị Cát Linh - Hà Đông”, “Cách ga đường sắt chỉ vài trăm mét, quên đi nỗi lo tắc đường”, “kết nối giao thông thuận tiện nội thành đến ngoại thành”…

Theo ghi nhận, dọc tuyến đường sắt Cát Linh – Hà Đông hiện có hàng loạt dự án của các “ông lớn” như: Khu đô thị mới Văn Phú, FLC Star Tower, TNR GoldSeason… được quảng cáo là sẽ hưởng lợi từ dự án này.

Giá bất động sản dọc tuyến Metro số 1 tăng đến 200%?

Tương tự tuyến đường sắt đô thị Bến Thành (quận 1) – Suối Tiên (quận 9), còn gọi là tuyến Metro số 1 được khởi công vào năm 2012, hiện đã hoàn thành 90% tiến độ thi công, dự kiến vận hành thương mại trong năm 2022. Tuyến đường dài 19,7 km đi qua các quận 1, 2, 9 Bình Thạnh, Thủ Đức (TP.HCM) và TP Dĩ An (Bình Dương).

Tuyến đường này mặc dù chưa đi vào hoạt động với nhiều lần “lỡ hẹn”, nhưng cũng đã tạo ra một làn sóng đầu tư bất động sản bao quanh, từ những dự án nhà ở đến các trung tâm thương mại sầm uất. Kể từ khi dự án này khởi công vào năm 2012 đến nay, dọc tuyến đường này đã mọc lên hàng loạt dự án nhà ở thương mại, cao ốc văn phòng…

Cụ thể có khoảng 40 dự án bất động sản đã được hình thành như Vinhomes Golden Rivers, Centennial Saigon (quận 1); Vinhomes Central Park, The Madison, Saigon Luxury, City Garden, Sunwah Pearl, Saigon Pearl, The Manor… (quận Bình Thạnh); Thảo Điền Pearl, Masteri Thảo Điền, Masteri An Phú, Gateway Thảo Điền, Nassim Thảo Điền… (quận 2); TDH Phúc Thịnh Đức, First Home Premium, Lavita Garden, Saigon Gateway… (quận 9).

Theo báo cáo của CBER, trong giai đoạn 2012 – 2016 giá mở bán các dự án bất động sản tại những khu vực có tuyến metro đi qua đã tăng mạnh so với các khu vực khác từ khoảng 150 - 200%. Đến nay, những dự án hiện hữu nằm dọc theo tuyến cũng tăng từ 15 - 50% so với giá bán ban đầu.

Riêng tại quận 2, số lượng các căn hộ được mở bán từ năm 2012 – 2016 tăng tới 203% so với các quận khác. Tiếp đến là quận Thủ Đức tăng 160%, quận Bình Thạnh tăng 143%. Các dự án này hoặc nằm cạnh nhà ga truyến metro hoặc có khoảng cách từ 2 – 5 km.

Trong giai đoạn 2015-2020, giá bán căn hộ cao cấp trên thị trường sơ cấp tại quận 2 tăng trung bình 7,3% mỗi năm, vượt ngưỡng mức tăng trung bình của toàn thị trường và vẫn còn nhiều tiềm năng tăng giá trong tương lai. Từ năm 2018, giá nhà trên thị trường thứ cấp đã tăng đáng kể khi tuyến Metro dần hoàn thiện, với mức giá chào bán lại cao hơn 25-75% so với giá bán khởi điểm ban đầu.

CBRE dự kiến giá bán sơ cấp của các dự án mới tại khu vực này sẽ tăng 20% trong những năm tới so với mặt bằng hiện tại, đặc biệt những dự án mới dọc theo tuyến metro sẽ có thể tăng 40%.

Dữ liệu của Colliers Việt Nam cũng cho biết, nhiều dự án đã tăng giá như Masteri Thảo Điền ở mức 50 - 60 triệu đồng/m2, tăng hơn 50% so với giá thời điểm mở bán; Gateway Thảo Điền có giá giao dịch 65 - 75 triệu đồng/m2, tăng khoảng 14,5%; The Vista An Phú đang là 40 - 50 triệu đồng/m2, tăng khoảng 24% so với giá ban đầu...

Nói về nguyên nhân tăng giá của bất động sản dọc các tuyến Metro – đường sắt, theo phân tích của các chuyên gia, việc triển khai hành lang tàu điện ảnh hưởng trực tiếp đến lĩnh vực bất động sản vì nó làm tăng giá trị đất, thay đổi sử dụng đất và mật độ dân cư dọc theo tuyến do người tiêu dùng sẵn sàng chi trả nhiều hơn để có được sự thuận tiện.

Hiện TP HCM có 8 tuyến metro với tổng chiều dài khoảng 220km, tổng vốn đầu tư ước tính gần 25 tỷ USD. Các chuyên gia nhận định, bất động sản dọc các tuyến metro còn lại tại TP HCM vẫn còn khả năng tăng giá.

Nhiều khu vực tăng phi lý - Cẩn trọng thổi giá

Trên thực tế, việc các dự án hạ tầng thúc đẩy giá bất động sản của các khu vực lân cận không phải điều bất ngờ hay hiếm thấy.

Tuy nhiên, việc tăng giá tại nhiều dự án lại “ăn theo” theo xu thế đám đông, nhiều chủ đầu tư “tát nước theo mưa” đẩy giá bán các dự án gần đường sắt, nhưng không phải cứ nằm gần tuyến đường sắt mà giá trị sản phẩm đều được đánh giá như nhau.

Theo ông Trần Quốc Việt - Phó Giám đốc IP Land thì một số khu vực gần nhà ga, điểm dừng nghỉ giá nhà đất tăng có thể chấp nhận được vì có hoạt động kinh doanh, dịch vụ kèm theo. Ngược lại, những điểm khác giá trị nhà đất thậm chí có thể sẽ giảm do đường sắt che mất mặt tiền, chưa kể người dân sống 2 bên còn chịu tác động ô nhiễm tiếng ồn, khói bụi…

Ông Trần Quốc Việt cũng cho rằng, kinh nghiệm từ một số quốc gia sau khi xây dựng tuyến đường sắt đô thị, giá BĐS sẽ tăng bình quân từ 15 – 20% khu vực gần nhà ga, điểm dừng nghỉ trong bán kính khoảng 500m trở lại.

Nhưng cả người dân và nhà đầu tư nên cân nhắc kỹ khi quyết định mua nhà đất ở khu vực này, vì giá đã được đẩy lên mức cao hơn mặt bằng chung, bỏ ra khoản tiền lớn mua nhà đất phục vụ kinh doanh, buôn bán sẽ có rủi ro là lâu thu hồi lại vốn, đầu tư kiếm lời thì lợi nhuận cũng sẽ không như kỳ vọng.

Dù vậy, vẫn có nhiều người dân sẵn sàng chi trả mức giá nhà đất cao hơn để được hưởng những tiện ích và thuận tiện cho công việc, đi lại. Nhưng các chuyên gia cũng đưa ra lời khuyên cho người dân, không nên theo tâm lý đám đông tham gia đầu tư khi giá đã được đẩy lên quá cao, gây ảnh hưởng đến sự phát triển chung của thị trường, mà phải sống trong khu vực dân cư đông đúc, ô nhiễm môi trường, ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống…

Về hiện tượng bất động sản dọc đường sắt đô thị tăng giá, đại diện Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, việc giá đất, giá nhà tăng theo tuyến đường sắt đô thị là có thật, tuy nhiên mức tăng tới 100% thì người mua nên cẩn trọng.

Giá nhà, đất nếu tăng chỉ 10% đến 20% thì có thể chấp nhận được nhưng nếu tới 100% thì là đã xuất hiện thổi giá. “Các chủ đầu tư quảng cáo dự án gần ga, trạm dừng đường sắt thì hiệu quả kinh doanh chắc chắn sẽ cao hơn nhưng đó chỉ là suy đoán của chủ đầu tư còn thực sự tăng hay giảm thì chưa ai rõ” – đơn vị này cảnh báo.

Cùng quan điểm này, ông Nguyễn Thế Điệp - Phó Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội đánh giá hạ tầng giữ vai trò quan trọng đối với sự phát triển của bất động sản do có giá trị sinh lời từ kinh doanh, dịch vụ,… Trong quá trình đô thị hóa, giá nhà đất tăng là câu chuyện bình thường.

Nhưng ngay ở những khu vực hạ tầng đầu tư hoàn thiện, mức độ tăng hợp lý nhất từ 15 – 20%, nếu tăng nhiều hơn sẽ ảnh hưởng không nhỏ đến mặt bằng chung của thị trường và do sự “thổi giá” của người dân hoặc môi giới. “Nếu mức tăng nhanh từ 50 – 100% cũng cần phải xem xét lại thực tế, không lại trừ khả năng có sự tác động của môi giới” – ông Nguyễn Thế Điệp nhận định.