Đầu tư "ăn theo" đại dự án và những hệ lụy khôn lường

Mới đây, một Tập đoàn bất động sản đã thông báo dừng nghiên cứu lập quy hoạch dự án Khu đô thị mới 3.490ha tại xã Bình Đức và xã Thạnh Hoà, huyện Bến Lức, tỉnh Long An.

Theo đó, Tập đoàn này được UBND tỉnh Long An chấp thuận chủ trương khảo sát, lập quy hoạch và đầu tư dự án khu đô thị mới từ tháng 9/2018. Sau đó, doanh nghiệp đã có khoảng thời gian triển khai, khảo sát, tìm hiểu thị trường tại huyện Bến Lức và các khu vực lân cận.

Tuy nhiên đến thời điểm hiện tại, Tập đoàn đã xin rút khỏi dự án, nguyên nhân doanh nghiệp đưa ra là do tình hình dịch bệnh Covid-19 vừa qua gây ảnh hưởng đến kinh tế - xã hội Việt Nam và toàn cầu khiến doanh nghiệp phải tiến hành rà soát, đánh giá lại nhu cầu của thị trường bất động sản. Sau khi cân nhắc, Tập đoàn đưa ra quyết định trên và cho biết sẽ tập trung tối đa nguồn lực vào các dự án đô thị mới tại huyện Đức Hòa và Cần Giuộc (Long An).

Trước đó không lâu, Tập đoàn này cũng thông báo dừng nghiên cứu lập quy hoạch dự án Tổ hợp sân golf, khách sạn 5 sao, khu biệt thự cao cấp tại khu vực hồ Khe Chè, xã An Sinh (TX. Đông Triều, Quảng Ninh).

Những thông tin trên nhận được rất nhiều sự quan tâm của giới đầu tư bất động sản. Lâu nay, trước những thông tin quy hoạch hoặc dự án lớn đang rục rịch triển khai, việc nhiều nhà đầu tư dồn về địa bàn, khu vực để săn tìm quỹ đất, với hy vọng "ăn theo" để đón cơ hội đầu tư sinh lời đã không còn là hiện tượng lạ trên thị trường.

Tuy nhiên, làn sóng đầu tư bất động sản theo phong trào thường gây nên những cơn sốt đất cục bộ và tình trạng giá đất tăng cao chóng mặt. Với việc doanh nghiệp xin rút khỏi những đại dự án, không ít nhà đầu tư mắc kẹt vì đã lỡ bỏ tiền “ôm đất” giá cao nhưng chưa kịp đẩy hàng đi. Thị trường bất động sản khu vực cũng vì thế mà chịu không ít tác động.

Thông tin quy hoạch dự án: Miếng mồi câu của giới đầu cơ

Trên thực tế, bất động sản luôn gắn liền và đi song hành với hoạt động kinh tế - xã hội. Những năm gần đây, cùng với sự xuất hiện của các nhà đầu tư lớn, uy tín, khi nhu cầu phát triển đô thị tại các tỉnh thành ngày càng gia tăng thì các dự án bất động sản quy mô cũng được triển khai ngày một rộng rãi.

Hệ thống hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội được đầu tư đồng bộ, tiện ích gia tăng và cộng đồng dân cư hình thành nhanh chóng sẽ làm thay đổi diện mạo, bộ mặt của cả khu vực. Đây chính là yếu tố thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản, khiến giá trị đất đai tăng lên tỷ lệ thuận theo giá trị đầu tư.

Một chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản nhận định, những dự án tầm cỡ được đầu tư bởi các tập đoàn, doanh nghiệp hàng đầu thường có tầm ảnh hưởng rất lớn, tạo ra lực hút lôi kéo nhà đầu tư đến tìm kiếm cơ hội sinh lời: “Giới đầu tư có lý do khi đổ xô chạy theo làn sóng đầu tư ăn theo các dự án vì cơ hội tại đây rất lớn. Đằng sau những đại dự án là các doanh nghiệp lớn có tiềm lực tài chính vững mạnh, khả năng đưa dự án về đích rất cao, đủ sức thay đổi diện mạo, hạ tầng khu vực và tạo nên sự cộng hưởng lớn về mặt thương mại, xã hội. Các yếu tố này dẫn đến kịch bản kích thích giá trị bất động sản tăng lên”.

Hơn nữa, đất đai là một loại hàng hoá đặc biệt chỉ giảm đi chứ không tăng lên về số lượng. Dân số tăng cao khiến cho đất trở thành một nguồn tài nguyên khan hiếm. Do vậy, tại những khu vực được đầu tư dự án, phát triển khu đô thị, nhu cầu về đất tăng kéo theo giá đất tăng.

Đây là điều tất yếu trong xu thế phát triển. Tuy nhiên, nhiều người cơ hội đã lợi dụng thực tế này, vin vào để thổi giá đất lên cao nhằm mục đích lướt sóng, kiếm lời. Chỉ cần có thông tin quy hoạch hoặc dự án mới rục rịch triển khai, thậm chí mới chỉ dừng lại ở việc đề xuất nghiên cứu lập quy hoạch, các nhóm đầu cơ, môi giới, cò đất đã lập nên các tụ điểm, tạo cảnh giao dịch nhộn nhịp, gây ra cơn sốt đất chóng vánh rồi rút đi sau một thời gian ngắn, khi đã bán được sản phẩm cho các khách hàng thiếu kinh nghiệm mua với giá cao ngất ngưởng.

Hồi cuối tháng 3/2020, kịch bản này đã xảy ra tại một khu đất giãn dân nằm ở xã Đồng Trúc (huyện Thạch Thất, Hà Nội) vốn bỏ không nhiều năm, không có người ở, nhưng rồi bỗng dưng lên cơn sốt đất bởi thông tin một tập đoàn bất động sản lớn đề xuất xây dựng 2 khu đô thị tại địa phận này.

Khi đó, giá đất được đẩy lên cao từng ngày, từng giờ, mỗi ngày tăng từ 1 đến 1,5 triệu đồng. Trong vòng một tuần, giá đất trước khi có thông tin dự án chỉ từ 7 - 8 triệu đồng/m2 đã tăng vọt lên tới 18 - 20 triệu đồng/m2.

Các giao dịch chủ yếu thông qua hình thức đặt cọc, viết giấy rồi ra phòng công chứng chứng thực giao dịch. Thậm chí nhiều người còn “lướt” cả giấy đặt cọc, vừa đặt cọc xong đã sang tay cho người khác.

Những người “thạo tin” khi biết trước có dự án đã nhanh tay gom đất với giá rẻ, để khi có thông tin quy hoạch dự án là đánh sóng lên cao, ăn chênh lệch giữa lúc mua và lúc bán. Tâm lý chung là ai cũng muốn mua trước với giá rẻ và bán sau cùng với giá thị trường để có khả năng sinh lời cao nhất.

Theo một chuyên gia, nếu có chủ chương đầu tư, được giao đất thì cũng phải vài năm nữa mới triển khai được, nên hiện tượng giá đất bị thổi lên sẽ rất nguy hiểm cho những nhà đầu tư thiếu kinh nghiệm.

Sốt đất tại Thạch Thất, Hà Nội hồi tháng 3/2020

Tương tự như ở Thạch Thất, cơn sốt nóng đất tại Bình Ba, Châu Đức (tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu) xuất hiện sau khi có thông tin tập đoàn bất động sản lớn đề xuất triển khai khu công nghệ cao và khu đô thị 800ha tại khu vực này.

Chỉ trong vòng một tuần, hàng nghìn người đã kéo về địa phương này tụ tập mua bán bất động sản không khác gì phiên chợ lưu động. Còn doanh nghiệp thì mới chỉ được chính quyền địa phương đồng ý cho phép khảo sát, ngoài ra chưa tiến hành bất cứ thủ tục nào khác theo quy định của pháp luật.

Theo thông tin PV có được, giá đất ở đây nhảy múa liên tục, một miếng đất mua buổi sáng 14 tỷ đồng đến buổi chiều đã được sang tay 18 tỷ đồng. Nhiều lô đất trong hẻm cũng có giá bán “trên trời”, đội lên tới 200 - 250 triệu đồng/mét ngang, dù trước đó giá chỉ bằng 1/3 hoặc một nửa như vậy.

Có trường hợp, mảnh đất nằm cách mặt tiền quốc lộ 56 vài chục mét, trước Tết chủ đất bán với giá 70 triệu đồng/mét ngang không ai mua, nhưng cơn sốt đất đã đẩy giá lên hơn 200 triệu đồng/mét ngang.

Trước đà tăng giá thiếu kiểm soát, UBND huyện Châu Đức đã có văn bản thông tin cụ thể về dự án, khuyến cáo nhà đầu tư cần bình tĩnh, không nên nóng vội; cần tìm hiểu kỹ thông tin và xem xét khả năng đầu tư để tránh những rủi ro có thể xảy ra.

Anh Nguyễn Quang Sáng, một môi giới bất động sản chuyên nghiệp tại Hà Nội nhận định: “Khi có nhiều giao dịch cùng lúc tại cùng một khu vực thì sẽ rất dễ xuất hiện những cơn sốt đất. Một phần là do môi giới tự tăng giá lên khi thấy có doanh nghiệp lớn đến đầu tư vào khu vực. Một phần nữa do một nhóm nhà đầu cơ lướt sóng, cò đất thổi phồng, vẽ thêm thông tin nhằm tạo nên cơn sốt ảo. Cò đất thậm chí tạo thị trường, tạo sóng ảo để ăn chênh lệch đến vài lần ngay trên một nền đất.

Người mua lại theo tâm lý đám đông, thấy người khác mua nên cũng nhảy vào mua mà không nghiên cứu sâu xem thực tế như thế nào. Môi giới nói sao là họ tin như vậy và bị cuốn vào guồng quay của cơn sốt đất. Việc này tiềm ẩn rất nhiều rủi ro nếu nhà đầu tư không tỉnh táo, và tỷ lệ gặp phải rủi ro không hề nhỏ”.

Lướt sóng đón quy hoạch: Những hệ lụy khôn lường

Một thực tế có thể nhìn thấy tại gần như tất cả những cơn sốt đất ăn theo quy hoạch đã qua là việc sốt nóng cục bộ diễn ra trong một khoảng thời gian rất ngắn, chỉ từ 7 - 10 ngày rồi sau đó mọi thứ trở về bình thường như chưa từng có chuyện gì xảy ra. Giá đất sau khi tăng nóng gấp nhiều lần thì "xì hơi" và lao dốc không phanh.

Khoảng thời gian ngắn đó đủ để giúp một số nhà đầu cơ thu lời số tiền lớn, đồng thời cũng đủ để khiến một số nhà đầu tư khác chôn vốn mà không thoát ra được. Bởi thị trường bất động sản khi sốt nóng vẫn được ví như một hòn lửa chuyền tay nhau, người giữ hòn lửa cuối cùng sẽ gánh chịu hậu quả khi chưa kịp truyền cho người khác thì cơn sốt đất đã bị dập tắt.

Thực tế cho thấy, sau cơn sốt đất ở Thạch Thất, giá đất tại xã Đồng Trúc giảm sâu chỉ sau một tuần và quay về với giá trị thực dao động từ 3 - 5 triệu đồng/m2, giảm 4 lần so với thời điểm đỉnh sốt. Nhiều nhà đầu tư “ôm trái đắng” khi không kịp tháo hàng.

“Do được cảnh báo sớm về cơn sốt ảo nên không nhiều nhà đầu tư dính “bẫy”. Tuy nhiên, cũng có một số nhà đầu tư “non tay”, không kịp bán tháo thời điểm tắt cơn sốt nên vẫn đang bị mắc kẹt. Dù buộc phải bán cắt lỗ sâu để thu hồi phần vốn, rút khỏi thị trường nhưng thời điểm này không dễ để bán ra, trừ khi bán ngang với giá thực hiện tại may ra mới có người mua”, một môi giới bất động sản nhiều kinh nghiệm chia sẻ về thị trường Thạch Thất.

Còn tại Bình Ba, không quá 10 ngày từ khi cơn sốt đất rộ lên, cảnh từng hàng xe cộ tấp nập đến hỏi mua đất, xem đất đã không còn sau khi chính quyền áp dụng những biện pháp mạnh. UBND xã Bình Ba cắm biển cảnh báo người dân về tình trạng phân lô bán nền dự án ma, đề nghị người dân cảnh giác, không thực hiện giao dịch, mua bán trên địa bàn xã. UBND huyện Châu Đức cũng ban hành công văn hỏa tốc yêu cầu điều tra, xác minh và xử lý nghiêm tình trạng quảng cáo dự án, phân lô bán nền trái pháp luật trên địa bàn huyện. Vì thế mà giới đầu cơ, cò đất cũng nhanh chóng tháo chạy, thị trường lại trở về nguội lạnh.

Trên thực tế, thời gian trước đây cũng đã có không ít bài học đầu tư ăn theo sốt đất dự án nhưng chưa thực sự đem lại hiệu quả. Đơn cử như thời điểm năm 2009 - 2011, cơn sốt đất tại Hòa Lạc khi có thông tin đây sẽ là 1 trong 5 đô thị vệ tinh của Hà Nội khiến giá nhà đất leo thang từng ngày, cao gấp 7 - 10 lần thông thường dù cơ sở hạ tầng còn yếu kém, vẫn chỉ là vùng quê hoang sơ.

Tuy nhiên, sau đó thị trường bất động sản rơi vào khủng hoảng, “vỡ bong bóng” giá nhà đất tại Hà Nội “xì hơi” vào giai đoạn 2011 - 2012, hầu hết các dự án tại khu đô thị vệ tinh đều bất động hoặc chậm triển khai. Trong đó, nhà đất Hòa Lạc cũng rơi vào tình trạng đóng băng, giá giảm sâu suốt 10 năm qua khiến nhiều nhà đầu tư mắc kẹt. Còn mục tiêu phát triển đồng bộ các đô thị vệ tinh để giảm tải cho đô thị trung tâm Hà Nội vẫn chưa thể về đích.

Các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản đều khẳng định, sốt đất lúc nào cũng để lại những hệ lụy khó lường, bởi sốt nóng khiến giá tăng, và sự tăng giá đó dẫn đến việc thị trường phát triển mất cân đối.

“Các nhà đầu tư cá nhân không thoát được nhanh sẽ rất dễ mắc cạn. Nếu dùng đòn bẩy tài chính thì họ sẽ phải gồng mình trả nợ hàng tháng. Trường hợp không trả được thì khoản vay của họ biến thành nợ xấu, ngân hàng cũng khó để thu hồi nhanh số tiền này”, ông Nguyễn Quốc Huy, Phó Chủ tịch CTCP Đầu tư Kinh doanh Bất động sản Hải phát nhận định.

Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam đánh giá: “Đối với nhà đầu tư, những cơn số đất ảo khiến họ tiền mất tật mang, thậm chí còn bị lừa đảo; xã hội mất ổn định tại khu vực nơi xuất hiện những thông tin thất thiệt… Hiện tượng này xảy ra ngày càng thường xuyên nên trong nhiều trường hợp, cơ quan chức năng cũng đã phải can thiệp, vào cuộc xử lý. Không chỉ các nhà đầu tư cá nhân ôm đất khốn đốn mà các doanh nghiệp chân chính cũng sẽ gặp khó khăn trong việc tiếp cận quỹ đất do giá đã bị đẩy lên quá cao.

Về lâu dài, sốt đất ảo làm méo mó thị trường bất động sản, ảnh hưởng tới sự phát triển bền vững của thị trường, nhất là khi pháp luật bị coi thường, những đối tượng đầu cơ tung ra thông tin thất thiệt gây xáo trộn thị trường. Tình trạng này nếu không được kiểm soát sẽ khiến thị trường bị thao túng bởi các nhóm môi giới và đầu cơ. Nếu kéo dài thậm chí còn có thể dẫn đến đổ vỡ thị trường địa ốc”.

Nói về trường hợp Tập đoàn bất động sản rút khỏi dự án ở Long An, ông Nguyễn Văn Đính cho rằng, đây chỉ là một hiện tượng đại diện cho nhiều trường hợp tương tự trên cả nước: “Trên thực tế, nhiều trường hợp doanh nghiệp mới chỉ đang nghiên cứu phương án lập quy hoạch, chưa thực sự ký kết hay triển khai xây dựng nên việc họ rút khỏi dự án là điều rất bình thường. Vấn đề là sau sự việc này, những nhà đầu tư còn đang ôm đất ở Đông Triều, Quảng Ninh hay Bến Lức, Long An khả năng cao sẽ bị kẹt hàng, nhiều người còn có thể trắng tay nếu đã trót đi vay tiền để đầu tư”.

Qua đó để thấy, việc đầu tư bất động sản ăn theo những tin đồn về quy hoạch dự án tiềm ẩn rất nhiều rủi ro, biến số khó có thể lường trước được. Ở đây không chỉ là rủi ro về câu chuyện sốt đất mà còn là rủi ro về thay đổi, điều chỉnh quy hoạch có thể xảy ra bất cứ lúc nào. 

Bởi vậy, nhà đầu tư không nên tự đẩy mình vào thế khó. Ngược lại, các chuyên gia khuyến cáo, nhà đầu tư cần tìm hiểu thông tin đa chiều, kiểm chứng kỹ lưỡng thông tin, đánh giá tính khả thi cũng như sự tiềm năng của dự án và khu vực dự định đầu tư vào. 

Tốt nhất là nhà đầu tư chỉ nên xuống tiền khi có những thông tin chính thức về việc dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc doanh nghiệp được giao đất, như vậy mới có thể hạn chế tối đa rủi ro chôn vốn.  

Theo các chuyên gia, nhà đầu tư bất động sản cần cân nhắc 4 yếu tố trước khi quyết định đầu tư theo thông tin quy hoạch dự án. Thứ nhất là tiến độ của dự án nhanh hay chậm và pháp lý của dự án đó rõ ràng đến đâu. Thứ hai, trước khi quyết định bỏ tiền vào cơn sốt nóng đất, nhà đầu tư cần lưu ý đến sức khỏe của dòng vốn, tránh dùng đòn bẩy tài chính quá nhiều để đón sóng. Thứ ba là cần xác định tâm lý chấp nhận mất chi phí cơ hội trong trường hợp không thể chốt lời nhanh và chôn tiền trong suất đầu tư. Cuối cùng là cần lường trước vấn đề thay đổi quy hoạch, điều chỉnh quy hoạch có thể xảy ra bất cứ lúc nào./.