HoREA: Góp ý quy định về phương pháp xác định dân số trong tòa nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp
Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) vừa có Công văn số 143/2024/CV-HoREA gửi UBND, Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh góp ý dự thảo Quyết định ban hành quy định về phương pháp xác định dân số trong các tòa nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp trên địa bàn Thành phố.
![]() |
Sửa đổi, bổ sung phạm vi điều chỉnh
Theo Công văn, Hiệp hội đề nghị sửa đổi, bổ sung tiêu đề và Điều 1 dự thảo Quyết định. Hiệp hội nhận thấy, tiêu đề của dự thảo quy định về phương pháp xác định dân số trong các tòa nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp. Nếu sử dụng tiêu đề này thì nội hàm của phạm vi điều chỉnh sẽ chỉ quy định về phương pháp xác định dân số trong các tòa nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp.
Tuy nhiên, phạm vi điều chỉnh tại Điều 1 còn xác định dân số đối với căn hộ lưu trú, văn phòng kết hợp lưu trú, biệt thự nghỉ dưỡng, nhà ở thương mại liên kế, khách sạn. Đây là các công trình xây dựng tuy cũng có công năng phục vụ mục đích lưu trú nhưng không phải là nhà chung cư hoặc nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp mà thuộc các dự án bất động sản du lịch, dự án bất động sản có mục đích phục vụ lưu trú khác đã được khoản 2 Điều 5 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 quy định.
Theo đó, các công trình này đều rất cần thiết phải xác định dân số, do vậy Hiệp hội đề nghị cần bổ sung vào phạm vi điều chỉnh tại Điều 1 dự thảo để bảo đảm tính logic, đồng bộ, thống nhất và bao phủ đầy đủ các đối tượng điều chỉnh.
Đồng thời, Hiệp hội đề nghị sử dụng khái niệm “biệt thự du lịch” thay thế cho “biệt thự nghỉ dưỡng” và bổ sung “căn hộ du lịch” (condotel) để đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất với khoản 2 và khoản 3 Điều 48 Luật Du lịch 2017 quy định về “các loại cơ sở lưu trú du lịch”.
Bổ sung các khái niệm gồm: “nhà phố thương mại du lịch” (shop house du lịch); “căn hộ thương mại” (shop house) trong các tòa nhà chung cư hỗn hợp; “căn hộ dịch vụ” mà Thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội và các đô thị lớn đã cho phép đầu tư xây dựng, kinh doanh các “tòa nhà căn hộ dịch vụ” gồm nhiều “căn hộ dịch vụ” từ năm 2008 đến nay.
Bên cạnh đó, Hiệp hội nhận thấy, khách sạn là một loại cơ sở lưu trú du lịch, không phải là đối tượng cần phải xác định dân số, đề nghị bỏ đối tượng này trong dự thảo Quy định.
Nghiên cứu thấu đáo phương pháp xác định dân số
Tại Điều 3 của dự thảo, Hiệp hội đề nghị sửa đổi, bổ sung để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất và chính xác về nguyên tắc xác định dân số. HoREA thống nhất với Sở Xây dựng đề xuất quy định 2 phương pháp xác định dân số, nhất là phương pháp xác định dân số được xác định theo cơ cấu phòng ở và diện tích sử dụng căn hộ tương ứng.
Phương pháp này là giải pháp hợp lý nhất trong tình hình hiện nay, có thể đáp ứng được yêu cầu của các chủ đầu tư dự án nhà ở, được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt số lượng nhà ở hợp lý, tăng tính khả thi của dự án. Chủ đầu tư có thể thu hồi được vốn đầu tư và có được lợi nhuận hợp lý so với trường hợp áp dụng phương pháp xác định dân số được xác định theo chỉ tiêu 3,5 người/căn hộ.
Tuy nhiên, HoREA cũng đề nghị Sở Xây dựng tiếp tục nghiên cứu thấu đáo việc áp dụng phương pháp xác định theo cơ cấu phòng ở và diện tích sử dụng căn hộ tương ứng. Bởi lẽ phương pháp này có tác động trực tiếp lên hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng đô thị.
Thực tế, quy mô dân số theo kết quả của Tổng điều tra dân số và quy mô dân số thực tế tại Thành phố Hồ Chí Minh có sự khác biệt. Cụ thể tại quận Bình Thạnh, quận được giao chỉ tiêu quy mô dân số đến năm 2020 là 560.000 người. Trên thực tế thì quy mô dân số thực tế của quận đến năm 2014 đã là 560.000 người, bao gồm 480.000 người thường trú và 80.000 người nhập cư.
![]() |
Khó khăn ghi nhận là ngân sách Nhà nước Trung ương phân bổ cho Thành phố Hồ Chí Minh chỉ căn cứ theo quy mô dân số chính thức. Thành phố phải dùng ngân sách địa phương để đáp ứng nhu cầu về việc làm, y tế, giáo dục, dịch vụ, vui chơi giải trí cho quy mô dân số thực tế. Bên cạnh đó, về quy hoạch đô thị, xây dựng, cơ chế điều chỉnh cục bộ quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 còn bất cập, chưa đáp ứng kịp thời nhu cầu thực hiện dự án bất động sản, nhà ở của các nhà đầu tư.
Ngoài ra, theo kết quả Tổng điều tra dân số, nhà ở ngày 01/04/2019, Thành phố Hồ Chí Minh có 2.558.914 hộ gia đình với bình quân 3,51 người/hộ. Số hộ 1 - 2 người chỉ chiếm 31,83%, số hộ 3 - 4 người chiếm đến 46,75% gồm vợ, chồng và 1 - 2 con.
Nếu mặc định căn hộ từ 25 - 40m2 có 1 người; căn hộ từ 40 - 60m2 có 2 người; căn hộ từ 60 - 80m2 có 3 người; căn hộ từ 80 - 120m2 có 4 người; căn hộ từ 120 - 150m2 có 5 người; căn hộ từ 150m2 trở lên có 6 người thì chưa thật sát với thực tế.
Bởi lẽ đa số người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp đô thị, công nhân lao động, người nhập cư đang sống tại các căn hộ chung cư quy mô 1 - 2 phòng ngủ với 3 - 5 người. Bên cạnh đó, những người có thu nhập cao đang sống tại các căn hộ chung cư quy mô 3 - 4 - 5 phòng ngủ trở lên nhưng không phải luôn có nhiều người ở.
Theo HoREA, khi áp dụng phương pháp xác định theo cơ cấu phòng ở và diện tích sử dụng căn hộ tương ứng thì quy mô dân số của dự án bất động sản, nhà ở có vẻ thấp hơn. Tuy nhiên, khi đưa dự án vào hoạt động thực tế thì quy mô dân số thực tế sẽ cao hơn đáng kể, nhất là tại các dự án nhà ở giá vừa túi tiền, nhà ở xã hội. Căn hộ 1 phòng ở nhỏ nhất (25m2) đến căn hộ 1 phòng ở 60m2 vẫn có thể có 3 - 5 người, thậm chí nhiều hơn, không phải chỉ có 1 - 2 người nên sẽ tác động lên hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đô thị.
Hiệp hội cũng đề nghị UBND Thành phố Hồ Chí Minh xem xét phối hợp với các cấp có thẩm quyền để xác định chỉ tiêu quy mô dân số phát triển của thành phố và các quận, huyện, thành phố Thủ Đức hợp lý. Sở Quy hoạch - Kiến trúc cần chủ trì phối hợp với Sở Xây dựng và các Sở, ngành liên quan rà soát, đề xuất và thực hiện điều chỉnh cục bộ quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 để đáp ứng kịp thời yêu cầu thực hiện các dự án bất động sản, đô thị, nhà ở của các nhà đầu tư.
TIN LIÊN QUAN
-
Những điểm cần lưu ý trong quản lý vận hành nhà chung cư theo Luật Nhà ở 2023
-
TP HCM: Phí quản lý chung cư tối đa 7.000 đồng/m2
-
Xây dựng lại nhà chung cư, người dân đóng góp thế nào?
-
Thành phố Hồ Chí Minh ban hành khung giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư
-
Bộ Xây dựng đề nghị báo cáo kết quả tháo gỡ khó khăn các dự án bất động sản
-
Chính phủ sẽ có các giải pháp giảm giá nhà ở, bất động sản
-
Bất động sản Hà Nội cất cánh với điểm nóng mới
Miễn thuế sử dụng đất nông nghiệp: Cần đúng đối tượng, đúng mục đích để tránh lãng phí nguồn lực
Chiều 22/5, trong khuôn khổ chương trình Kỳ họp thứ 9, Quốc hội đã tiến hành thảo luận tại Tổ về một số dự thảo nghị quyết quan trọng, trong đó có nội dung kéo...
Từ cảng biển đến đô thị logistics quốc tế: Thâm Quyến, Singapore và diện mạo Hải Phòng
Rotterdam, Thâm Quyến hay Singapore, logistics đã nâng tầm và đưa các đô thị trở thành tâm điểm sầm uất của cả thế giới. Một diện mạo tương tự đang hiện hữu tại Hải Phòng,...
Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 23/5: Bộ Xây dựng thúc tiến độ nhà ở xã hội, yêu cầu báo cáo định...
Blooming Tower Danang bị tạm đình chỉ hoạt động do vi phạm quy định về PCCC; Đồng Nai chuẩn bị đấu giá 37 khu đất, kỳ vọng thu về 21.000 tỷ đồng; Cà Mau thu...
Bất động sản tháng 4/2025 hạ nhiệt: Do nghỉ lễ dài?
Tháng 4/2025, trong khi nhiều chỉ số kinh tế vĩ mô ghi nhận sự tăng trưởng ấn tượng thì thị trường bất động sản lại bất ngờ hạ nhiệt, cho thấy một nghịch lý đáng...
Giá vật liệu xây dựng tại Đà Nẵng tăng “phi mã”, nhiều công trình đối mặt nguy cơ tạm dừng
Thị trường xây dựng tại Đà Nẵng đang chứng kiến làn sóng tăng giá vật liệu chưa từng có, đặc biệt là mặt hàng cát đá xây dựng, gây xáo trộn nghiêm trọng cho tiến...
Hàng trăm căn hộ tái định cư bỏ trống giữa cơn khát nhà ở Hà Nội
Dự án nhà tái định cư Khu X2 với 750 căn hộ đã hoàn thiện từ 2020 nhưng phần lớn vẫn bỏ trống, trong khi nhu cầu nhà ở tái định cư...
Thủ tướng Phạm Minh Chính dự lễ khởi công dự án Trump International Hưng Yên
Chiều ngày 21/5/2025, tại xã Tân Châu, huyện Khoái Châu, tỉnh Hưng Yên, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã tham dự lễ khởi công dự án Khu phức hợp đô thị, du lịch...
Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 22/5: TPHCM cấp hơn 70.000 sổ hồng sau 6 tháng tháo gỡ vướng mắc pháp lý
Khởi công dự án Trump International trị giá 1,5 tỷ USD tại Hưng Yên; Sắp khép lại tranh chấp giữa hai "ông lớn" xây dựng Coteccons và Ricons;Thanh Hóa sắp có thêm khu công nghiệp...
Hạ Long sắp có 3 tòa tháp cao 40 tầng, tổng mức đầu tư gần 3.000 tỷ đồng
Trong bối cảnh ngành du lịch Hạ Long đang tiếp tục phát triển mạnh mẽ, với lượng khách ngày một gia tăng và nhu cầu về lưu trú, nghỉ dưỡng chất lượng cao ngày càng lớn, thành phố Hạ Long chuẩn bị đón nhận thêm một tổ hợp công trình quy mô lớn gồm 3 tòa tháp cao 40 tầng, tổng vốn đầu tư gần 3.000 tỷ đồng.
Chủ đầu tư dự án Aqua City dẫn đầu danh sách nợ thuế tại Đồng Nai với hơn 263 tỷ đồng
Mới đây, Chi cục Thuế khu vực XV (tỉnh Đồng Nai) công bố danh sách các doanh nghiệp nợ thuế lớn trong tháng 5, trong đó Công ty TNHH Thành phố Aqua – chủ...
Cùng nhà ở xã hội, sao mỗi nơi một giá?
Đại biểu Dương Tấn Quân, đoàn Bà Rịa - Vũng Tàu, cho rằng việc quy định công chức nhà phải cách xa chỗ làm 30km mới được mua nhà ở xã hội là không hợp...
Giá chung cư tại Hà Nội, TPHCM tăng từ 3%-5%
Trong quý 1 năm 2025, giá chung cư tại Hà Nội, TPHCM tăng từ 3%-5% so với quý 4 năm 2024. Trong đó, giá căn hộ chung cư phân khúc bình dân có giá dưới 45 triệu đồng/m2.
Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 21/5: Nguồn cung nhà ở thương mại tăng mạnh 140%
Hà Nội bổ sung hàng loạt dự án mới tại ba quận nội đô; Giá chung cư tại Hà Nội và TPHCM hạ nhiệt sau hai năm tăng nóng; Khánh Hòa thu hồi khu “đất...
Trà Vinh mở rộng dự án năng lượng sạch gần 8.000 tỷ đồng
UBND tỉnh Trà Vinh mới đây đã chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư dự án “Nhà máy sản xuất Hydro xanh Trà Vinh” do Công ty Cổ phần TGS Trà Vinh Green Hydrogen...
Đề xuất thành lập Quỹ Nhà ở quốc gia: Bước đột phá trong phát triển nhà ở xã hội
Sáng 20/5, tại kỳ họp thứ 9, Quốc hội khóa XV, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh đã trình bày Tờ trình dự thảo Nghị quyết về thí điểm một số cơ chế,...
Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 20/5: Thị trường nhà ở giá rẻ vẫn khan hiếm
Gamuda Land nhắm tới loạt dự án tầm cỡ tại TP.HCM và Hải Phòng; Sun Group sắp triển khai 3 tổ hợp du lịch nghỉ dưỡng tại Hòa Bình; Hải Phòng bỏ quy hoạch sân...
Long An sắp triển khai Dự án “Khu Tái định cư và nhà ở xã hội Phúc Long” hơn 100ha
Dự án “Khu Tái định cư và nhà ở xã hội Phúc Long” tại Long An do Công ty TNHH Đầu tư và Xây dựng Phúc Long làm chủ đầu tư, có quy mô 102ha...
Nhà ở xã hội tại Hà Nội: Vượt chỉ tiêu nhưng lại lo không bán được
Hà Nội có thể vượt chỉ tiêu hoàn thành nhà ở xã hội năm 2025 với khoảng 4.700 căn hộ đến từ 6 dự án. Tuy nhiên, nỗi lo nhà ở xã hội hoàn thành...
Hà Nội chính thức khởi công xây dựng cầu Tứ Liên
Hôm nay, ngày 19/5/2025, UBND Thành phố tổ chức khởi công Dự án đầu tư xây dựng cầu Tứ Liên và đường hai đầu cầu...
Xem nhiều




