HoREA: Góp ý quy định về phương pháp xác định dân số trong tòa nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp

Sửa đổi, bổ sung phạm vi điều chỉnh

Theo Công văn, Hiệp hội đề nghị sửa đổi, bổ sung tiêu đề và Điều 1 dự thảo Quyết định. Hiệp hội nhận thấy, tiêu đề của dự thảo quy định về phương pháp xác định dân số trong các tòa nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp. Nếu sử dụng tiêu đề này thì nội hàm của phạm vi điều chỉnh sẽ chỉ quy định về phương pháp xác định dân số trong các tòa nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp.

Tuy nhiên, phạm vi điều chỉnh tại Điều 1 còn xác định dân số đối với căn hộ lưu trú, văn phòng kết hợp lưu trú, biệt thự nghỉ dưỡng, nhà ở thương mại liên kế, khách sạn. Đây là các công trình xây dựng tuy cũng có công năng phục vụ mục đích lưu trú nhưng không phải là nhà chung cư hoặc nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp mà thuộc các dự án bất động sản du lịch, dự án bất động sản có mục đích phục vụ lưu trú khác đã được khoản 2 Điều 5 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 quy định.

Theo đó, các công trình này đều rất cần thiết phải xác định dân số, do vậy Hiệp hội đề nghị cần bổ sung vào phạm vi điều chỉnh tại Điều 1 dự thảo để bảo đảm tính logic, đồng bộ, thống nhất và bao phủ đầy đủ các đối tượng điều chỉnh.

Đồng thời, Hiệp hội đề nghị sử dụng khái niệm “biệt thự du lịch” thay thế cho “biệt thự nghỉ dưỡng” và bổ sung “căn hộ du lịch” (condotel) để đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất với khoản 2 và khoản 3 Điều 48 Luật Du lịch 2017 quy định về “các loại cơ sở lưu trú du lịch”.

Bổ sung các khái niệm gồm: “nhà phố thương mại du lịch” (shop house du lịch); “căn hộ thương mại” (shop house) trong các tòa nhà chung cư hỗn hợp; “căn hộ dịch vụ” mà Thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội và các đô thị lớn đã cho phép đầu tư xây dựng, kinh doanh các “tòa nhà căn hộ dịch vụ” gồm nhiều “căn hộ dịch vụ” từ năm 2008 đến nay.

Bên cạnh đó, Hiệp hội nhận thấy, khách sạn là một loại cơ sở lưu trú du lịch, không phải là đối tượng cần phải xác định dân số, đề nghị bỏ đối tượng này trong dự thảo Quy định.

Nghiên cứu thấu đáo phương pháp xác định dân số

Tại Điều 3 của dự thảo, Hiệp hội đề nghị sửa đổi, bổ sung để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất và chính xác về nguyên tắc xác định dân số. HoREA thống nhất với Sở Xây dựng đề xuất quy định 2 phương pháp xác định dân số, nhất là phương pháp xác định dân số được xác định theo cơ cấu phòng ở và diện tích sử dụng căn hộ tương ứng.

Phương pháp này là giải pháp hợp lý nhất trong tình hình hiện nay, có thể đáp ứng được yêu cầu của các chủ đầu tư dự án nhà ở, được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt số lượng nhà ở hợp lý, tăng tính khả thi của dự án. Chủ đầu tư có thể thu hồi được vốn đầu tư và có được lợi nhuận hợp lý so với trường hợp áp dụng phương pháp xác định dân số được xác định theo chỉ tiêu 3,5 người/căn hộ.

Tuy nhiên, HoREA cũng đề nghị Sở Xây dựng tiếp tục nghiên cứu thấu đáo việc áp dụng phương pháp xác định theo cơ cấu phòng ở và diện tích sử dụng căn hộ tương ứng. Bởi lẽ phương pháp này có tác động trực tiếp lên hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng đô thị.

Thực tế, quy mô dân số theo kết quả của Tổng điều tra dân số và quy mô dân số thực tế tại Thành phố Hồ Chí Minh có sự khác biệt. Cụ thể tại quận Bình Thạnh, quận được giao chỉ tiêu quy mô dân số đến năm 2020 là 560.000 người. Trên thực tế thì quy mô dân số thực tế của quận đến năm 2014 đã là 560.000 người, bao gồm 480.000 người thường trú và 80.000 người nhập cư.

Khó khăn ghi nhận là ngân sách Nhà nước Trung ương phân bổ cho Thành phố Hồ Chí Minh chỉ căn cứ theo quy mô dân số chính thức. Thành phố phải dùng ngân sách địa phương để đáp ứng nhu cầu về việc làm, y tế, giáo dục, dịch vụ, vui chơi giải trí cho quy mô dân số thực tế. Bên cạnh đó, về quy hoạch đô thị, xây dựng, cơ chế điều chỉnh cục bộ quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 còn bất cập, chưa đáp ứng kịp thời nhu cầu thực hiện dự án bất động sản, nhà ở của các nhà đầu tư.

Ngoài ra, theo kết quả Tổng điều tra dân số, nhà ở ngày 01/04/2019, Thành phố Hồ Chí Minh có 2.558.914 hộ gia đình với bình quân 3,51 người/hộ. Số hộ 1 - 2 người chỉ chiếm 31,83%, số hộ 3 - 4 người chiếm đến 46,75% gồm vợ, chồng và 1 - 2 con.

Nếu mặc định căn hộ từ 25 - 40m2 có 1 người; căn hộ từ 40 - 60m2 có 2 người; căn hộ từ 60 - 80m2 có 3 người; căn hộ từ 80 - 120m2 có 4 người; căn hộ từ 120 - 150m2 có 5 người; căn hộ từ 150m2 trở lên có 6 người thì chưa thật sát với thực tế.

Bởi lẽ đa số người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp đô thị, công nhân lao động, người nhập cư đang sống tại các căn hộ chung cư quy mô 1 - 2 phòng ngủ với 3 - 5 người. Bên cạnh đó, những người có thu nhập cao đang sống tại các căn hộ chung cư quy mô 3 - 4 - 5 phòng ngủ trở lên nhưng không phải luôn có nhiều người ở.

Theo HoREA, khi áp dụng phương pháp xác định theo cơ cấu phòng ở và diện tích sử dụng căn hộ tương ứng thì quy mô dân số của dự án bất động sản, nhà ở có vẻ thấp hơn. Tuy nhiên, khi đưa dự án vào hoạt động thực tế thì quy mô dân số thực tế sẽ cao hơn đáng kể, nhất là tại các dự án nhà ở giá vừa túi tiền, nhà ở xã hội. Căn hộ 1 phòng ở nhỏ nhất (25m2) đến căn hộ 1 phòng ở 60m2 vẫn có thể có 3 - 5 người, thậm chí nhiều hơn, không phải chỉ có 1 - 2 người nên sẽ tác động lên hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đô thị.

Hiệp hội cũng đề nghị UBND Thành phố Hồ Chí Minh xem xét phối hợp với các cấp có thẩm quyền để xác định chỉ tiêu quy mô dân số phát triển của thành phố và các quận, huyện, thành phố Thủ Đức hợp lý. Sở Quy hoạch - Kiến trúc cần chủ trì phối hợp với Sở Xây dựng và các Sở, ngành liên quan rà soát, đề xuất và thực hiện điều chỉnh cục bộ quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 để đáp ứng kịp thời yêu cầu thực hiện các dự án bất động sản, đô thị, nhà ở của các nhà đầu tư.