Bàn giao loạt dự án đình đám, “sức khỏe” của Đầu tư Nam Long ra sao?

Doanh thu tăng trưởng nhờ bàn giao dự án 

Công ty Cổ phần Đầu tư Nam Long (Nam Long) có tiền thân là Công ty TNHH Nam Long được thành lập năm 1992. Công ty hoạt động với 3 mảng kinh doanh chính: Phát triển quỹ đất, Phát triển khu đô thị và nhà ở, Bất động sản thương mại và đầu tư mạo hiểm.

Ngày 8/4/2013, cổ phiếu Nam Long (mã chứng khoán: NLG) đã được chính thức niêm yết trên Sở Giao dịch chứng khoán Thành phố Hồ Chí Minh (HOSE). Doanh nghiệp này gắn liền với tên tuổi của ông Nguyễn Xuân Quang là nhà sáng lập và Chủ tịch Công ty Cổ phần Đầu tư Nam Long, hiện tại ông Quang đang là Chủ tịch Hội đồng quản trị của doanh nghiệp.

Mới đây, Nam Long vừa công bố báo cáo tài chính hợp nhất quý III/2024 với doanh thu thuần tăng trưởng gần 4% so với cùng kỳ. Sự tăng trưởng trong bối cảnh thị trường bất động sản trầm lắng này chủ yếu đến từ việc các dự án thành phần thuộc hai khu đô thị lớn Mizuki Park và Southgate được công ty bàn giao. Tuy nhiên, Nam Long vẫn thua lỗ trong quý III/2024.

Cụ thể, Nam Long ghi nhận hơn 370 tỷ đồng doanh thu, tăng trưởng gần 4% so với cùng kỳ. Nhờ bàn giao các dự án thành phần thuộc hai khu đô thị lớn Mizuki Park và Southgate. Doanh thu từ các mảng kinh doanh chủ lực như bàn giao căn hộ, nhà phố và biệt thự… hiện vẫn chiếm tỷ trọng lớn trong tổng nguồn thu của Nam Long. Bên cạnh đó, các mảng cung cấp dịch vụ, cho thuê bất động sản đầu tư và dịch vụ xây dựng lần lượt mang về cho công ty 35 tỷ đồng, 9 tỷ đồng và 8 tỷ đồng.

Mặc dù doanh thu tăng trưởng 4% nhưng giá vốn hàng bán lại tăng hơn doanh thu đến 17% khiến lãi gộp giảm 14% còn hơn 128 tỷ đồng.

Ngoài ra, doanh thu hoạt động tài chính cũng giảm đến 33% còn hơn 21 tỷ đồng. Đặc biệt, lãi trong công ty liên kết, liên doanh giảm mạnh 82% so với cùng kỳ, còn hơn 16 tỷ đồng, chủ yếu do giảm phần lãi nhận từ công ty liên doanh Mizuki. Do đó, lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh lỗ 58 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ lãi hơn 7 tỷ.

Trong bối cảnh những nguồn thu suy giảm, các chi phí trong kỳ của Nam Long được tiết giảm đáng kể. Dù vậy, Nam Long vẫn lỗ sau thuế hơn 40 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ 2023 lãi gần 71 tỷ đồng. Đây là quý thứ 2 Nam Long báo lỗ trong năm 2024. Ở quý I cũng lỗ sau thuế 65 tỷ đồng, trước khi báo lãi sau thuế gần 160 tỷ đồng vào quý II.

Tính chung 9 tháng đầu năm 2024, doanh thu thuần của Nam Long giảm mạnh 46% còn 828 tỷ đồng. Trong đó, doanh thu từ bán đất, căn hộ, nhà phố và biệt thự vẫn chiếm tỷ trọng lớn nhất với hơn 678 tỷ đồng; xếp sau là cung cấp dịch vụ với gần 99 tỷ đồng; cho thuê bất động sản đầu tư gần 24 tỷ đồng; dịch vụ xây dựng gần 15 tỷ đồng.

Đặc biệt, Công ty phát sinh 11,2 tỷ đồng từ bán bất động sản thương mại, trong khi cùng kỳ không ghi nhận doanh thu từ hoạt động này.

Trong hơn 678 tỷ đồng doanh thu từ kinh doanh bất động sản, dự án Ehome Southgate (MR1) đóng góp nhiều nhất với 387 tỷ đồng, tiếp đó là Valora Southgate 165 tỷ đồng, Izumi 105 tỷ đồng, Flora Akari 2 tỷ đồng.

9 tháng đầu năm, hoạt động tài chính đạt hơn 297 tỷ đồng, gấp 2,5 lần cùng kỳ. Các khoản chi phí được tiết giảm nhưng Nam Long vẫn chỉ thu về hơn 54 tỷ đồng lãi sau thuế, giảm mạnh đến 83% so với cùng kỳ.

Tình hình nợ và nợ vay của địa ốc Nam Long

Tính đến thời điểm 30/9/2024, tổng tài sản của Nam Long đạt hơn 29.829 tỷ đồng (chủ yếu là tài sản ngắn hạn hơn 26.846 tỷ đồng và hơn 2.982 tỷ đồng là tài sản dài hạn). Trong đó, hàng tồn kho là khoản mục chiếm tỷ trọng lớn nhất với hơn 20.303 tỷ đồng, tăng 17%, chủ yếu do một số dự án tăng giá trị bất động sản dở dang như Akari, Waterpoint giai đoạn 2, dự án tại Cần Thơ.

Trên thực tế, Nam Long cho biết dự án Nam Long Cần thơ đã hoàn thành việc đóng tiền sử dụng đất, và sẽ chuẩn bị mở bán trong quý 4/2024 với quy mô 200 sản phẩm (gồm nhà phố và đất nền), dự kiến doanh thu sẽ được ghi nhận ngay trong quý 4/2024. Còn Akari giai đoạn 2 bàn giao trong quý 4/2024, dự kiến mang về doanh thu khoảng 3,000 tỷ đồng.

Nợ phải trả tại Nam Long tính đến 30/9/2024 tăng 10% so với đầu năm, lên hơn 16.584 tỷ đồng, chiếm 56% nguồn vốn của doanh nghiệp. Trong đó, nợ ngắn hạn hơn 11.459 tỷ đồng, tăng 16% so với đầu năm và nợ dài hạn hơn 5. 125 tỷ đồng.

Như vậy, nợ dài hạn tại Nam Long vượt tài sản dài hạn, cao gấp 1,7 lần so với tài sản dài hạn.

Theo tìm hiểu, trong bảng cân đối kế toán, các khoản nợ phải trả được phân loại thành nợ ngắn hạn và nợ dài hạn. Mục đích để đánh giá tình hình tài chính của doanh nghiệp trong cả dài hạn và ngắn hạn. Nợ dài hạn là các khoản nợ mà doanh nghiệp phải trả lại sau một năm kế tiếp, bao gồm các khoản vay dài hạn, nợ phải trả cho ngân hàng, nợ trái phiếu, khoản nợ phải trả dài hạn cho nhà cung cấp hoặc các bên thứ ba,… Nợ dài hạn thường có thời gian trả nợ kéo dài và đòi hỏi doanh nghiệp phải có khả năng thanh toán trong thời gian dài. 

Trong mối quan hệ giữa tài sản dài hạn và nợ dài hạn, nếu tài sản dài hạn lớn hơn nợ dài hạn chứng tỏ doanh nghiệp có mối quan hệ cân đối giữa tài sản và nợ. Ngược lại, nếu tài sản dài hạn nhỏ hơn nợ dài hạn ít nhiều cho thấy một phần nợ dài hạn đã được chuyển vào tài trợ tài sản ngắn hạn. Điều này ít nhiều có thể làm lãng phí chi phí lãi vay.

Tính đến 30/9/2024, nợ vay tại Nam Long tăng nhẹ 8% so với đầu năm, lên gần 6.600 tỷ đồng gồm hơn 2.935 tỷ đồng nợ vay ngắn hạn và hơn 3.655 tỷ đồng nợ vay dài hạn).

Theo thuyết minh báo cáo tài chính, hiện chủ nợ lớn nhất tại Nam Long là ngân hàng Phương Đông (OCB). Nhà băng này đang cho Nam Long vay 4 khoản nợ ngắn hạn tổng giá trị hơn 923 tỷ đồng, với lãi suất từ 6,8%/năm đến 8,8%/năm. Tài sản đảm bảo liên quan đến dự án Waterpoint giai đoạn 1, dự án Waterpoint giai đoạn 2 (phường An Thạnh, huyện Bến Lức, Long An),...

Ngoài ra, Nam Long còn có 3 khoản vay dài hạn tại Ngân hàng OCB với tổng giá trị hơn 522 tỷ đồng, với lãi suất cao nhất lên đến 9,5%/năm. Như vậy, doanh nghiệp vay nợ tại ngân hàng OCB tổng hơn 1.445 tỷ đồng.

Được biết, vào ngày 22/08/2024 vừa qua, NLG đã huy động thành công 950 tỷ đồng từ phát hành 2 lô trái phiếu riêng lẻ có cùng thời hạn 36 tháng.

Toàn bộ số tiền thu được sẽ dùng để thanh toán toàn bộ khoản gốc đáo hạn của trái phiếu NLGB2124001 và NLGB2124002 với tổng mệnh giá phát hành 2 lô này là 950 tỷ đồng được phát hành cùng ngày 06/09/2021, kỳ hạn 36 tháng.

Đáng lưu ý, tính đến 30/9/2024, doanh nghiệp ghi nhận "của để dành" là khoản người mua trả tiền trước hơn 4.637 tỷ đồng, tăng 22% so với đầu năm. Tuy nhiên, "của để dành" nữa là khoản doanh thu chưa thực hiện ngắn hạn còn 5 tỷ đồng trong khi hồi đầu năm có hơn 7,5 tỷ đồng. Ngoài ra, doanh thu chưa thực hiện dài hạn còn hơn 214 tỷ đồng trong khi hồi đầu năm có hơn 259 tỷ đồng.