Dòng tiền kinh doanh âm, phải trả trước cho người bán gần 3.000 tỷ đồng

Báo cáo tài chính hợp nhất quý II/2024 tại CTCP Bất động sản Phát Đạt (HoSE: PDR) cho thấy, doanh thu quý III chỉ đạt 2,6 tỷ đồng trong khi cùng kỳ năm ngoái đạt 355 tỷ đồng. Nhờ doanh thu tài chính đạt 194 tỷ đồng nên sau khi trừ đi các chi phí, Phát Đạt vẫn có lãi 51 tỷ đồng, giảm đến 50% so với quý III/2023.

Theo giải trình của Phát Đạt, do tình hình kinh tế nhìn chung vẫn còn khó khăn, trong đó có ngành bất động sản. Việc đầu tư và phát triển dự án của công ty chưa được thuận lợi. Về phần doanh thu tài chính, theo thuyết minh thì đây chủ yếu đến từ lãi chuyển nhượng cổ phần công ty liên kết.

Lợi nhuận sụt giảm, dòng tiền tại Phát Đạt cũng đang đang trạng thái âm nặng. Cụ thể, quý III/2024 dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh âm hơn 1.189 tỷ đồng trong khi cùng kỳ 2023 dương hơn 405 tỷ đồng; Dòng tiền thuần từ hoạt động đầu tư cũng âm gần 11 tỷ đồng; Chỉ có dòng tiền từ hoạt động tài chính dương hơn 231 tỷ đồng. Do đó, dòng tiền thuần trong kỳ âm hơn 969 tỷ đồng trong khi cùng kỳ 2023 chỉ âm hơn 161 tỷ đồng.

Tính chung 9 tháng đầu năm 2024, Phát Đạt mang về 173 tỷ đồng từ doanh thu, giảm đến 69% so với cùng kỳ năm ngoái. Doanh thu chủ yếu đến từ quý đầu năm, quý II cũng chỉ đạt hơn 8 tỷ đồng.

Lợi nhuận sau thuế đạt 153,6 tỷ đồng, giảm 62% so với cùng kỳ năm 2023 chủ yếu đến từ doanh thu tài chính, với gần 400 tỷ đồng. Như vậy, với sự tích cực của hoạt động tài chính, Phát Đạt tránh được kịch bản thua lỗ.

Nguồn thu tài chính tiếp tục tăng mạnh là nhờ vào việc Phát Đạt chuyển nhượng cổ phần. Vào cuối tháng 6, công ty đã thông báo chủ trương chuyển nhượng toàn bộ 111,7 triệu cổ phần tại CTCP Bất động sản BIDICI, tương đương 49% vốn điều lệ. Khoản tiền dự kiến thu về tối thiểu là 1.452 tỷ đồng.

Năm 2024, Phát Đạt đặt mục tiêu doanh thu 2.982 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế 880 tỷ đồng. Như vậy sau 9 tháng, công ty mới hoàn thành gần 6% mục tiêu doanh thu và 18% mục tiêu lợi nhuận năm.

>>> Loạt thương vụ M&A trên thị trường bất động sản diễn ra với giá trị cực "khủng"

Đáng chú ý, kết thúc ngày 30/9/2024, tổng tài sản của Phát Đạt tăng 7,5%, đạt 22.663 tỷ đồng nhờ danh mục hàng tồn kho tăng mạnh. Với giá trị 12.854 tỷ đồng, hàng tồn kho đang đóng góp lớn nhất cho tổng tài sản của doanh nghiệp, chiếm 57% tổng tài sản.

Trong đó, giá trị hàng tồn kho tại dự án Bắc Hà Thanh cao gấp 3,5 lần so với đầu năm, từ 162 tỷ đồng lên hơn 583 tỷ đồng.

Tính đến 30/9/2024, tổng nợ phải trả của Phát Đạt ghi nhận hơn 11.606 tỷ đồng, thay đổi không đáng kể so với cùng kỳ. Tại danh mục nợ ngắn hạn, Phát Đạt phải trả trước người bán 2.777 tỷ đồng, tăng mạnh 313% so với đầu năm. 

Theo thuyết minh báo cáo tài chính, Phát Đạt đang tập trung trả nợ cho các đối tác xây dựng liên quan đến các dự án, đặc biệt là dự án Bắc Hà Thanh, như CTCP Đầu tư và Phát triển hạ tầng 620 hơn 1.473 tỷ đồng trong khi đầu năm chỉ ở mức 106 tỷ đồng; CTCP Xây dựng TC Bình Định 118 tỷ đồng; CTCP Xây dựng và Đầu tư Lộc Phát hơn 158 tỷ đồng;...

Theo tìm hiểu, dự án Bắc Hà Thanh là dự án đầu tiên tại địa phương được phê duyệt giá đất theo quy định pháp lý mới. Cụ thể, ngày 23/9 vừa qua, UBND tỉnh Bình Định đã chính thức phê duyệt giá đất cụ thể để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đợt 1 cho dự án. Mới nhất, ngày 9/10, Sở Xây dựng tỉnh Bình Định cấp Giấy phép xây dựng giai đoạn 2 với tổng diện tích hơn 16,9 ha cho dự án.

Ngày 9/10 vừa qua, Sở Xây dựng tỉnh Bình Định cấp giấy phép xây dựng giai đoạn 2 với tổng diện tích hơn 16,9ha cho dự án khu đô thị Bắc Hà Thanh. Giai đoạn 1 của dự án đã hoàn thành hơn 70% hạ tầng kỹ thuật và gần 100% công tác san lấp mặt bằng.

Dự án Bắc Hà Thanh sắp được mở bán trong thời gian tới. Dự án có diện tích 43,16 ha, nằm ngay trên Quốc lộ 19, trục đường chính nối liền sân bay Phù Cát và trung tâm thành phố Quy Nhơn. Dự án sở hữu hạ tầng đồng bộ và ưu thế về vị trí khi có ba mặt giáp sông Hà Thanh. Sắp tới, dự án Bắc Hà Thanh sẽ cung cấp 1.422 sản phẩm chất lượng ra thị trường.

Phát Đạt còn 3 dự án trọng điểm sẽ được tung ra thị trường trong quý IV/2024 bao gồm: Thuận An 1&2; Poulo Condor và Cadia Quy Nhơn. Tổng doanh thu từ các dự án này dự kiến lên đến 40.000 tỷ đồng, kỳ vọng tạo cho PDR dòng tiền lớn và ghi nhận lợi nhuận “bùng nổ” vào quý IV/2024. 

Nợ vay tài chính tại Bất Động sản Phát Đạt tăng, xuất hiện khoản vay đặc biệt

Điểm nhấn trong báo cáo tài chính hợp nhất quý III/2024 của Phát Đạt chính là tình hình nợ vay tài chính.

Tính đến 30/9/2024, nợ vay tại Phát Đạt chiếm hơn 4.410 tỷ đồng, tăng hơn 1.000 tỷ đồng sau 9 tháng, tương đương tăng đến 42% so với đầu năm. Trong đó, nợ vay ngắn hạn hơn 1.366 tỷ đồng và hơn 3.048 tỷ đồng nợ vay dài hạn. Các khoản vay chủ yếu tại các ngân hàng, với tài sản đảm bảo từ các dự án.

Theo thuyết minh báo cáo tài chính, Bất động sản Phát Đạt có 3 khoản vay tại Vietinbank-CN 11 TP.HCM với hơn 400 tỷ đồng. Tài sản đảm bảo là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại Phạm Ngọc Thạch, quận 3, TP Hồ Chí Minh; quyền tài sản phát sinh từ dự án bao gồm nhưng không giới hạn từ vận hành, khai thác cho thuê, hợp tác kinh doanh; 5.318.181 cổ phiếu PDR sở hữu bởi cổ đông.

Đặc biệt, Bất động sản Phát Đạt đang là "con nợ" tại ngân hàng MB với hơn 2.424 tỷ đồng. Trong đó, ngân hàng MB-CN Đà Nẵng cho vay 158 tỷ đồng. TSĐB là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng. Toàn bộ cổ phần của Công ty tại Đầu tư Bắc Cường; 

Ngân hàng MB-CN Sài Gòn có 3 khoản vay gồm hơn 581,6 tỷ đồng. TSĐB là quyền tài sản phát sinh từ dự án Khu dân cư kết hợp chỉnh trang đô thị Bắc Hà Thanh, tỉnh Bình Định; Khoản vay 2 trị giá 1.021 tỷ đồng và khoản vay 3 trị giá 663 tỷ đồng. TSĐB là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại khu phố Hòa Lân 1, phường Thuận Giao, TP Thuận An, Bình Dương thuộc dự án cao ốc Bình Dương. Quyền tài sản phát sinh từ dự án kể trên. Toàn bộ phần góp vốn tại Cao ốc Thiên Long, Cao ốc Hòa Phú, Cao ốc Bình Dương,...

Mục đích vay tại MB chủ yếu để tài trợ dự án Khu dân cư kết hợp chỉnh trang đô thị Bắc Hà Thanh, Bình Định và tài trợ dự án Thuận An 1 và Thuận An 2 tại Phường Thuận Giao, thành phố Thuận An, Bình Dương.

Ngoài ngân hàng, Bất động sản Phát Đạt cũng vay từ các nhân, công ty tài chính như vay ông Vũ Dương Hiền hơn 170 tỷ đồng, ông Đoàn Đức Luyện hơn 110 tỷ đồng;...

Đáng chú ý, Phát Đạt xuất hiện khoản vay hơn 353 tỷ đồng từ CTCP Đầu tư và Quản lý Khách sạn AKYN. Đây là doanh nghiệp thuộc hệ sinh thái của AKYN Group do bà Nguyễn Thị Minh Thư - con gái ông Nguyễn Văn Đạt, Chủ tịch HĐQT PDR làm chủ. Khoản vay này có lãi suất 12%/năm, tài sản đảm bảo là quyền sở hữu đối tới toàn bộ cổ phần của CTCP Bất động sản Commonwwealth Properties.​