Khủng hoảng bất động sản của Trung Quốc có thể kết thúc khi cổ phiếu ngành này tăng vọt

Cổ phiếu của nhà phát triển bất động sản lớn nhất Trung Quốc - Country Garden - đã tăng vọt tới 52% tại thị trường Hồng Kông sau khi Bắc Kinh hôm thứ Sáu công bố kế hoạch 16 điểm giúp giảm bớt đáng kể áp lực lên hoạt động đi vay trong lĩnh vực bất động sản.

Được biết, các biện pháp chính bao gồm: cho phép các ngân hàng gia hạn các khoản vay đáo hạn  của các nhà phát triển, hỗ trợ bán bất động sản bằng cách giảm quy mô khoản thanh toán trước (down payments) và cắt giảm lãi suất thế chấp, thúc đẩy các kênh tài trợ khác như phát hành trái phiếu và đảm bảo giao nhà bán cho người mua.

“Về bản chất, các nhà hoạch định chính sách yêu cầu các ngân hàng cố gắng hết sức để hỗ trợ lĩnh vực bất động sản,” ông Larry Hu, nhà kinh tế trưởng Trung Quốc của Macquarie Group nhận định. 

Tao Wang, nhà kinh tế trưởng về Trung Quốc tại UBS, đã mô tả gói biện pháp này là một “bước ngoặt” đối với lĩnh vực bất động sản của Trung Quốc. Bà ước tính, cùng với các chính sách khác được công bố vào đầu năm nay, Trung Quốc có thể bơm hơn 1 nghìn tỷ Nhân dân tệ (tương đương 142 tỷ USD) vào thị trường bất động sản.

Bên cạnh đó, các nhà phát triển Trung Quốc được niêm yết tại Hồng Kông đã tăng trung bình 11% vào phiên đầu tuần 14/11. Cụ thể, cổ phiếu của Longfor Properties đã đi lên 17%. Trong khi đó, Dexin China, nhà phát triển có trụ sở tại Hàng Châu, đã nhảy vọt tới 151% chỉ trong một ngày.

Gói giải cứu được nhiều nhà phân tích coi là tín hiệu mạnh mẽ nhất từ ​​​​các nhà chức trách Trung Quốc, rằng những hạn chế kéo dài hai năm qua lên lĩnh vực bất động sản đã kết thúc. Vào tháng 8/2020, chính phủ Trung Quốc đã bắt đầu nỗ lực kiềm chế các công ty địa ốc nặng nợ nhằm ngăn giá nhà ở tăng cao.

Mọi vấn đề bắt đầu leo thang vào năm ngoái, khi Evergrande - nhà phát triển lớn thứ hai của quốc gia - vỡ nợ. Cuộc khủng hoảng thanh khoản của các công ty địa ốc khiến nhiều dự án nhà ở đã bán cũng như đang xây dựng dở phải bị trì hoãn hoặc đình chỉ.

Cuộc khủng hoảng bước sang một giai đoạn mới vào mùa hè này khi những người mua nhà tức giận và từ chối trả khoản vay thế chấp cho những ngôi nhà chưa hoàn thành, làm chao đảo thị trường tài chính và làm dấy lên lo ngại về sự lây lan. 

Kể từ đó, các nhà chức trách đã cố gắng xoa dịu cuộc khủng hoảng bằng cách kêu gọi các ngân hàng tăng cường hỗ trợ khoản vay cho nhà phát triển bất động sản để họ có thể hoàn thành các dự án. Các cơ quan quản lý cũng đã cắt giảm lãi suất trong nỗ lực khôi phục niềm tin của người mua.

Tuy nhiên, tình trạng sụt giảm bất động sản vẫn tiếp diễn do người mua quay lưng với thị trường vì nền kinh tế yếu kém và các biện pháp hạn chế nghiêm ngặt phòng, chống dịch bệnh Covid-19. 

Vào tháng 10, doanh số bán hàng của 100 nhà phát triển bất động sản lớn nhất đã giảm 26,5% so với cùng kỳ năm ngoái, theo một cuộc khảo sát riêng của China Index Academy, một công ty nghiên cứu bất động sản hàng đầu. 

Tính từ đầu năm cho đến nay, doanh số bán hàng của những doanh nghiệp trên đã giảm 43%.

Bên cạnh đó, chính sách nghiêm ngặt zero-Covid đã siết chặt chi tiêu của người tiêu dùng và sản xuất. Hơn nữa, những tai ương trong lĩnh vực bất động sản đã kéo nền kinh tế quốc gia này giảm sút. 

Trong quý III/2022, dù GDP của Trung Quốc tăng 3,9% so với một năm trước, đưa mức tăng trưởng chung trong 9 tháng đầu năm lên 3% nhưng vẫn thấp hơn nhiều so với mục tiêu chính thức là 5,5% được đặt ra hồi tháng 3.

Dù hoan nghênh những biện pháp được Bắc Kinh công bố hôm 11/11, các nhà phân tích vẫn thận trọng về tác động của chúng với niềm tin người mua nhà.

“Thị trường bất động sản vẫn chưa có dấu hiệu phục hồi,” các nhà phân tích của Nomura cho biết trong một báo cáo nghiên cứu hôm thứ Hai, đồng thời cho biết thêm rằng các biện pháp mới nhất có thể có “ít tác động trực tiếp” đến việc kích thích mua nhà.

Nomura nói thêm: “Chiến lược Zero COVID của Bắc Kinh, dù đã có những điều chỉnh, vẫn sẽ tiếp tục đè nặng lên lĩnh vực bất động sản”.