Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 sẽ tác động đến thị trường như thế nào?

Tháo gỡ nhiều vướng mắc, chồng chéo

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 được ban hành nhằm kịp thời thể chế hóa các chủ trương, đường lối của Đảng, chính sách của Nhà nước trong việc phát triển và quản lý chặt chẽ thị trường bất động sản, hoàn thiện cơ chế, chính sách phát triển lành mạnh, bền vững và vận hành thông suốt thị trường bất động sản.

Đồng thời, sửa đổi, hoàn thiện các quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 cho phù hợp với tình hình thực tế, tháo gỡ các tồn tại, hạn chế, bảo đảm tính hợp hiến, sự thống nhất, đồng bộ giữa quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 với các luật khác có liên quan.

Bên cạnh đó, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 được xây dựng trên cơ sở bám sát các nội dung trong các Nghị quyết, chủ trương đường lối của Đảng có liên quan đến lĩnh vực thị trường bất động sản; thể chế hóa đầy đủ, kịp thời các quan điểm, chủ trương của Đảng về quản lý và phát triển thị trường bất động sản.

Mặt khác, đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, cải cách thủ tục hành chính chuyển trọng tâm từ quản lý bằng các công cụ hành chính sang sử dụng hiệu quả các công cụ kinh tế để thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản và tăng cường vai trò của chính quyền địa phương trong việc quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản.

Theo giới chuyên môn, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 khi có hiệu lực sẽ giúp giải quyết tình trạng chồng chéo luật, hạn chế phân lô bán nền, chuyên nghiệp hóa hoạt động môi giới, tránh thất thu thuế...

Nhiều quy định mới

Đánh giá về những điểm thay đổi nổi bật của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và phân tích những tác động của quy định mới tới thị trường bất động sản, đội ngũ chuyên gia của CBRE Việt Nam và Công ty Luật DIMAC chỉ rõ, luật mới đã thu hẹp phạm vi điều chỉnh so với Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Qua đó giúp giải quyết vấn đề chồng lấn phạm vi điều chỉnh với Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư, Luật Quản lý, sử dụng tài sản công và các luật có liên quan khác.

Theo đó, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 bổ sung quy định chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này. Đây là điểm mới đáng chú ý thể hiện đúng bản chất của việc đặt cọc, đồng thời hạn chế rủi ro cho bên mua, thuê mua.

Về điều kiện đưa vào kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, luật bổ sung quy định mới về việc chủ đầu tư dự án phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai với Nhà nước theo quy định pháp luật đối với đất gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng được đưa vào kinh doanh. Quy định mới tiếp tục siết chặt điều kiện đối với bất động sản đưa vào kinh doanh. Do đó, việc sửa đổi này hữu ích trong việc đảm bảo áp dụng thống nhất quy định pháp luật.

Đáng chú ý, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 cho phép bên mua được quyền lựa chọn việc có hoặc không có yêu cầu bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với họ. Quy định này tạo điều kiện linh hoạt cho các bên được tự do thỏa thuận tùy thuộc vào nhu cầu thực tế nhưng vẫn cho phép bên mua có quyền yêu cầu tổ chức tín dụng bảo lãnh khi cần thiết để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình tại thời điểm ký hợp đồng với chủ đầu tư.

Giúp thị trường minh bạch, phát triển bền vững

Chia sẻ về những tác động của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đến thị trường, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh nhấn mạnh, một trong những điểm mới hết sức quan trọng của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 là đã chỉnh lý toàn diện mục 1, Chương IX về điều tiết thị trường bất động sản, làm rõ nội hàm các chính sách nhằm giải quyết các vấn đề mất cân đối của thị trường bất động sản, thể hiện vai trò của Nhà nước là phải dẫn dắt thị trường.

Trong đó, tập trung vào các nội dung, vấn đề trọng tâm, trọng điểm huyết mạch, cốt lõi có tính nguyên tắc, quy luật của thị trường, bao gồm: Quy định nguyên tắc trong điều tiết thị trường bất động sản; Quy định các biện pháp thực hiện điều tiết thị trường bất động sản liên quan đến nhiều lĩnh vực khác nhau như: Đất đai, nhà ở, đầu tư, thuế, tín dụng; Quy định thẩm quyền thực hiện điều tiết thị trường bất động sản.

Theo Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh, thời gian qua, có lúc thị trường bất động sản tăng trưởng, nhưng có thời điểm trầm lắng, nên việc điều tiết là hết sức cần thiết. Luật cũng quy định rất rõ, Nhà nước thực hiện điều tiết thị trường bất động sản thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, chương trình, kế hoạch phát triển đô thị, nhà ở.

Đánh giá, dự báo về những tác động của Luật Kinh doanh bất động sản 2023, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã thu hẹp phạm vi điều chỉnh so với Luật Kinh doanh bất động sản 2014.

Những thay đổi này giải quyết vấn đề chồng lấn phạm vi điều chỉnh với các luật quan trọng có liên quan khác. Với những quy định mới, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có sự phân định rành mạch, độc lập của lĩnh vực chuyên ngành bất động sản trong mối quan hệ với các lĩnh vực khác liên quan đến đầu tư và đất đai. Trong đó, liên quan đến điều kiện đưa vào kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, quy định mới tiếp tục siết chặt điều kiện đối với bất động sản đưa vào kinh doanh...

Ở góc nhìn pháp lý, LS. Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư Thành phố Hồ Chí Minh đánh giá, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 dự báo sẽ tác động rõ nét đến thị trường bất động sản trong thời gian tới. Luật mới đã sửa đổi điều chỉnh và làm rõ quy định tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài không phải thực hiện thủ tục đầu tư đối với nhà đầu tư nước ngoài theo quy định của Luật Đầu tư, thì được kinh doanh bất động sản như tổ chức, cá nhân trong nước. Điều này giúp tạo điều kiện thuận lợi và mở rộng phạm vi hoạt động cho tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài đối với các trường hợp cụ thể, đồng thời bảo đảm tính thống nhất với Luật Đầu tư.

Theo kế hoạch, Bộ Xây dựng sẽ gửi Bộ Tư pháp cho ý kiến thẩm định các nghị định, thông tư hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở vào ngày 20/4. Sau đó, Bộ Xây dựng sẽ tiếp thu hoàn chỉnh, dự kiến đầu tháng 5 báo cáo Chính phủ xem xét thông qua nhằm đẩy sớm việc thi hành 2 luật từ ngày 1/7.