Nhiều ý kiến hay được Bộ Xây dựng ghi nhận, hoàn thiện dự thảo Nghị định về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư

Hội thảo do Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh chủ trì. Tham dự Hội thảo còn có ông Hoàng Hải - Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cùng các đại diện của Bộ Công an, Bộ Quốc phòng, Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam; đại diện UBND, đại diện Sở Xây dựng các tỉnh, thành phố, Hiệp hội, doanh nghiệp từ tỉnh Quảng Bình trở vào phía Nam.

Góp ý cho dự thảo Nghị định về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, bà Đặng Thị Mỹ Phương – Giám đốc pháp lý Tập đoàn Novaland cho rằng, cần điều chỉnh lại điều khoản ưu đãi về kinh doanh thương mại khi bố trí lại tại định cư.

Cụ thể, tại khoản 2, Điều 26 dự thảo Nghị định quy định “Đối với phần diện tích được kinh doanh ngoài phạm vi được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất quy định tại điểm a, điểm c khoản 1 Điều 25 của Nghị định này và ngoài phạm vi được kinh doanh mà không phải nộp tiền sử dụng đất quy định tại khoản 1 Điều này, chủ đầu tư dự án phải thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật đất đai” thì việc dẫn chiếu phạm vi được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tại điểm a, điểm c khoản 1 Điều 25 chỉ quy định đối với “diện tích đất xây dựng nhà chung cư hiện hữu; diện tích đất xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, công trình công cộng, diện tích đất có công trình hạ tầng kỹ thuật, giao thông, hạ tầng xã hội”.

Theo đại diện Tập đoàn Novaland, nội dung nói trên chưa phù hợp vì tại điểm b, khoản 1, Điều 63 Luật Nhà ở 2023 quy định dẫn chiếu phạm vi được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là tất cả trường hơp tại điểm a, khoản 1, Điều 63 Luật Nhà ở 2023 với nội dụng cụ thể là “diện tích đất xây dựng nhà chung cư hiện hữu; diện tích đất xây dựng nhà ở riêng lẻ hiện hữu (nếu có); diện tích đất xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, công trình công cộng, diện tích đất có công trình hạ tầng kỹ thuật, giao thông, hạ tầng xã hội; và công trình khác kể cả diện tích có tài sản công thuộc phạm vi dự án cải tạo đầu tư lại nhà chung cư”.

Như vậy, với các quy định trên thì trong nội dung của dự thảo Nghị định về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, nội dung ưu đãi miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất còn bỏ sót phần diện tích đất xây dựng nhà ở riêng lẻ hiện hữu; công trình khác, gồm cả diện tích đất có tài sản công thuộc phạm vi dự án xây dựng lại nhà chung cư.

Do đó, đại diện Tập đoàn Novaland kiến nghị cần điều chỉnh khoản 2, Điều 26 dự thảo Nghị định về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo hướng dẫn chiếu phạm vi được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là toàn bộ các trường hợp quy định tại Khoản 1, Điều 25 của Nghị định để đúng với tinh thần của Luật nhà ở 2023.

Còn ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) cho rằng, cơ chế ưu đãi về đất đai, miễn tiền sử dụng đất trong xây dựng lại nhà chung cư cũ là điều mà các chủ đầu tư đều rất quan tâm. Thế nhưng, trong dự thảo Nghị định chưa hướng dẫn rõ việc tính tiền sử dụng đất.

Theo ông Châu, việc miễn tiền sử dụng đất trong xây dựng lại nhà chung cư cũ sẽ dựa trên quyết định phê duyệt chủ trương đầu tư như: Phạm vi, diện tích, hệ số sử dụng đất… Tuy nhiên, nếu sau này chủ đầu tư mở rộng thêm dự án, mở rộng diện tích, thay đổi hệ số sử dụng đất, thay đổi mật độ xây dựng thì sẽ có thêm nghĩa vụ tài chính phát sinh nhưng trong dự thảo Nghị định chưa đề cập, chưa làm rõ.

Cũng góp ý về dự thảo Nghị định về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, ông Huỳnh Thanh Khiết – Phó Giám đốc Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh thì cho rằng, khi lập kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà ở chung cư thì trong dự thảo Nghị định lần này quy định trong thời gian 30 ngày phải lấy ý kiến của các chủ sở hữu, người dử dụng nhà chung cư trước khi trình UBND cấp tỉnh phê duyệt là rất khó làm được. Theo ông Khiết, hiện Thành phố Hồ Chí Minh có tới 470 chung cư trước năm 1975, mỗi chung cư có tới hàng nghìn người. Nếu xin ý kiến của hàng nghìn người nhân với 470 chung cư thì không làm được.

Thứ hai, về chấp thuận chủ trương đầu tư dự án xây dựng lại nhà chung cư bằng nguồn vốn khác ngoài ngân sách có yêu cầu hồ sơ là “tài liệu về tư cách pháp lý của nhà đầu tư, tài liệu chứng minh năng lực tài chỉnh của nhà đầu tư” nhưng trong dự thảo Nghị định không nói rõ đó là những tài liệu gì?

Thứ ba, nội dung ưu đãi về đất đai đối với dự án nhà chung cư thì theo Luật Nhà ở 2023 và dự thảo Nghị định sẽ được hiểu là nếu diện tích chung cư cũ là 1ha thì xây dựng lại và bố trí tái định cư phải dàn đều hết trên 1ha đó. Nếu chủ đầu tư mà dồn lại một khối và bố trí lại mặt tiền thì bị tính tiền sử dụng đất đối với phần kinh doanh.

Do đó, Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh đề nghị cần hướng dẫn rõ là toàn bộ diện tích đất trong phạm vi dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ sẽ được miễn tiền sử dụng đất hay chỉ có phần diện tích đất thuộc phạm vi dự án được nêu trong điểm a, khoản 1, Điều 63 của Luật Nhà ở 2023 (gồm đất xây dựng nhà chung cư hiện hữu; nhà ở riêng lẻ hiện hữu; đất xây dựng công trình kinh doanh, dịch vụ thương mại công cộng, đất có công trình hạ tầng kỹ thuật, giao thông, hạ tầng xã hội; đất công trình khác kể cả diện tích có tài sản công thuộc phạm vi dự án) mới được miễn tiền sử dụng đất.

Như vậy theo quy định nói trên thì phải làm rõ diện tích đất hiện hữu là diện tích nào? Sau khi bố trí bản đồ chi tiết 1/500 được duyệt thì phần nào được miễn tiền sử dụng đất.

Sau khi lắng nghe các góp ý về dự thảo Nghị định về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư của các đại biểu, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh đánh giá cao và ghi nhận tất cả các ý kiến đóng góp. Thứ trưởng Sinh mong muốn thời gian tới các đại biểu tiếp tục nghiên cứu, góp ý thêm cho dự thảo Nghị định trên tinh thần hướng dẫn, làm rõ so với Luật chứ không làm thay đổi Luật.

Đồng thời, Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh cũng cho biết, liên quan đến vấn đề cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư của Thành phố Hồ Chí Minh và Thành phố Hà Nội thời gian tới Bộ Xây dựng sẽ có buổi làm việc riêng, vì đây là chương trình lớn.

Hiện Bộ Xây dựng đang được Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ giao nhiệm vụ xây dựng các Nghị định hướng dẫn để sớm triển khai hiệu lực Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 vừa được Quốc hội thông qua.

Theo đó, có 3 Nghị định hướng dẫn, thi hành Luật Nhà ở 2023 gồm: (1) Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở 2023; (2) Nghị định về cải tạo và xây dựng nhà chung cư; (3) Nghị định quản lý và phát triển nhà ở xã hội.

Trong đó, Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở 2023 sẽ thay thế Nghị định số 99/2015/NĐ-CP và Nghị định số 30/2021/NĐ-CP; quy định 23 nội dung, chia thành 10 nhóm chính, bố cục thành 12 Chương, 89 Điều.

Nghị định về cải tạo và xây dựng nhà chung cư thay thế Nghị định số 69/2021/NĐ-CP; quy định 8 nội dung, chia thành 6 nhóm chính với 8 Chương, 38 Điều.

Nghị định quản lý và phát triển Nhà ở xã hội sẽ thay thế Nghị định số 100/2015/NĐ-CP, Nghị định số 49/2021/NĐ-CP, một số nội dung Nghị định số 35/2023/NĐ-CP; quy định chi tiết về 17 nội dung, chia thành 4 nhóm chính. Nội dung của Nghị định này được bố cục thành 5 Chương, 77 Điều.

Dự thảo Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định 15 nội dung, chia thành 5 nhóm chính gồm 7 Chương, 36 Điều. Nghị định này thay thế Nghị định số 02/2022/NĐ-CP ngày 06/01/2022 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản.