Luật Nhà ở 2023: Tháo gỡ vướng mắc phát triển nhà ở xã hội

Ưu đãi hơn cho DN đầu tư xây dựng NƠXH

Ghi nhận thời gian qua cho thấy, bên cạnh những kết quả đạt được thì việc đầu tư NƠXH còn gặp khó khăn không nhỏ, nhất là tình trạng thiếu quỹ đất, vướng mắc trong thủ tục lựa chọn chủ đầu tư, thiếu nguồn vốn ưu đãi, cơ chế khuyến khích chủ đầu tư chưa thực chất, chưa đủ mạnh để thu hút DN đầu tư phát triển NƠXH...

Khó khăn là vậy song có không ít các DN khá thuận lợi trong quá trình triển khai đầu tư NƠXH, khi có sự đồng hành của các cấp chính quyền địa phương.

Đơn cử như tại Dự án NƠXH 384 Lê Thánh Tông, quận Ngô Quyền (Hải Phòng) được nghiên cứu từ tháng 12/2020 và thời điểm đó đang vận dụng theo Nghị định 100/2015/NĐ-CP của Chính phủ về phát triển và quản lý NƠXH. Sang năm 2021, Nghị định 100/2015/NĐ-CP có sự giao thoa cơ chế chính sách với Nghị định 49/2021/NĐ-CP của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP, khi đăng ký đầu tư với TP Hải Phòng, được lãnh đạo thành phố hết sức ủng hộ. Đó là dự án mà DN có quỹ đất rồi và phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, phù hợp với tiêu chí chính sách, các Nghị quyết của thành phố về phát triển quỹ NƠXH.

Ông Đỗ Xuân Hiếu - Giám đốc Ban quản lý Dự án cho biết, trong quá trình DN triển khai xác định chủ trương, đồng thời chấp thuận nhà đầu tư cũng được TP Hải Phòng ủng hộ và xác nhận dự án NƠXH của DN sẽ vận dụng theo Luật Đầu tư và Nghị định hướng dẫn của Luật Đầu tư. Chính vì vậy, trong quá trình lập chủ trương và xác định nhà đầu tư cũng có thuận lợi nhất định. Đó là quỹ đất của DN sẽ được dùng để xây dựng NƠXH và DN là nhà đầu tư được chỉ định.

“Nghĩa là khi chúng tôi có quỹ đất, đáp ứng đủ các điều kiện về kinh doanh BĐS, về sở hữu vốn, về năng lực thực hiện thì chúng tôi được đồng thời lựa chọn nhà đầu tư. Do đó, thủ tục mà chúng tôi triển khai trên cơ sở vận dụng theo Luật Đầu tư từ thời điểm chúng tôi chính thức là đăng ký đầu tư, lập các đề xuất đăng ký dự án đầu tư đến thời điểm chúng tôi có giấy phép xây dựng không quá 1 năm”, ông Hiếu chia sẻ.

Ông Hiếu cũng cho biết thêm, trên thực tế, nếu như vận dụng theo Nghị định 25/2020/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư thông qua hình thức đấu thầu thì việc xác định tiêu chí về năng lực, kinh nghiệm, về sơ tuyển đáp ứng, thông qua việc lựa chọn và nếu như có một nhà đầu tư duy nhất thì việc xác định hợp đồng thực hiện dự án với nhà đầu tư duy nhất đó, quy trình thực hiện cũng sẽ phải thêm khoảng 6 tháng. Nếu như có trên 1 nhà đầu tư (2 nhà đầu tư trở lên) mà cùng đáp ứng qua bước sơ tuyển để đấu thầu bước 2 thì việc xác định tiêu chí lựa chọn nhà đầu tư bằng việc mời thầu vòng 2 và tuân thủ theo Nghị định 25/2020/NĐ-CP thì có thể thủ tục sẽ kéo dài thêm từ 8 tháng đến 1 năm nữa. Như vậy, thủ tục đầu tư của một dự án nhà ở nói chung vận dụng theo Luật Nhà ở 2013 phải lựa chọn nhà đầu tư thông qua hình thức đấu thầu theo Nghị định 25/2020/NĐ-CP thì thông thường để hoàn thiện được thủ tục sẽ mất khoảng 2 năm…

Điều đáng mừng là những vấn đề vướng mắc mà các địa phương, các DN gặp phải đã được điều chỉnh, bổ sung trong Luật Nhà ở (sửa đổi) được thông qua tại kỳ họp thứ 6, Quốc hội khóa XV, ngày 27/11/2023. Trong đó, đáng chú ý, các quy định về chủ đầu tư dự án xây dựng NƠXH được thể hiện rõ trong Điều 81 của Luật.

Cụ thể, đối với dự án đầu tư xây dựng NƠXH được đầu tư bằng nguồn vốn hoặc hình thức quy định tại khoản 1 Điều 77 của Luật này thì việc lựa chọn chủ đầu tư thực hiện theo quy định của pháp luật đầu tư công và pháp luật xây dựng.

Đối với dự án đầu tư xây dựng NƠXH được đầu tư không phải bằng nguồn vốn hoặc hình thức quy định tại khoản 1 Điều 77 của Luật này thì việc lựa chọn chủ đầu tư thực hiện như sau: Trường hợp chỉ có 1 nhà đầu tư đăng ký và có đủ điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng NƠXH theo quy định tại Điều 39 của Luật này thì UBND cấp tỉnh quyết định giao nhà đầu tư đó làm chủ đầu tư. Trường hợp có từ 2 nhà đầu tư trở lên đăng ký làm chủ đầu tư thì thực hiện lựa chọn chủ đầu tư thông qua hình thức đấu thầu theo pháp luật đấu thầu.

Trường hợp DN, hợp tác xã có quyền sử dụng đất hợp pháp, phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở, có đủ điều kiện làm chủ đầu tư và có nhu cầu xây dựng NƠXH thì DN, hợp tác xã đó được giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng NƠXH.

Bên cạnh đó, đối với Luật Nhà ở năm 2023, chủ đầu tư được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất của dự án. Chủ đầu tư cũng không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn và không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất… Quy định này sẽ giúp rút ngắn thủ tục đối với các chủ đầu tư dự án NƠXH.

Ngoài ra, chủ đầu tư được hưởng lợi nhuận định mức tối đa 10% tổng chi phí đầu tư xây dựng đối với phần diện tích xây dựng NƠXH, được dành tỷ lệ tối đa 20% tổng diện tích đất ở trong phạm vi dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để đầu tư xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại…

Thực hiện các giải pháp phát triển NƠXH, NƠCN

Thực tế cho thấy, việc đầu tư NƠXH, NƠCN chỉ có thể được thực hiện có hiệu quả khi những khó khăn được tháo gỡ kịp thời. Theo Bộ Xây dựng, Luật Nhà ở sửa đổi được thông qua với nhiều điểm mới đáng chú ý sẽ góp phần hoàn thiện thể chế, chính sách về nhà ở, từ đó thúc đẩy chiến lược phát triển nhà ở quốc gia cũng như kích thích các nhà phát triển tham gia vào công cuộc phát triển NƠXH hướng tới mục tiêu phát triển tối thiểu 1 triệu căn NƠXH trong giai đoạn 2021 - 2030.

Trong thời gian tới, Bộ Xây dựng sẽ tiếp tục tổ chức thực hiện hiệu quả Nghị quyết số 33/NQ-CP ngày 11/3/2023 của Chính phủ về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững; Chiến lược phát triển nhà ở Quốc gia giai đoạn 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2040 và Đề án Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn NƠXH cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp (giai đoạn 2021 - 2030); phối hợp với Ngân hàng Nhà nước Việt Nam triển khai thực hiện Chương trình tín dụng khoảng 120.000 tỷ đồng và các gói tín dụng cụ thể.

Đồng thời, tiếp tục triển khai một số nhiệm vụ thực hiện Nghị quyết số 11/NQ-CP ngày 30/01/2022 của Chính phủ và triển khai Nghị quyết số 43/2022/QH15 của Quốc hội về chính sách tài khóa, tiền tệ hỗ trợ Chương trình; Tổ công tác liên ngành làm việc với một số địa phương để tháo gỡ những vướng mắc, khó khăn, thúc đẩy triển khai hiệu quả chính sách hỗ trợ NƠXH, NƠCN, cải tạo xây dựng lại chung cư cũ; phối hợp với Ngân hàng Chính sách xã hội xác định nhu cầu và triển khai cho vay đối với cá nhân, hộ gia đình để mua, thuê mua NƠXH, nhà ở cho công nhân; xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở theo chính sách về NƠXH; theo dõi tình hình thực hiện việc cải tạo, xây dựng nhà chung cư cũ tại các địa phương…