Lúc này, nên cắt lỗ BĐS hay cố “gồng” chờ thị trường?

Đó là nhận định của một chuyên gia trong ngành khi nói về tình trạng thị trường BĐS thời điểm này.

Những cụm từ như “gồng lãi” “cắt lỗ” “bán nhanh thu dòng tiền”… đang xuất hiện ngày càng nhiều trên thị trường BĐS. Điều này cũng cho thấy, thị trường đang thực sự gặp khó về giao dịch sau khoảng thời gian siết tín dụng.

Thực tế cho thấy, hiện nay người muốn bán nhanh khó, người cố “gồng” để chờ thị trường cũng không đoán định được tương lai nên khá “sốt ruột”. Trong khi, bao trùm chung thị trường BĐS hiện nay là tâm lý bị dao động bởi khó tiếp cận nguồn vốn để mua/đầu tư BĐS.

Khoảng từ tháng 7/2022 trở đi, tại Tp.HCM và một số khu vực vệ tinh đã xuất hiện tình trạng chào bán BĐS thấp hơn khoảng 10-20% giá thị trường để thu hồi vốn, trả nợ ngân hàng. Điều này vẫn âm thầm diễn ra từ đó đến nay. Một số chuyên gia trong ngành nhận định, từ đây đến cuối năm, thị trường thứ cấp sẽ có rất nhiều nhà đầu tư xả hàng do “ngộp” tài chính hoặc muốn phân bổ lại dòng vốn. Vì vậy, họ buộc phải giảm 15 - 20%, thậm chí hơn.

Chia sẻ trước đó, chuyên gia BĐS Trần Khánh Quang cho hay, trong 6 tháng đầu năm 2022, lĩnh vực kinh doanh BĐS tại Tp.HCM là ngành duy nhất tăng trưởng âm, giảm 5,82% so với cùng kỳ năm 2021. Thị trường BĐS có dấu hiệu giảm tốc, phát triển chậm lại, trầm lắng, nhất là trên thị trường thứ cấp. Do đó, những người có vốn nhàn rỗi, trường vốn thì canh đến tháng 11 - 12 xuống tiền mua tài sản là thời điểm có thể đạt được giá tốt nhất trong năm 2022.

Vị chuyên gia này cũng cho rằng, giao dịch thị trường đang chậm lại, giá bán thứ cấp có xu hướng giảm nhẹ, nhất là ở vùng xa và ngân hàng siết tín dụng lãi suất vay có xu hướng tăng lên trong thời gian tới. Cùng với đó, thị trường thứ cấp khá yếu từ tháng 3 đến giữa tháng 7, có thể giá BĐS sẽ tiếp tục điều chỉnh trong các tháng cuối năm 2022.

Hiện nay lạm phát rất cao trên toàn cầu và có thể kéo theo chu kỳ suy thoái. Tuy tỷ lệ lạm phát tại Việt Nam thấp hơn mặt bằng chung của thế giới, tác động của lạm phát rất mạnh mẽ đến tâm lý thị trường tài chính. Điều này dẫn đến những làn sóng dịch chuyển vốn, tái cấu trúc vốn đáng kể của giới đầu tư (trong đó có giới đầu tư địa ốc) trong thời gian tới. Trong bối cảnh đó, BĐS là một trong những kênh trú ngụ an toàn cho các nhà đầu tư.

Vì thế, nếu ai đang nắm giữ tài sản không sử dụng đòn bẩy tài chính sẽ là cơ hội trong thời gian sắp tới. Trong khi các nhà đầu tư đang nắm nhiều BĐS nhưng tỉ lệ sử dụng tài chính vay lên đến 50-60% giá trị sản phẩm thì cần cơ cấu lại danh mục, bán bớt tài sản nắm giữ.

Theo các chuyên gia, hiện nay để bán được sản phẩm không dễ trong bối cảnh thị trường gặp khó về giao dịch, nhưng sản phẩm vị trí tốt, giá tốt vẫn có giao dịch. Với những người có ý định mua đầu tư trong giai đoạn này các chuyên gia cũng dành lời khuyên, nên dùng tiền nhàn rỗi thay vì đi vay khi lãi suất ngân hàng đang ngày một tăng.

Một chuyên gia trong ngành cũng dành lời khuyên cho nhà đầu tư: Với bối cảnh thị trường hiện nay nhà đầu tư nên “liệu cơm gắp mắm”. Lạm phát tăng, lãi ngân hàng tăng cao, tỷ lệ tăng giá của bất động sản so với tỷ lệ lãi suất ngân hàng là không ăn thua, chắc chắn thiệt hại lớn cho nhà đầu tư. Theo đó, các nhà đầu tư nên tự liệu sức mình, nếu chịu đựng được thì có thể theo, còn nếu không chịu được áp lực, nên xác định thoát hàng càng sớm càng tốt.

Đặc biệt, thời điểm lãi suất huy động tăng cao thì lãi suất cho vay sẽ cao. Điều này sẽ ảnh hưởng đến túi tiền của nhà đầu tư. Thời điểm này chưa nhìn thấy rõ hiện tượng cắt lỗ, nhưng sắp tới sẽ xuất hiện nhiều.

Hiện nay, khó khăn đang ảnh hưởng trực tiếp đến các nhà đầu tư nhỏ lẻ, có vốn mỏng và sử dụng đòn bẩy tài chính. Đa số các nhà đầu tư này tham gia lướt sóng nên khi thị trường gặp khó, đối tượng đầu tư này “đuối sức”. Theo các chuyên gia, hiện nay nhà đầu tư chỉ nên đầu tư vào trung hạn và dài hạn.

Theo ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, sau nhiều động thái kiểm soát tín dụng của Ngân hàng Nhà nước, thị trường bất động sản đã chịu những tác động không nhỏ khi những nhà đầu tư đa phần đều sử dụng đòn bẩy tài chính. Với những nhà đầu tư có vốn thực hoặc sử dụng đòn bẩy thấp, họ sẽ vẫn ôm hàng. Còn những người sử dụng đòn bẩy tỷ lệ cao, ngắn hạn hoặc không xoay xở được để trả lãi sẽ buộc phải thoát hàng, cắt lỗ.

Hiện nay, thị trường BĐS đang diễn ra tình trạng: người bán kẹt vốn, cắt lỗ để bán thu hồi vốn. Người mua thấy lãi suất cao e ngại, nếu có nhà đầu tư chấp nhập lãi suất cao để vay lại khó tiếp cận nguồn vốn do hết “room”. Theo đó, với vòng luẩn quẩn như hiện nay, theo một số chuyên gia, việc thị trường rơi tự do trong thời gian tới là điều hoàn toàn có thể xảy ra nếu không có những biện pháp kịp thời.