Mặt trái phía sau việc “đón sóng” hạ tầng khi đầu tư bất động sản

Điểm sáng hạ tầng

Cơ sở hạ tầng là “bảo chứng phát triển theo hướng an toàn, lành mạnh” cho thị trường bất động sản. Ngay cả khi toàn thị trường lâm vào trạng thái khó khăn kéo dài, thì các địa phương, khu vực chú trọng đầu tư, phát triển cơ sở hạ tầng vẫn được ghi nhận là những điểm sáng.

Ông Đính cho biết, trong hơn một năm qua, thị trường bất động sản đã chứng kiến sự khó khăn, trì trệ kéo dài. Tình trạng này được ghi nhận trên “mọi mặt trận”. Không chỉ các chủ đầu tư, các sàn giao dịch bất động sản mà tất cả các nhân sự làm trong ngành bất động sản với phần lớn là lực lượng môi giới bất động sản đều cho thấy sự “kiệt quệ” cả về “thể chất lẫn tinh thần”. Sự khó khăn này, còn lan rộng tới rất nhiều ngành nghề liên quan khác, nổi bật trong đó là ngân hàng, tài chính, vật liệu xây dựng, nội thất... Tình trạng này vẫn tiếp diễn tới thời điểm hiện tại và chưa “dự báo ngày” chính thức chấm dứt.

Theo thống kê của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam - VARs, tuy số lượng doanh nghiệp bất động sản quay trở lại hoạt động, tuyển dụng ghi nhận tăng ở một số địa phương có thị trường bất động sản phục hồi tốt (tính đến cuối tháng 8, có 1.721 doanh nghiệp bất động sản quay trở lại hoạt động, tăng 102% so với cùng kỳ năm 2022). Nhưng, trung bình mỗi tháng vẫn có khoảng 107 doanh nghiệp bất động sản rời khỏi thị trường. Riêng với các sàn giao dịch bất động sản, có 20% sàn tiếp tục đối diện nguy cơ giải thể, phá sản; 40% sàn đang phải nỗ lực chống đỡ để duy trì, chỉ còn hoạt động với một vài nhân sự nòng cốt, phải cố gắng cầm cự, “sống bằng niềm tin”.

Các địa phương được đánh giá là điểm sáng hầu hết đều được quan tâm, chú trọng thúc đẩy đầu tư hạ tầng, giao thông, như Thành phố Hồ Chí Minh, Cần Thơ, Đà Nẵng, Lào Cai, Hải Phòng...

Nhằm tạo động lực thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, ngay từ đầu quý I/2023, Chính phủ đã rất quyết liệt trong việc đẩy mạnh thực hiện vốn đầu tư công. Kết quả ghi nhận, giải ngân vốn đầu tư công qua các quý năm 2023 đều có xu hướng quý sau cao hơn quý trước. Chính sách đẩy mạnh giải ngân đầu tư công, trong đó nhóm dự án hạ tầng chiếm tỷ trọng lớn sẽ tạo ra nhiều khu kinh tế, du lịch, đô thị… kéo theo đó sẽ là nhu cầu về nhà ở, nghỉ dưỡng, dịch vụ, văn phòng... Đặc biệt là phân khúc bất động sản công nghiệp trong xu thế chuyển dịch các cơ sở công nghiệp của các tập đoàn đa quốc gia của thế giới.

Cơ sở hạ tầng, đặc biệt là hạ tầng giao thông là yếu tố quan trọng cấu thành tiềm năng tăng giá bất động sản. Thứ nhất, phát triển hạ tầng giao thông tạo nền tảng, thúc đẩy các hạ tầng khác phát triển, mở ra cơ hội cho cho các ngành dịch vụ, thương mại, thu hút doanh nghiệp đến đầu tư. Giao thông thuận tiện, hệ thống tiện ích đồng bộ, hiện đại sẽ thu hút dân cư đến sinh sống và làm việc, đẩy nhanh tốc độ đô thị hóa. Kéo theo nhu cầu về nhà ở, nghỉ dưỡng, dịch vụ, ăn uống... đặc biệt là phân khúc bất động sản công nghiệp. Thứ hai, những dự án được tích hợp toàn bộ tiện ích như công viên, trường học, trung tâm thương mại... đáp ứng mọi nhu cầu ngay tại nơi sinh sống được người dân ưu tiên lựa chọn. Kéo theo làn sóng tăng giá tại dự án và khu vực lân cận.

Tiềm năng lớn, rủi ro cao

Đón đầu quy hoạch hạ tầng ngay từ khi bắt đầu có thông tin là giai đoạn có biên độ tăng giá bất động sản lớn nhất. Tuy nhiên, tiềm năng lớn đi kèm với rủi ro cao. Thực tế đã chứng minh, thị trường bất động sản Việt Nam đặc biệt nhạy cảm với thông tin quy hoạch do dữ liệu thông tin chưa được công khai, minh bạch. Hầu hết các thông tin quy hoạch quan trọng đều được “rỉ tai” theo hình thức “kín”. Chính vì thể xảy ra không ít vụ người dân nháo nhào đổ xô đi “thu mua gom” bất động sản trước các thông tin quy hoạch, đặc biệt về giao thông. Ngay cả khi chưa được xác nhận, giao dịch mua bán, chuyển nhượng vẫn diễn ra sôi động khiến giá bán bất động sản không ngừng tăng.

Nhà đầu tư rất dễ bị hiệu ứng dây chuyền, sẵn sàng “lao” vào thị trường một cách thiếu cân nhắc và tính toán. Khi giá đã vượt xa giá trị thực, rất dễ bị chôn vốn. Hệ lụy là, giá nhà, đất chưa đến tay người có nhu cầu thực đã bị “thổi” lên nhiều lần. Dẫn đến hiện tượng người thiếu nhà đất không đủ khả năng tài chính để mua trong khi khu vực lại bỏ hoang đất do sở hữu đầu cơ, giá bán quá cao, không đầu tư để kinh doanh, tạo dòng tiền.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, bất động sản gắn với hạ tầng luôn là “nhân tố” thu hút nhiều sự quan tâm và chú ý của đông đảo khách hàng, nhà đầu tư. Tuy nhiên, để đảm bảo đầu tư được an toàn và đạt hiệu quả, thứ nhất, cần xác minh, tìm hiểu kỹ thông tin về khu vực, lộ trình đầu tư cơ sở hạ tầng; Thứ hai, nhà đầu tư cần xem xét kỹ thời hạn triển khai dự án, mức tăng giá kỳ vọng để lựa chọn thời điểm xuống tiền phù hợp tránh chôn vốn trong thời gian quá lâu.

Thứ ba, không phải tất cả khu vực xung quanh nơi được đầu tư hạ tầng đều có khả năng tăng giá. Nhà đầu tư cần xem xét kỹ lưỡng những tác động của hạ tầng định đầu tư bất động sản gắn liền tiềm lực của địa phương... để có quyết định đúng đắn trong quá trình chọn lựa khu vực đầu tư; Thứ tư, giá trị bất động sản chỉ thực sự tăng khi hình thành khu đô thị, khu dân cư. Do đó, nhà đầu tư cần tính toán, lên phương án tài chính hợp lý, đặc biệt nếu dùng đòn bẩy tài chính.