Nếu Ủy quyền vô hiệu, liệu Sở KH–ĐT Hà Nội có dám 'hợp thức hóa' sai phạm ở Dự án 87 Lĩnh Nam?

“Vội vã” mang đất vàng đi hợp tác không qua đấu giá: vì đây nên nỗi?

Nhiều năm qua, kể từ khi Thanh tra Chính phủ (TTCP) ban hành Kết luận số 1468/KL-TTCP ký ngày 4/9/2018 về thanh tra một số dự án đầu tư xây dựng từ nguồn vốn ngân sách, nguồn vốn vay, việc chuyển đổi, chuyển nhượng nhà đất của cơ quan Nhà nước, doanh nghiệp Nhà nước, nhà đất có vị trí đắc địa sang mục đích khác tại TP Hà Nội (giai đoạn 2003 - 2016), trong đó có Dự án 87 Lĩnh Nam. Những tồn tại, vi phạm tại Dự án 87 Lĩnh Nam vẫn luôn thu hút sự chú ý của dư luận bởi mức độ sai phạm và khả năng khắc phục của Sở, Ngành ở Hà Nội và bản thân Chủ đầu tư.

Về vấn đề này, Sở hữu trí tuệ đã đăng tải 3 bài viết: Bài 1: “Sai phạm tại Dự án New Horizon 87 Lĩnh Nam: Nuốt không trôi, Hà Nội 'oằn mình' sửa sai”; Bài 2: “Hợp thức hóa sai phạm' tại Dự án New Horizon City 87 Lĩnh Nam: Liệu có thể và khi nào xong?”; Bài 3: “Liên tiếp vi phạm về PCCC tại New Horizon 87 Lĩnh Nam: Chủ đầu tư nhờn luật và đánh đu tính mạng cư dân?”.

Trước khi tìm câu trả lời về khả năng khắc phục và tính pháp lý của các hoạt động khắc phục sai phạm theo Kết luận thanh tra, cần có cái nhìn căn bản và có hệ thông về nguồn gốc, hiện thực các vấn đề (kinh tế, pháp lý) của Dự án 87 Lĩnh Nam. Từ đó mới có thể đánh giá được việc đảm bảo tuân thủ pháp luật, thu hồi ngân sách Nhà nước, cũng như truy cứu trách nhiệm tập thể, cá nhân có liên quan trong quá trình khắc phục hậu quả.

Dự án 87 Lĩnh Nam được thực hiện tại địa điểm số 87 đường Lĩnh Nam, quận Hoàng Mai, Hà Nội. Trên văn bản pháp lý, dự án này có tên là: Dự án xây dựng trung tâm thương mại dịch vụ văn phòng và nhà ở để bán tại 87 Lĩnh Nam. Dự án này có tên thương mại là New Horizon City, với hàm ý Dự án có nhiều điểm tốt đẹp như một ….Thành phố Chân Trời Mới.

Về mặt lịch sử, phần diện tích thực hiện Dự án vốn được Trung tâm ứng dụng Khoa học Kỹ thuật Hà Nội (thuộc UBND TP Hà Nội) thuê của Nhà nước từ năm 1999 (theo hợp đồng thuê đất số 164/24599 DC-HDTĐ với Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất Hà Nội và Phụ lục số: 164/24599 DC-HDTĐ-PL1 ngày 27/7/1999). Sau đó, Trung tâm ứng dụng Khoa học Kỹ thuật Hà Nội được sáp nhập vào Công ty Sản xuất kinh doanh đầu tư dịch vụ Việt Hà (Công ty Việt Hà).

Như vậy, khu đất 87 Lĩnh Nam chịu sự điều chỉnh của Quyết định số 09/2007/QĐ-TTg ngày 19/01/2007 của Thủ tướng Chính phủ Về việc sắp xếp lại, xử lý nhà, đất thuộc sở hữu nhà nước (vấn đề này sẽ được phân tích rõ hơn ở bài sau về những sơ hở, sai phạm trong quá trình thực hiện Quyết định này – tham chiếu vào Dự án 87 Lĩnh Nam) (gọi tắt là Quyết định 09/2007/QĐ-TTg).

Ngày 18/4/2008, UBND TP Hà Nội có công văn số 2451/UBND-CN về việc di chuyển cơ sở sản xuất và lập dự án đầu tư xây dựng tại số 87 đường Lĩnh Nam của Công ty Việt Hà (Xin nhắc lại, đây là văn bản có tính chất chỉ đạo để thực hiện Quyết định số 09/2007/QĐ-TTg ngày 19/01/2007 của Thủ tướng Chính phủ về việc sắp xếp lại, xử lý nhà, đất thuộc sở hữu nhà nước).

Ngày 20/5/2008 Công ty Việt Hà và Công ty cổ phần xây dựng và kỹ thuật Việt Nam (Công ty CP Việt Nam/Vinaenco) ký Hợp đồng hợp tác kinh doanh số 127/2008/HTKD. Trên cơ sở hợp tác này, ngày 13/02/2010, UBND TP Hà Nội cấp Giấy chứng nhận đầu tư Dự án cho liên doanh Công ty Việt Hà và Công ty CP Việt Nam.

Tới ngày 6/1/2011, Công ty Việt Hà có giấy ủy quyền (gần như toàn bộ - pv) cho Công ty CP Việt Nam thực hiện, quản lý và kinh doanh Dự án. Theo ủy quyền, bên A (Công ty Việt Hà - tư cách là đồng chủ đầu tư Dự án) ủy quyền cho bên B (Công ty CP Việt Nam) để bên B làm đại diện cho Chủ đầu tư thực hiện toàn bộ các thủ tục và triển khai đầu tư xây dựng theo hợp đồng Hợp tác Kinh doanh, Giấy chứng nhận đầu tư, các văn bản của cơ quan chức năng cũng như các quy định pháp luật của Dự án.

15 ngày sau, UBND TP Hà Nội ban hành Quyết định số 861/QĐ-UBND ngày 21/2/2011 về việc cho Công ty Việt Hà chuyển mục đích sử dụng 19,903m2 đất tại 87 đường Lĩnh Nam để thực hiện Dự án xây dựng trung tâm thương mại dịch vụ văn phòng và nhà ở để bán.

Đến ngày 29/11/2013, UBND TP Hà Nội có công văn số 9602/UBND – QHXDGT chấp thuận chủ trương điều chỉnh cơ cấu căn hộ Dự án này và được Sở QH&KT có văn bản chấp thuận phương án kiến trúc sơ bộ của Dự án vào ngày 29/9/2014. Theo đó, tổng số căn hộ tăng 160 căn so với số căn được xác định trước đó tại Công văn số 2048/QHKT-QLN ngày 30/7/2010.

Có thể thấy, từ một diện tích đất có nguồn gốc Nhà nước cho thuê để sản xuất và nghiên cứu khoa học kỹ thuật, sau một quyết định chuyển đổi mục đích sử dụng của UBND TP Hà Nội và một văn bản ủy quyền (không có ý kiến của cơ quan chức năng), toàn bộ khu đất vàng rộng 19,903m2 tại 87 đường Lĩnh Nam được “trao” cho một doanh nghiệp tư nhân (Công ty CP Việt Nam) toàn quyền quyết định việc thực hiện và kinh doanh Dự án mà không cần thông qua đấu giá.

Chưa xét công văn số 2451/UBND-CN ngày 18/4/2008 của UBND TP Hà Nội về việc việc di chuyển cơ sở sản xuất và lập dự án đầu tư xây dựng tại số 87 đường Lĩnh Nam của Công ty Việt Hà có đảm bảo tuân thủ chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ tại Quyết định 09/2007/QĐ-TTg như thế nào. Nhưng cái cách Công ty Việt Hà “mang” đất vàng hợp tác với Công ty CP Việt Nam khiến dư luận không thể không hoài nghi về sự vội vàng của doanh nghiệp Nhà nước này. Phải chăng do sự “vội” này khiến Hợp đồng hợp tác kinh doanh số 127/2008/HTKD có khá nhiều điểm có lợi cho doanh nghiệp tư nhân khi hợp tác?

Minh chứng, sau cú bắt tay hợp tác liên doanh, Công ty Việt Hà đã ủy quyền gần như toàn bộ (quyền và trách nhiệm của Chủ đầu tư) cho đơn vị liên doanh là Công ty CP Việt Nam thực hiện các việc trong các giai đoạn của Dự án (sẽ được chỉ rõ hơn ở phần sau).

Về cơ cấu vốn góp để đầu tư Dự án, Công ty Việt Hà góp: quyền sử dụng đất, quyền quản lý và giá trị lợi thế kinh doanh của khu đất 87 Lĩnh Nam. Phần vốn này sẽ là căn cứ cho việc phân chia lợi ích của doanh nghiệp nhà nước với doanh nghiệp tư nhân (định giá quyền sử dụng đất thuộc Nhà nước khi cổ phần hóa hoặc đem góp vốn kinh doanh).

Về phía Công ty CP Việt Nam, đơn vị này góp: Chi phí chuẩn bị đầu tư thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất; Thiết kế và thẩm tra kế hoạch chi tiết; Thiết kế cơ sở tiền sử dụng đất, các chi phí hỗ trợ thu nhập cho cán bộ, công nhân viên của Công ty Việt Hà trong thời gian ổn định sản xuất, đền bù giải phóng mặt bằng; Hỗ trợ tài chính cho Công ty Việt Hà. Xác định phần vốn tự có để thực hiện dự án theo quy định pháp luật phần vốn…

Với thương vụ 19,903m2 đất vàng tại 87 đường Lĩnh Nam giữa hai công ty Việt Hà và Việt Nam theo những điều khoản nêu trên, chắc chắn không công ty nào bị thiệt, có chăng chỉ là người có đất - ở đây là …. Nhà nước.

Vậy, do đâu và vì đâu dẫn tới các sai phạm tại Dự án?

“Nhu cầu” của Sở Tài nguyên – Môi trường

Kết luận số 1468/KL-TTCP ký ngày 4.9.2018 của Thanh tra Chính phủ (TTCP) đã chỉ rõ những vấn đề tồn tại của Dự án 87 Lĩnh Nam, trong đó nêu rõ các sai phạm của nhiều Sở, ngành ở TP. Hà Nội, cũng như của Chủ đầu tư. Cụ thể:

(1) Sở QH&KT chấp thuận phương án kiến trúc sơ bộ điều chỉnh dự án tại văn bản số 4008/QHKT-P8 ngày 29/9/2014 và Sở Xây dựng đã cấp phép xây dựng có thêm các tầng kỹ thuật, chấp thuận cho chủ đầu tư xây dựng hay tầm trung liên thông của 4 tòa nhà vượt chỉ giới xây dựng 3m, vi phạm điểm b khoản 5, điều 3, Nghị định số 39/2010/ND-CP ngày 7/4/2010 của Chính phủ về quản lý không gian xây dựng ngầm đô thị.

(2) Chủ đầu tư xây dựng tầng kỹ thuật tại tầng 5 tòa HH1, tầng kỹ thuật tại tầng 2 Tòa nhà N03 chiều cao tăng 0,9m so với kiến trúc, vi phạm điểm d, khoản 2, điều 68 Luật Xây dựng năm 2003.

(3) Liên ngành gồm các Sở: Tài chính, Tài nguyên và Môi trường, Xây dựng và Cục Thuế trình UBND TP Hà Nội duyệt tiền sử dụng đất tại quyết định số 3433/QĐ-UBND ngày 21/72011 không đúng với quy định tại thông tư 145/2017/TT-BTC ngày 6/12/2007 của Bộ Tài chính với số tiền là 276.395,89 triệu đồng.

Trong đó, đặc biệt  là sai phạm về tiền sử dụng đất. Số tiền sử dụng đất được xác định “không đúng” với quy định tại thông tư 145/2017/TT-BTC ngày 6/12/2007 của Bộ Tài chính, lên tới 276.395,89 triệu đồng.

Nội dung sai phạm được TTCP chỉ ra khác hoàn toàn với nội dung tại Văn bản số 7990/STNMT-VPĐKĐĐ ngày 26/9/2018 của Sở TN&MT V/v thông báo kết quả thẩm tra hồ sơ pháp lý Dự án 87 Lĩnh Nam. Tại văn bản này, Sở TN&MT cho rằng Chủ đầu tư đã chấp hành các nghĩa vụ, không có vi phạm về xây dựng và PCCC (sau khi kiểm tra thực tế hiện trạng xây dựng công trình, đã được Cục Cảnh sát PCCC & CNCH nghiệm thu), đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận sở hữu căn hộ cho cư dân (sau khi giải chấp dự án tại Ngân hàng BIDV).

Nói cách khác, nếu không có TTCP thì các sai phạm ở Dự án 87 Lĩnh Nam đã bị “lọt” bằng văn bản “lấp liếm” của Sở Tài nguyên – Môi trường (do PGĐ. Nguyễn Hữu Nghĩa ký), nhất là khoản tiền sử dụng đất hơn 276,3 tỷ đồng.

Để nhằm khắc phục những sai phạm được TTCP chỉ ra (thông qua việc kiến nghị Thủ tướng giao Chủ tịch UBND TP Hà Nội), ngày 29/3/2019, Sở TN&MT có văn bản số: 2538/STNMT-VPDKĐĐ gửi các Sở: Kế hoạch Đầu tư, Quy hoạch Kiến Trúc, Xây dựng, Tài chính, Cục thuế Hà Nội đề nghị hướng dẫn Công ty CP Việt Nam và Công ty Việt Hà hoàn thiện thủ tục về đầu tư xây dựng, đất đai, tài chính tại Dự án này. Trong đó, đề nghị:

(1) Sở KH&ĐT: xác định tư cách pháp lý Chủ đầu tư có quyền được ký hợp đồng mua bán cho người mua nhà theo quy định;

(2) Sở QH&KT: xem xét lại về phê duyệt quy hoạch chi tiết hoặc quy hoạch tổng thể mặt bằng theo quy định;

(3) Sở Xây dựng: xem xét lại việc cấp Giấy phép xây dựng, thẩm định thiết kế cơ sở công trình.

(4) Sở Tài chính Hà Nội, Cục Thuế Hà Nội phối hợp với Sở TN&MT hướng dẫn chủ đầu tư xác định lại nghĩa vụ của chủ đầu tư khi thực hiện dự án và các nội dung khác theo thẩm quyền.

Văn bản lưu ý: Trong thời gian chủ đầu tư hoàn thiện các thủ tục, Văn phòng Đăng ký Đất đai Hà Nội tạm dừng tiếp nhận hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử dụng nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho người mua nhà.

Và khả năng “đáp ứng” của Sở Kế hoạch – Đầu tư?

Ngày 10/5/2019, Sở TN&MT Hà Nội có văn bản số 4085/STNMT-VPĐKĐĐ về việc hoàn thiện các thủ tục về đầu tư, xây dựng, đất đai, nghĩa vụ tài chính tại Dự án 87 Lĩnh Nam. Theo văn bản này, Sở TN&MT Hà Nội đã thẩm định hồ sơ pháp lý dự án số 87 Lĩnh Nam, tiến hành song song với việc cấp Giấy chứng nhận cho người mua nhà theo quy định. Tuy nhiên, sau khi rà soát, kiểm tra lại hồ sơ, Sở TN&MT nhận thấy việc Công ty CP Việt Nam làm đại diện chủ đầu tư liên doanh chủ đầu tư theo hợp đồng ủy quyền để ký hợp đồng mua bán với người mua nhà khi chưa có ý kiến của cơ quan chức năng có thẩm quyền (Bên cạnh đó, văn bản này cùng đề nghị: Để đảm bảo thực hiện đầy đủ trách nhiệm của Chủ đầu tư đối với Nhà nước và người mua nhà theo quy định, Sở TN&MT đề nghị Vinaenco và Công ty Việt Hà khẩn trương thực hiện: Liên hệ với các Sở: KH&ĐT, QH&KT, Xây dựng, Tài chính và Cục thuế Hà Nội để hoàn thiện thủ tục về đầu tư, xây dựng, đất đai, nghĩa vụ tài chính theo quy định).

Theo phân tích trên, để “hợp thức hóa sai phạm”, Sở TN-MT Hà Nội đề nghị: Sở KH&ĐT xác định tư cách pháp lý Chủ đầu tư có quyền được ký hợp đồng mua bán cho người mua nhà theo quy định.

Vấn đề đặt ra, liệu việc xác nhận này (nếu có) có đảm bảo quy định của luật không, khi mà chính văn bản ủy quyền này có vấn đề (?).

Về “Hợp đồng ủy quyền” của Công ty Việt Hà cho Vinaenco. Hợp đồng này được ký ngày ngày 6/1/2011 giữa hai bên, về việc: “Thực hiện quản lý đầu tư xây dựng và kinh doanh Dự án tổ hợp Trung tâm thương mại, dịch vụ và nhà ở tại 87 Lĩnh Nam, Hoàng Mai, Hà Nội”.

Theo ủy quyền, bên A (Công ty Việt Hà - tư cách là đồng chủ đầu tư Dự án) ủy quyền cho bên B (Công ty CP Việt Nam) để bên B làm đại diện cho Chủ đầu tư thực hiện toàn bộ các thủ tục và triển khai đầu tư xây dựng theo hợp đồng Hợp tác Kinh doanh, Giấy chứng nhận đầu tư, các văn bản của cơ quan chức năng cũng như các quy định pháp luật của Dự án. Theo nội dung ủy quyền, Công ty Việt Hà ủy quyền toàn bộ cho Vinaenco thực hiện, quản lý và kinh doanh Dự án.

Từ đây, Vinaenco thỏa sức “tung hoành” trong việc làm việc với cơ quan nhà nước, các nhà thầu, với tư cách Chủ đầu tư. Đặc biệt là việc đi thu xếp vốn và ký hợp đồng mua bán căn hộ với khách hàng.

Theo quy định, sau khi được UBND TP Hà Nội chấp thuận hợp tác (trên cơ sở hợp đồng hai bên), thì liên danh chủ đầu tư dự án mới được hình thành, đồng thời có tư cách pháp lý đồng chủ đầu tư. Từ đây mới hình thành tư cách thành viên liên danh, hoặc ủy quyền trong liên danh (ủy quyền nội bộ).

Sở dĩ pháp luật quy định chặt chẽ vấn đề này, để tránh việc tranh chấp các quyền và trách nhiệm của Chủ đầu tư, sẽ kéo theo nhiều hệ lụy. Đây cũng là lý do vì sao Sở Xây dựng cần thủ tục xác nhận đủ điều kiện bán căn hộ, tránh việc ký hợp đồng với đơn vị không đảm bảo tư cách pháp lý chủ đầu tư, gây tranh chấp, vi phạm kéo dài.

Thế nhưng, theo kết quả tham chiếu, Hợp đồng ủy quyền của Công ty Việt Hà cho Vianaenco được hình thành trước khi hình thành Liên danh, liệu có đảm bảo tư cách ủy quyền trong nội bộ liên danh Chủ đầu tư (?).

Mặt khác, điều cốt yếu là, theo quy định pháp luật giai đoạn này không cho phép ủy quyền của pháp nhân cho pháp nhân. Có nghĩa, về mặt nguyên tắc, mọi giao dịch của chủ đầu tư phải do liên danh trực tiếp ký.

Như vậy, có thể thấy Hợp đồng ủy quyền của công ty Việt Hà cho Vinaenco có nhiều yếu tố (rõ ràng) cho việc vô hiệu.

Nếu vậy, liệu chăng, Sở Kế hoạch – Đầu tư Hà Nội có “dám” xác nhận tư cách pháp lý chủ đầu tư đối với Vinaenco?

Theo ý kiến một số luật sư, sai phạm ở Dự án 87 Lĩnh Nam có nhiều yếu tố cấu thành vụ án hình sự với những sai phạm trong quản lý nhà nước về đất đai cần được điều tra, và việc cấp Giấy chứng nhận chỉ có thể thực hiện được khi và chỉ khi thông qua bản án có tính cưỡng chế của tòa án.

Được biết, năm 2021, TTCP sẽ kiểm tra việc thực hiện các kết luận thanh tra “lớn”, trong đó có Kết luận thanh tra số 1468 ngày 4/9/2018 thanh tra một số dự án đầu tư xây dựng từ nguồn vốn ngân sách, nguồn vốn vay, việc chuyển đổi, chuyển nhượng nhà đất của cơ quan Nhà nước, doanh nghiệp Nhà nước, nhà đất có vị trí đắc địa sang mục đích khác tại TP Hà Nội (giai đoạn 2003 - 2016) mà Dự án 87 Lĩnh Nam được “gọi tên”.

Chúng tôi sẽ tiếp tục tìm hiểu và thông tin.

Một số nội dung thuộc Quyết định số 09/2007/QĐ-TTg ngày 19/01/2007 của Thủ tướng Chính phủ Về việc sắp xếp lại, xử lý nhà, đất thuộc sở hữu nhà nước:

Khoản 4 Điều 5:

“4. Đối với cơ sở nhà, đất thực hiện bán tài sản trên đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

a) Việc bán tài sản trên đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất dôi dư hoặc phải di dời theo quy hoạch do Thủ tướng Chính phủ quyết định đối với cơ sở nhà, đất có nguyên giá theo sổ sách kế toán từ một trăm (100) tỷ đồng trở lên, Bộ trưởng Bộ Tài chính quyết định đối với cơ sở nhà, đất có nguyên giá theo sổ sách kế toán dưới một trăm (100) tỷ đồng trên cơ sở đề nghị của Thủ trưởng Bộ, ngành; Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định đối với các cơ sở nhà, đất thuộc phạm vi quản lý theo quy định tại Điều 12 Nghị định số 137/2006/NĐ-CP;

Trường hợp giá trị quyền sử dụng đất chưa được xác định và theo dõi trên sổ sách kế toán thì Sở Tài chính chủ trì, phối hợp với các cơ quan chuyên môn của địa phương (nơi có cơ sở nhà, đất) xác định giá trị quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 5 Nghị định số 13/2006/NĐ-CP ngày 24 tháng 01 năm 2006 của Chính phủ về xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị tài sản của các tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất (sau đây gọi tắt là Nghị định số 13/2006/NĐ-CP).

b) Việc bán tài sản trên đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực hiện theo quy định tại Điều 7 Quyết định này.”

Khoản 3 Điều 6:

“3. Đối với cơ sở nhà, đất thực hiện bán tài sản trên đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

a) Việc bán tài sản trên đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất dôi dư hoặc phải di dời do ô nhiễm môi trường do Thủ tướng Chính phủ quyết định đối với cơ sở nhà, đất có nguyên giá tài sản trên đất và giá trị quyền sử dụng đất từ một trăm (100) tỷ đồng trở lên, Bộ trưởng Bộ Tài chính quyết định đối với cơ sở nhà, đất có nguyên giá tài sản trên đất và giá trị quyền sử dụng đất dưới một trăm (100) tỷ đồng trên cơ sở đề nghị của đại diện chủ sở hữu công ty nhà nước thuộc Trung ương quản lý; Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định đối với các cơ sở nhà, đất do công ty nhà nước thuộc địa phương quản lý theo quy định của pháp luật hiện hành;

Trường hợp giá trị quyền sử dụng đất chưa được xác định và theo dõi trên sổ sách kế toán thì Sở Tài chính chủ trì, phối hợp với các cơ quan chuyên môn của địa phương (nơi có cơ sở nhà, đất) xác định giá trị quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 5 Nghị định số 13/2006/NĐ-CP.

b) Việc bán tài sản trên đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực hiện theo quy định tại Điều 7 Quyết định này.”