Nghịch lý giá nhà đất: Chỗ tăng chỗ giảm, thị trường bất động sản bao giờ “chạm đáy”?

Nhà đầu tư ồ ạt cắt lỗ, ngân hàng đẩy mạnh rao bán BĐS thu hồi nợ

Dịch Covid-19 bùng phát trở lại và diễn biến ngày càng phức tạp, cùng với đó là các kênh tài chính như vàng, chứng khoán… cũng biến động mạnh đang tạo ra nhiều thách thức, khó khăn cho thị trường địa ốc.

Theo báo cáo mới đây của Savills Việt Nam, trong thời gian qua, tình hình hoạt động chung của phân khúc mua bán BĐS nhà ở tại Tp.HCM đang phải đối mặt với rất nhiều thách thức khi nguồn cung và lượng giao dịch sụt giảm mạnh. Trong đó, thị trường căn hộ để bán có lượng giao dịch nửa đầu năm chỉ đạt hơn 6.800 căn, giảm 55% theo năm, mức thấp nhất trong 5 năm qua. Các đợt giãn cách xã hội đã gây ảnh hưởng mạnh đến các kế hoạch mở bán của doanh nghiệp.

Ngay khi dịch covid – 19 tái bùng phát, thị trường bất động sản được dự báo sẽ có khả năng diễn ra tình trạng cắt lỗ ồ ạt. Nhiều nhà đầu tư gặp khó về dòng tiền đã buộc phải bán tháo nhà đất, chấp nhận lỗ để xoay vòng vốn, trả nợ ngân hàng, hoặc lo giá nhà, đất có xu hướng giảm.

Trên thực tế, hiện tượng bán tháo bất động sản đã xuất hiện trên thị trường, hàng loạt thông tin rao bán căn hộ, cắt lỗ lên đến hàng trăm triệu đồng xuất hiện tràn lan.

Ngay cả các dự án đang được chủ đầu tư và các đơn vị phân phối mở bán, vừa mua từ tay chủ đầu tư chưa được bao lâu, nhà đầu tư vẫn chấp nhận bán lỗ, chào bán thấp hơn giá chủ đầu tư đưa ra để nhanh chóng xoay vòng vốn.

Điển hình như tại dự án như: Iris Garden Mỹ Đình, Anland Lake View, The Zei, Stellar Garden,… thậm chí có căn hộ được rao bán cắt lỗ lên đến 400 triệu đồng.

Một diễn biến khác, do dịch covid – 19 ảnh hưởng nặng nề tới hoạt động sản xuất kinh doanh khiến nhiều người dân và doanh nghiệp không có khả năng trả nợ ngân hàng. Vì vậy, các ngân hàng phải bán nợ, rao bán tài sản đảm bảo trong đó phần lớn là bất động sản.

Hàng loạt ngân hàng thương mại liên tục rao bán khoản nợ hoặc ra thông báo phát mãi các tài sản thế chấp là bất động sản nhằm thu hồi nợ.

Cụ thể, vào ngày 12/8 mới đây, Vietcombank chi nhánh Kiên Giang thông báo phát mại quyền sử dụng đất, công trình xây dựng, máy móc thiết bị của Công ty CP Kinh doanh Nông sản Kiên Giang tại xã Vọng Đông, huyện Thoại Sơn, tỉnh An Giang với giá khởi điểm là gần 30 tỷ đồng.

Chi nhánh Hồ Chí Minh cũng đang rao bán tài sản của công ty TNHH Xuất khẩu Nông sản Thực phẩm Phương Nam bao gồm quyền sử dụng đất và công trình xây dựng trên đất tại thôn 3, xã Lộc Quãng, huyện Bảo Lâm, tỉnh Lâm Đồng. Giá khởi điểm được Vietcombank đưa ra là hơn 8 tỷ đồng.

BIDV cũng tổ chức bán đấu giá khoản nợ của CTCP Nhà Hưng Ngân, bao gồm toàn bộ dư nợ gốc và dư nợ lãi phát sinh đến thời điểm thực hiện giao dịch bán nợ.

Đây đã là lần thứ 4 BIDV rao bán khoản nợ này với giá chào bán khởi điểm gần 396 tỷ đồng. So với lần đấu giá đầu tiên vào tháng 2/2020, giá rao bán khởi điểm hiện tại đã giảm gần 24%. So với lần rao bán thứ 3 hồi tháng 5/2020, giá giao bán cũng giảm 6%.

VietinBank cũng thông báo bán nhiều tài sản bảo đảm kể từ đầu tháng 7/2020. Ngân hàng này rao bán quyền sử dụng đất và nhà 6 tầng với tổng diện tích xây dựng là 228 m2 tại quận Tây Hồ (TP.Hà Nội) với giá khởi điểm từ 3,4 tỷ đồng.

Ngày 21/7, VietinBank thông báo đấu giá quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thửa đất số 1017 và 1018, tờ bản đồ số 8 tại thôn Trung Châu Đông, xã An Cầu, huyện Quỳnh Phụ, tỉnh Thái Bình với giá khởi điểm gần 1,3 tỷ đồng

BIDV chi nhánh Gia Định rao bán 65 căn hộ tại chung cư Kỷ Nguyên (The Era Town), 15B đường Nguyễn Lương Bằng, phường Phú Mỹ, quận 7, TP.HCM. Giá bán khởi điểm BIDV đưa ra dao động từ 2,1 đến 5,5 tỷ đồng/căn.

Không chỉ các ngân hàng thương mại (NHTM) lớn, nhiều NHTM cổ phần quy mô vừa và nhỏ trong thời gian gần đây cũng ồ ạt rao bán khoản nợ hoặc phát mãi các tài sản thế chấp nhằm thu hồi khoản nợ.

Trên Website của NHTM Cổ phần Sài Gòn (SCB) đang rao bán trực tiếp 10 tài sản là bất động sản có giá trị thấp nhất từ vài tỷ đồng đến hàng trăm tỷ đồng. Trong đó, nhiều tài sản khác là nhà ở dân cư và quyền sử dụng đất đang được rao bán với giá rao bán từ thấp nhất 2,2 tỷ đồng đến 10 tỷ đồng.

Ngân hàng này cũng rao bán nhiều khoản nợ gắn kèm với tài sản thế chấp là nhà ở, quyền sử dụng đất với giá rao bán từ 1,4 tỷ trở lên…

LienVietPostBank, VPBank, Viet Capital Bank,... hiện cũng rao bán khá nhiều bất động sản thuộc quyền sở hữu/sử dụng của các cá nhân và tổ chức ở nhiều tỉnh thành nhằm nhanh chóng thu hồi nợ.

Giá nhà vẫn tăng, BĐS bao giờ chạm đáy?

Trong bối cảnh thị trường bất động sản diễn ra tình trạng nhiều nhà đầu tư bán tháo, cắt lỗ, thị trường lại diện ra xu hướng ngược lại, khi nhiều nhà đầu tư hô hào gom hàng và đợi chờ khi thị trường “chạm đáy”.

Đánh giá thì thị trường bất động sản, mới đây nhiều ý kiến chuyên gia cho rằng, vùng giá đáy của thị trường bất động động sản có thể sẽ xuất hiện trong khoảng 6 – 12 tháng nữa.

Theo Phan Công Chánh - Tổng giám đốc Phú Vinh Group nhận định, đợt dịch lần thứ nhất đã khiến nhiều nhà đầu tư “mắc cạn”, hiện đang chật vật trả lãi vay mua bất động sản. Nếu nhóm nhà đầu tư này không thể trụ lại được thì trong 6-12 tháng nữa, thị trường địa ốc sẽ chạm “đáy” khi ngân hàng buộc phải thu hồi nợ, người vay mua bất động sản không gồng gánh nổi, kịch bản cuối cùng là buộc phải chọn cách thanh lý tài sản thế chấp. Đây là thời điểm “vàng” để nắm bắt cơ hội mua vào với giá tốt.

Tuy nhiên, nhiều nghiên cứu chỉ ra giá bất động sản lại có xu hướng gia tăng. Cụ thể, báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy, giá bán nhà ở trên thị trường không có xu hướng giảm mà vẫn tăng so với cuối năm 2019.

Tại Hà Nội, giá căn hộ chung cư tăng khoảng 0,16% so với quý I/2020 (trong đó đối với phân khúc căn hộ cao cấp giá giảm khoảng 0,27%, căn hộ trung cấp giá tăng khoảng 0,51%, căn hộ bình dân giá tăng khoảng 0,77%). Đối với nhà ở riêng lẻ giá tăng khoảng 0,01% so với quý I/2020.

Trong khi đó, tại TP.HCM, giá căn hộ chung cư tăng khoảng 0,25% so với quý I/2020 (trong đó đối với phân khúc căn hộ cao cấp giá tăng khoảng 0,04%, căn hộ trung cấp giá tăng khoảng 0,64%, căn hộ bình dân giá tăng khoảng 0,94%). Đối với nhà ở riêng lẻ giá tăng khoảng 0,15% so với quý I/2020.

Đối với bất động sản công nghiệp, giá thuê bất động sản công nghiệp tăng khoảng 9% so với cùng kỳ năm trước. Bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng mới mở bán rất ít, giá bất động sản du lịch vẫn không thay đổi so với năm 2019.

Thực tiễn này cho thấy, việc bắt đáy không phải là bài toán dễ dàng. Muốn đầu tư sinh lời, nhà đầu tư cần phải tìm kiếm cơ hội mới trong bối cảnh thị trường đang có nhiều biến động.

Theo các chuyên gia, động thái giảm giá nhà đất không biểu hiện trực tiếp ở nguồn cung mở bán lần đầu ra thị trường nhưng đã xuất hiện làn sóng giảm giá gián tiếp bằng các gói ưu đãi, khuyến mãi, chiết khấu cao cho người mua.

Và thực tế, nhiều chủ đầu tư đã bắt đầu tung ra các chính sách ưu đãi “hạng nặng” để kích cầu thị trường. Đặc biệt là chính sách bán hàng chiết khấu cao như: TNR Goldmark City chiết khấu 17%, Athena Complex Pháp Vân chiết khấu 11%; HPC Landmark 105 Hà Đông chiết khấu 12%; dự án TSG Lotus (Long Biên) chiết khấu 7,5%; King Palace (108 Nguyễn Trãi) chiết khấu 12,9% và còn tặng kèm gói nội thất...

Còn thị trường đầu tư thứ cấp (mua đi bán lại) có thể phải đối mặt với sức ép nặng nề hơn giai đoạn làn sóng Covid-19 đầu tiên. Đối với nhà đầu tư đang sử dụng đòn bẩy tài chính buộc phải đối mặt với việc giảm giá, cắt lỗ nếu muốn thu hồi dòng tiền.