Nguồn cung căn hộ Hà Nội có xu hướng dịch chuyển ra khu vực ngoại thành

Dưới sự tác động của làn sóng Covid – 19 lần thứ 4 và giãn cách xã hội kéo dài, lượng giao dịch phân khúc căn hộ bán tại Hà Nội quý 3/2021 giảm mạnh, chỉ đạt 2.400 giao dịch, giảm 50% theo quý và 54% theo năm, Tuy nhiên, phân khúc này được dự báo sẽ phục hồi tốt sau đại dịch, nhờ các yếu tố thúc đẩy nguồn cầu mạnh mẽ.

Báo cáo quý 3/2021 của Savills Việt Nam cho thấy, nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội trong quý đạt 3.200 căn, tăng 101% theo quý và 3% theo năm sau khi hai dự án mới và các giai đoạn tiếp theo của 6 dự án mở bán. Trong số đó, nguồn cung từ giai đoạn tiếp theo của các dự án đạt 2.500 căn hộ, tương đương 80% nguồn cung mới.

Tuy nguồn cung mới tăng nhưng với số lượng tồn kho giảm, nguồn cung sơ cấp toàn thị trường chỉ đạt 19.600 căn, giảm 8% theo quý và 27% theo năm.

Đáng chú ý, thị trường không ghi nhận nguồn cung Hạng C mới trong quý vừa qua và giá bán căn hộ vẫn tiếp tục xu hướng tăng. Theo Savills, Nguồn cung thấp, chất lượng phát triển cải thiện, cơ sở hạ tầng nâng cấp và giá thép tăng gần đây đã dẫn đến giá bán căn hộ tăng.

Trong 9 tháng đầu năm 2021, nhu cầu cho các sản phẩm có giá từ 1.500 USD/m2 đến 2.000 USD/m2 tăng và chiếm 50% số lượng căn bán được, nguồn cung loại căn hộ này cũng chiếm 66% nguồn cung mới của thành phố, tăng 32% theo năm. Hầu hết các dự án nằm ở các quận/huyện Từ Liêm, Cầu Giấy, Long Biên và Gia Lâm.

Đây đồng thời là phân khúc chiếm tỷ trọng cao nhất trong các căn hộ được bán, nguyên do một phần do nguồn cung trong phân khúc này chiếm đa số, do đó thỏa mãn phần lớn nhu cầu của người mua.

Các quận Hai Bà Trưng, Ba Đình và Cầu Giấy, tập trung chủ yếu các dự án hạng A, có giá chào bán cao nhất trên 3.000 USD/m2. Theo sau là quận Đống Đa và Tây Hồ với mức giá biến động từ 2.000 USD/m2 đến 3.000 USD/m2. Các quận/huyện khác với chủ yếu các dự án hạng C có mức giá dưới 1.500 USD/m2.

Savills dự báo, trong quý 4/2021, thị trường căn hộ tại Hà Nội sẽ có thêm khoảng 7.900 căn từ 11 dự án mới và những giai đoạn tiếp theo của 2 dự án hiện hữu. Trong đó, 87% nguồn cung tương lai là căn hộ hạng B và các quận/huyện Từ Liêm, Gia Lâm và Hoàng Mai với tổng số 81% thị phần.

Sự phát triển của các đô thị ngoài trung tâm được cho là sẽ tiếp diễn khi nguồn cung được mở rộng, đi kèm với việc mở rộng đô thị của Hà Nội, với dự kiến quy hoạch năm huyện ngoại thành Hoài Đức, Đông Anh, Thanh Trì, Gia Lâm và Đan Phượng thành các quận nội thành vào năm 2025.

Với quỹ đất lớn, các huyện này sẽ trở thành mục tiêu phát triển khu dân cư trọng điểm trong thời gian tới. Năm 2021, bốn huyện Hoài Đức, Thanh Trì, Gia Lâm, Đông Anh cung cấp 30%, tuy nhiên dự kiến đến năm 2023 trở đi, các quận này sẽ chiếm 36% nguồn cung căn hộ.

“Khi quỹ đất khu vực nội đô trở nên hạn chế, các chủ đầu tư cũng có xu hướng mở rộng ra các khu vực vùng ven. Ngoài ra, cơ sở hạ tầng cải thiện cũng góp phần thúc đẩy xu hướng người dân dịch chuyển ra xa trung tâm. Đặc biệt khi nguồn cung tương lai ở các khu vực này sẽ mang đến nhiều lựa chọn về vị trí và giá cả phù hợp hơn”, chuyên gia Savills phân tích.

Xét về nhu cầu trong thời gian tới, Savills cho rằng, Trong dài hạn, nguồn cầu phân khúc chung cư, căn hộ vẫn duy trì tốt. Tăng trưởng dân số, gia tăng tầng lớp trung lưu, tỷ lệ đô thị hóa và hồi phục kinh tế là các yếu tố góp phần thúc đầy nhu cầu nhà ở.  

Về triển vọng thị trường, Savills nhận định, diễn biến thị trường căn hộ ba tháng cuối năm cuối năm có thể sẽ tích cực hơn so với các quý trước đó, với việc tăng trưởng nguồn cung và phục hồi tỷ lệ hấp thụ, giá bán sơ cấp sẽ duy trì ổn định, thúc đẩy lượng giao dịch gia tăng trong quý 4/2021.