Nhà đầu tư F0 nhập cuộc, thị trường bất động sản chuẩn bị thăng hoa?

Thời gian gần đây, thuật ngữ thế hệ nhà đầu tư F0 tham gia thị trường bất động sản hay chứng khoán được nhiều người nhắc đến.

Thực tế, đúng là có nhiều người có tiền kiết kiệm (có thể gọi là thế hệ nhà đầu tư F0) đã sốt ruột tìm kiếm bất động sản đầu tư. Theo đó, các bất động sản vùng ven với lợi thế giá còn rẻ, có khả năng tăng giá được nhiều người săn tìm và đầu tư nhiều hơn.

Thế nhưng, F0 bất động sản có làm nên kỳ tích như F0 chứng khoán? Thị trường bất động sản liệu có thăng hoa nhờ lực lượng nhà đầu tư F0?

Sự khác nhau F0 chứng khoán và F0 bất động sản

Có một thực tế ai cũng nhận ra là sự khác biệt lớn về số lượng người tham gia, quy mô và tính chất thị trường làm cho vai trò F0 của 2 thị trường là bất động sản và Chứng khoán có nhiều khác biệt.

Xuất phát từ sự khác biệt rất lớn về đơn giá và giá trị một sản phẩm bất động sản và cổ phiếu dẫn tới dải đối tượng có thể tham gia thị trường cũng rất khác biệt.

Cụ thể với thị trường chứng khoán, nhà đầu tư chỉ cần vài trăm, vài triệu đồng đã có thể tham gia thị trường chứng khoán, thì với bất động sản, nhà đầu tư cần tối thiểu vài trăm triệu, tới tiền tỷ trở lên mới có thể tham gia vào thị trường bất động sản được. 

Tính thanh khoản của hai loại hình sản phẩm cổ phiếu và bất động sản cũng rất khác biệt. Với chứng khoán có thể mua, bán và biết kết quả ngay sau phiên giao dịch trong khi bất động sản  thường tính theo tháng, theo năm, đặc biệt trong điều kiện thanh khoản suy giảm như hiện nay. Trong khi đó, tính chất “ sáng gieo, chiều gặt” và biên độ tăng-giảm lớn của chứng khoán là chất kích thích rất mạnh, hút người mới vào cuộc và níu người chơi tiếp tục ở lại cuộc chơi. 

Từ hai đặc điểm trên cho thấy Chứng khoán có sức hút đám đông lớn hơn bất động sản  rất nhiều.

Con số thực tế đã chứng minh điều đó khi có tới gần 400.000 tài khoản mới được đăng ký trong năm 2020 và tính tới 2020 có tới 2,7 triệu tài khoản chứng khoán. Trong khi đó, đối với thị trường bất động sản lại khác. Không có số liệu thống kê chính thức số nhà đầu tư cá nhân tham gia thị trường bất động sản. Tuy nhiên nhìn vào sự biến động của các doanh nghiệp tham gia thị trường bất động sản  năm 2020 so với 2019 số lượng doanh nghiệp mới đăng ký kinh doanh giảm 15,5%, số doanh nghiệp hoàn tất thủ tục giải thể tăng 42,6% và số doanh nghiệp tạm dừng hoạt động cũng tăng tới 21,6% (số liệu của HoReal) có thể thấy thị trường đã thanh lọc nhiều, thể hiện rõ xu thế suy giảm.

Xét về quy mô thị trường, tổng dư nợ năm 2020 của thị trường bất động sản  là 633.740 tỷ đồng; tổng dư nợ của toàn bộ thị trường bất động sản  tính tới cuối năm 2020 lên tới 8,8 triệu tỷ đồng (Báo cáo của Bộ Xây dựng). Trong khi đó, tổng giá trị vốn hóa của thị trường chứng khoán tại phiên giao dịch cuối cùng của năm 2020 là 5,3 triệu tỷ đồng. 

Nếu làm một phép tính đơn giản: Giả sử mỗi tài khoản chỉ cần có số dư là 20 triệu đồng thì tổng lượng tiền (2,7 triệu tài khoản) sẵn sàng giao dịch lên tới 54.000 tỷ đồng, cùng với việc các công ty chứng khoán cho phép sử dụng margin sát mức trần (2 lần vốn chủ) thì tổng lượng tiền sẵn sàng đổ vào thị trường lên tới hàng trăm tỷ đồng/phiên, chứng minh một thực tế là mức giao dịch được coi là đỉnh điểm 15-20 nghìn tỷ đồng/phiên vẫn còn dưới mức tiềm năng khá xa.

Nếu ta cố định các yếu tố khác để xét biến động dòng tiền khi lãi suất tiết kiệm giảm sâu trong thời gian dài, sẽ thấy dòng tiền từ kênh tiết kiệm đã và đang chảy sang kênh chứng khoán và bất động sản. Nhưng với những sự khác biệt về số lượng người tham gia kênh chứng khoán và bất động sản, quy mô thị trường và quy tắc của mỗi thị trường thì rõ ràng F0 bất động sản khó có thể làm nên kỳ tích như F0 chứng khoán.

Mục đích và đặc điểm của F0 bất động sản  

Liên quan đến F0 bất động sản, có thể chia thành 2 loại, là F0 tiết kiệm và F0 đầu tư.

Trong khi F0 tiết kiệm là người đầu tiên tham gia thị trường bất động sản bằng nguồn tiền tiết kiệm với mục đích giữ giá trị đồng tiền là chính, thì F0 đầu tư là những người dùng tiền tiết kiệm, tham gia thị trường với mục đích đầu tư, kiếm lời.

Tiền tiết kiệm của F0 đầu tư gồm nhiều loại, trong đó tiền tiết kiệm của tổ chức, tiền đầu tư nằm trong ngân hàng chờ cơ hội là 2 loại lớn và chủ đạo.

Câu chuyện “Ngân hàng thừa tiền” là thuật ngữ nhiều người hay nhắc tới, nhất là trong bối cảnh dịch Covid-19 kéo dài. Thế nhưng, thực tế ngân hàng lại luôn thiếu vốn dài hạn. Vì vậy nên hầu hết các ngân hàng hiện nay vẫn giữ mức huy động khá cao 6,5-7,2%/năm thậm chí nhiều trường hợp cá biệt có thể lên tới 8,4%/năm để huy động các khoản vốn dài hạn. 

Thời gian gần đây, có nhiều  nhận định, phân tích nhấn mạnh F0 mua bất động sản là do sợ đồng tiền mất giá, là để giữ tiền. Tuy nhiên, các F0 này là những nhà đầu tư có lượng tiền nhỏ, không kịp “khóa” các kỳ dài hạn. Ngoài ra, với mục đích để giữ tiền nên nhóm F0 này sẽ không hoặc rất hạn chế dùng đòn bẩy tài chính và hạn chế hoạt động mua bán sang tay.

Trong khi đó, đối với F0 đầu tư, họ là lính mới trong lĩnh vực bất động sản, nhưng nhóm đối tượng này có thể đã và đang rất thành công ở các lĩnh vực kinh doanh và công tác khác nhau. Và khác với F0 tiết kiệm, F0 đầu tư thường có đặc điểm là có lượng tiền lớn, sẵn sàng sử dụng đòn bẩy tài chính để tham gia thị trường. Câu chuyện vị tiến sỹ toán học Mai Huy Tân, chủ hãng xúc xích Đức Việt bán cả công ty, vay thêm ngân hàng đầu tư số tiền lên tới 600 tỷ đồng vào dự án CocoBay Đà Nẵng là ví dụ điển hình của nhóm nhà đầu tư này. 

Nhìn lại các cơn sốt đất thời gian gần đây tại Vân Đồn (Quảng Ninh), Phú Quốc ( Kiên Giang), Bắc Vân Phong (Khánh Hòa), Hòa Vang (Đà Nẵng), Đồng Trúc (Hòa Lạc, Hà Nội)… có thể thấy hình bóng đủ loại nhà đầu tư tham gia, từ nhà đầu cơ, đầu tư lão luyện, đến các F0. Các nhà đầu tư này xuất hiện nườm nượp, sử dụng đòn bẩy tài chính cao với cùng một mục đích: kiếm tiền. Khi cơn sốt lên đỉnh điểm, cũng là lúci nhà tạo lập thị trường, đội lái và những người đầu tư có kinh nghiệm rút đi thì người ở lại chịu trận, chôn vốn chủ yếu là F0.

Phải khẳng định F0 bất động sản tham gia thị trường là có và đội ngũ nhà đầu tư F0 đã góp phần làm nhiều khu vực thị trường sôi động. Tuy nhiên, lực lượng F0 bất động sản sẽ không thể làm nên điều kỳ diệu như F0 chứng khoán.

Đặc biệt trong điều kiện NHNN yêu cầu các NHTM hạn chế cho vay đầu cơ, đầu tư bất động sản, thật khó có thể kỳ vọng F0 bất động sản có thể tạo ra những kỳ tích.