Nhà đầu tư kỳ cựu tiết lộ vì sao bán căn hộ bán cắt lỗ so với giá chủ đầu tư vẫn lời 10% lợi nhuận

Một thống kê mới đây của Savills trong quý III/2021 ghi nhận, nguồn cung sơ cấp căn hộ tại TP.HCM đạt khoảng 3.000 căn, mức thấp nhất trong vòng năm năm trở lại đây, giảm 18% theo quý và 70% theo năm. Nguồn cung mới đang bị hạn chế trong khi lượng hàng tồn kho thấp.

Trong khi đó, nguồn cung căn hộ bán mới tại Hà Nội tăng 101% theo quý và 3% theo năm sau khi 2 dự án mới và giai đoạn tiếp theo của 6 dự án mở bán, cung cấp khoảng 3.200 căn. Hạng C không có nguồn cung mới trong quý. Nguồn cung sơ cấp giảm 8% theo quý và 27% theo năm xuống 19.600 căn.

Đáng chú ý, thống kê từ các tổ chức nghiên cứu thị trường ghi nhận, bất chấp dịch bệnh, giá nhà vẫn tiếp tục gia tăng.

Nhận định về diễn biến giá nhà tại Hà Nội, báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhận định, nguồn cung ở Hà Nội tiếp tục nằm ở mức thấp nhất so với cùng kỳ các kỳ trước. Trong khi, giá nhà tiếp tục gia tăng do nguồn cung khan hiếm, lực cầu không có dấu hiệu suy giảm.

Cũng theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao, CBRE Việt Nam, giá sơ cấp căn hộ tại TP.HCM cũng có xu hướng tăng khi lượng cầu tăng ổn định và quỹ đất nội thành ngày càng khan hiếm. Giá chào bán sơ cấp của phân khúc cao cấp và trung cấp dự kiến tăng trong khoảng từ 3-7% theo năm. Phân khúc hạng sang sẽ đạt mức tăng cao nhất 7-8% nhờ các dự án căn hộ có thương hiệu sắp ra mắt.

Bà Giang Huỳnh, Quản lý cấp cao bộ phận Nghiên cứu Savills TP HCM xác nhận có khoảng 40% số lượng dự án sơ cấp có giá bán leo thang, số lượng nguồn cung tăng giá khá nhỏ so với tổng nguồn cung. Bà Giang Huỳnh cho rằng có ít nhất 3 nhóm nguyên nhân khiến giá chào bán căn hộ vẫn tăng vọt. Đầu tiên là việc các dự án sơ cấp có giá bán cao hơn trước, phần lớn đến từ chi phí phát triển dự án có xu hướng tăng dần theo thời gian.

Ngoài ra, do quỹ đất phát triển nhà ở hạn chế, chi phí đất tăng cao, lãi vay, thời gian cấp phép dự án kéo dài, dẫn đến chi phí đầu vào và phát triển dự án của doanh nghiệp càng tăng. Một nguyên nhân khác là việc việc thiếu vắng nguồn cung nhà ở mới khiến các dự án đang chào bán có lợi thế cạnh tranh cũng thúc đẩy sự tăng giá cục bộ.

Với những nhà đầu tư giàu kinh nghiệm, đây chính là thời điểm vàng để xuống tiền vào căn hộ chung cư. Theo nhóm nhà đầu tư theo đuổi phân khúc chung cư, kênh sinh lời này không chỉ đem lại dòng tiền ổn định, khả năng thanh khoản tốt mà còn giảm được nhiều rủi ro.

Chị Nguyễn Hương (Nam Từ Liêm, Hà Nội) cho hay: "Với một số nhà đầu tư, chung cư chỉ có lỗi mà không có lãi vì dần dần xuống cấp. Nhưng nếu đầu tư đúng thời điểm, đây lại là kênh đầu tư có lợi nhuận ổn định, ít rủi ro".

Chia sẻ về kinh nghiệm đầu tư, chị Hương cho biết, những khoảng thời gian xuống tiền hợp lý, là giai đoạn đầu mới mở bán của dự án hoặc trước thời điểm dự án đi vào bàn giao.

"Tuy nhiên, có một số dự án, tôi phải đợi thăm dò sức nóng của tòa nhà bàn giao trước, xem lượng dân về ở đông không. Nếu dân về ở đông thì chắc chắn, tòa sau sẽ tăng giá. Chính vì vậy, tôi thường săn căn hộ ở tòa xây dựng sau. Giá thường chênh từ 10-30% so với giá tòa trước nhưng hương án này chắc chắn và đảm bảo được lợi nhuận", chị Hương cho hay.

Trong khi đó, cách đầu tư của anh Trịnh Hiếu lại khác. Theo anh Hiếu, kinh doanh chung cư lợi thế nhất là khoản tiền chiết khấu dành cho khách hàng trả trước hoàn toàn. Mức chiết khấu của các dự án rơi vào 8-10%, chưa kể các quà tặng đi kèm. Nếu sau 2-3 tháng, căn hộ rao bán cắt lỗ, chỉ cần ngang hoặc bằng giá hợp đồng là nhà đầu tư đã có lợi nhuận ít nhất 8-10%. Trong khi đó, hiện nay, các dự án chung cư mặt bằng chung sẽ không hạ giá, chỉ có tăng nhưng lại đi kèm nhiều chiết khấu, khuyến mãi".

Anh Hiếu chia sẻ thêm: "Ví dụ như bạn tôi đầu tư chung cư, luôn mua sớm. Có lần, bạn tôi trúng quà có giá trị cao. Nếu bán đi cộng với mức chiết khấu thanh toán sớm tốt, thì khoản lời lại càng lớn. Một điểm khác, đó là đầu tư chung cư an toàn, dễ bán, an tâm về pháp lý, tính phong thuỷ".