Đầu tư Condotel The Holiday Ha Long “gỡ vốn trong 5 năm”?

Sau một khoảng thời gian ngưng trệ bởi đại dịch Covid – 19, thị trường bất động sản đang bước vào “mùa bán hàng” cao điểm cuối năm. Đây cũng là thời điểm “vàng” để chủ đầu tư và đơn vị môi giới tung các chương trình ưu đãi làm “nóng” dự án, chốt giao dịch với khách hàng, gia tăng doanh thu…

Cùng với lộ trình nới lỏng giãn cách xã hội, thị trường cũng đón nhiều tín hiệu tích cực khi lượng người quan tâm đến bất động sản và nhu cầu giao dịch đang rục rịch quay trở lại. Các chủ đầu tư cũng đẩy mạnh các hoạt động bán hàng, quảng cáo, tiếp thị dự án để thu hút sự chú ý.

Đơn cử tại thị trường Quảng Ninh, thời gian gần đây, các thông tin giới thiệu, chào bán căn hộ tại dự án The Holiday Ha Long đang nổi lên rầm rộ. Đây là tổ hợp căn hộ condotel, khách sạn tọa lạc trên tuyến đường Hạ Long, phường Bãi Cháy, thành phố Hạ Long.

Dự án được quy hoạch trên khu đất có tổng diện tích 5.502 m2 với quy mô gồm 1 tòa tháp cao 39 tầng, dự kiến cung cấp ra thị trường 156 phòng khách sạn và 510 căn hộ condotel, bao gồm các loại hình: căn hộ studio, căn hộ 1 – 2 phòng ngủ, căn hộ duplex.

Trên thị trường, các căn hộ condotel tại The Holiday Ha Long đang được rao bán với giá từ 1,2 tỷ đồng đến khoảng 3,2 tỷ đồng với các căn hộ có diện tích từ 35m2 – 70m2.

Đáng chú ý, để tăng sức hút cho dự án, chủ đầu tư đang áp dụng chương trình bán hàng với cam kết, chia sẻ doanh thu với nhà đầu tư tỷ lệ 65% – 35%, trong đó 65% doanh thu thuộc về nhà đầu tư và cam kết không thấp hơn 8% giá trị căn hộ trong 2 năm đầu tiên.

Chương trình chia sẻ doanh thu tại The Holiday Ha Long được quảng cáo là “giải pháp đầu tư sinh lời an toàn”, nhà đầu tư có thể tham gia chương trình ủy thác cho thuê của chủ đầu tư và nhận chia sẻ lợi nhuận 65% và không cần lo lắng về chuyện quản lý, tìm kiếm nguồn khách mà lợi nhuận của chủ nhà vẫn được đảm bảo.

Ngoài ra, mua căn hộ The Holiday Ha Long thời điểm này, khách hàng sẽ được tặng 1 cây vàng, được hưởng chính sách chiết khấu 6% khi không tham gia chương trình hỗ trợ lãi suất, chiết khấu từ 2% - 8% khi thanh toán sớm 50% - 95% giá trị căn hộ. Nhà đầu tư còn được hỗ trợ vay 55% giá trị căn hộ tới 20 tháng, ân hạn nợ gốc và  miễn phí trả nợ trước hạn trong thời gian hỗ trợ lãi suất…

Có thể nói, chủ đầu tư The Holiday Ha Long đã đưa ra chương trình bán hàng với nhiều chính sách hấp dẫn để kích cầu đầu tư khi thị trường vẫn tương đối ảm đạm. Dự án vì thế cũng đã gây được sự chú ý tại Quảng Ninh trong bối cảnh nguồn cung hạn chế và có xu hướng dần siết lại tại một số địa phương.

Dù vậy, chính sách này cũng có những mặt trái và tiềm ẩn nhiều rủi ro, đặc biệt nếu thị trường không thuận lợi, dự án không có khách thuê, tình hình kinh doanh không khả quan và lợi nhuận không như kỳ vọng,… Nhất là khi phân khúc condotel được cho là đã bước vào giai đoạn thoái trào như hiện nay.

Condotel không có lợi nhuận thì chia tỉ lệ bao nhiêu cũng không có ý nghĩa

Chương trình cam kết lợi nhuận, chia sẻ lợi nhuận, chia sẻ doanh thu… khi chào bán căn hộ condotel không phải là cái gì đó mới mẻ trên thị trường bất động sản, bởi đây là “chiêu bài” được rất nhiều chủ đầu tư áp dụng và được xem là yếu tố thu hút khách hàng đến với loại hình sản phẩm này.

Tuy nhiên, điều này cũng ẩn chứa nhiều rủi ro, thậm chí dễ khiến khách hàng “sập bẫy” trước những cam kết hấp dẫn và những lời quảng cáo “có cánh”. Từ lâu, cam kết lợi nhuận condotel đã được nhiều chuyên gia lên tiếng cảnh báo các nhà đầu tư nên cẩn trọng bởi đôi khi đây chỉ là "bánh vẽ" mà các chủ đầu tư đưa ra để bán được sản phẩm.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM từng chia sẻ, trên thị trường có nhiều trường hợp nhiều dự án condotel bán căn hộ cam kết lợi nhuận cao, nhưng chưa thấy chủ đầu tư đề cập các biện pháp bảo đảm thực hiện cam kết. Và một số chủ đầu tư cũng chưa đảm bảo thực hiện đúng như những gì đã cam kết. Trong khi đó, pháp luật Việt Nam chưa có khung pháp lý để áp đặt chủ đầu tư đảm bảo quyền lợi cho khách hàng.

“Chỉ cần bỏ tiền vào condotel, cứ ăn ngon ngủ kỹ, mỗi năm có 8 - 10% lợi nhuận, hết 2,3 năm đầu lại được chia lợi nhuận 65/35, thậm chí cao hơn với chủ đầu tư”, đây là bài tư vấn được nhiều môi giới  sử dụng hiệu quả khi giới thiệu đến khách hàng. Thế nhưng, thời hạn 2,3 năm đó vẫn còn ở phía trước nên vẫn còn quá sớm để biết được lợi nhuận thực tế nhà đầu tư được chi trả là bao nhiêu?

Và rủi ro xảy đến trong trường hợp doanh thu, lợi nhuận của dự án không như kỳ vọng, chủ đầu tư và khách hàng đương nhiên phải cùng nhau gánh vác. Thậm chí, nếu dự án kinh doanh không hiệu quả, không có khách thuê, chi phí cho thuê không đủ bù chi phí quản lý dẫn đến thua lỗ thì nhà đầu tư không những không được chia lợi nhuận, mà còn phải “bù lỗ” cho chi phí quản lý vận hành.

Trong trường hợp này, condotel đã khai thác không có lời, thì bài toán chia tỉ lệ bao nhiêu cũng không có ý nghĩa.

Ngoài ra, khách hàng cũng có thể gặp rủi ro trong trường hợp chủ đầu tư bị thua lỗ, sa lầy vào các dự án khác nên mất khả năng chi trả. Trường hợp xấu hơn, nếu chủ đầu tư phá sản trong thời gian cam kết thì việc đòi quyền lợi cũng không đơn giản.

Thực tế, đã xảy ra nhiều trường hợp khách hàng mua condotel vì cam kết lợi nhuận quá hấp dẫn. Nhưng sau 1 thời gian ngắn hoạt động, chủ đầu tư không duy trì được cam kết và phải thương lượng lại mức thấp hơn, hoặc xin dừng chi trả trong khoảng thời gian thị trường khó khăn, thậm chí đã có một số dự án đổ vỡ cam kết với khách hàng như Cocobay Đà nẵng, Bavico Nha Trang…

Condotel đã bước vào giai đoạn “thoái trào”?

Condotel là loại hình bất động sản có những đặc thù riêng hỏi chủ đầu tư phải có tiềm lực tài chính vững vàng, kinh nghiệm quản lý vận hành, phát triển các dự án bất động sản nghỉ dưỡng… Tuy nhiên, hiện nay dường như doanh nghiệp bất động sản nào cũng có thể phát triển condotel dẫn đến việc rao bán kèm những cam kết lợi nhuận “khủng” đến vô lý nhưng không thể thực hiện đã khiến khách hàng trở nên “ác cảm” với phân khúc này.

Bị nhà đầu tư “quay lưng”, việc tìm đầu ra cho các sản phẩm condotel càng thêm khó khăn, ngoài chiết khấu và cam kết lợi nhuận cao, một số chủ đầu tư đã nghĩ ra những “chiêu” bán hàng mới. Điển hình như mới đây, một dự án condotel tung chính sách hỗ trợ đầu tư condotel, cho vay 100% giá trị căn hộ, khách hàng không cần bỏ vốn cũng có thể tham gia đầu tư với khoản lãi thu về 10%/năm từ tiền cho thuê…

Chính sự “bát nháo” trong các cam kết lợi nhuận để rồi lại đổ vỡ cam kết nên sau giai đoạn đầu “làm mưa làm gió” trên thị trường bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam, bắt từ năm 2018, tốc độ phát triển condotel đã có dấu hiệu chậm lại, thị trường ghi nhận sự chững lại của cả nguồn cung lẫn lượng giao dịch.

Từ đó đến nay, sự ảm đạm của của thị trường tiếp tục kéo dài khi nhận “cú đấm bồi” là các làn sóng dịch bệnh liên tiếp kéo đến khiến toàn thị trường gần như “đóng băng”. Bất động sản nghỉ dưỡng tê liệt vì giãn cách xã hội, nhiều cơ sở du lịch không có doanh thu.

Theo báo cáo thị trường bất động sản quý 3/2021 của DKRA, condotel tiếp tục “ngủ đông” khi không có dự án mới mở bán, thị trường khan hiếm nguồn cung. Sức cầu toàn thị trường ở mức rất thấp. Tại thị trường miền Nam, có 20/26 dự án không phát sinh giao dịch với lượng hàng tồn kho khoảng 3,249 căn.

Thực tế thị trường cho thấy, phân khúc căn hộ condotel hiện đang là “mảng tối” nhất của thị trường bất động sản và đang bị khách hàng “quay lưng” từ khoảng 2-3 năm trở lại đây khi những tranh cãi về pháp lý kéo dài không dứt, khả năng sinh lời không như kỳ vọng trong khi giá bán quá cao, quyền lợi của nhà đầu tư không được đảm bảo và cam kết lợi nhuận từ các chủ đầu tư liên tục đổ vỡ…

Đặc biệt là trong bối cảnh dịch bệnh Covid – 19 diễn biến phức tạp như hiện nay đã khiến nhiều người tin rằng, căn hộ condotel đã không còn “cửa sáng”. Các nhà đầu tư không còn mặn mà, khách hàng “vỡ mộng”, mất niềm tin vào cam kết của các chủ đầu tư khiến thanh khoản loại hình này ngày càng khó khăn.

Trước đó, vào đầu năm 2020, sau nhiều tranh cãi về pháp lý condotel, Bộ TN&MT đã có công văn hướng dẫn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho chủ đầu tư và thời hạn vẫn là 50-70 năm. Đất đai từ “cam kết miệng” được sử dụng dài hạn như đất ở, nay phải chuyển sang sử dụng theo thời hạn 50-70 năm, khiến nhiều nhà đầu tư thứ cấp thất vọng và ồ ạt “tháo chạy” khỏi loại hình này.

Thời điểm hiện nay, phần lớn các nhà đầu tư đều nhận thấy họ không cho thuê được hoặc ủy thác kinh doanh lợi nhuận thấp. Thậm chí, giá condotel không tăng như kỳ vọng, không thể lướt sóng, nếu muốn bán lại chỉ còn cách duy nhất là chấp nhận cắt lỗ sâu giá bán căn hộ.

Và thực tế, hiện tượng cắt lỗ, giảm giá bán căn hộ condotel đã xuất hiện và “nở rộ” thời gian qua. Nhiều thông tin rao bán cắt lỗ mạnh những dự án thuộc các thị trường trọng điểm như Nha Trang (Khánh Hòa), Đà Nẵng, Phú Quốc, Hội An (Quảng Nam)…

>>> Cần lưu ý gì khi quyết định 'xuống tiền' tại dự án bất động sản nghỉ dưỡng bán hàng chiết khấu cao, ưu đãi lãi suất 0%?