Cần lưu ý gì khi quyết định 'xuống tiền' tại dự án bất động sản nghỉ dưỡng bán hàng chiết khấu cao, ưu đãi lãi suất 0%?

Chiết khấu 10%, lãi suất 0 đồng?

Những ngày gần đây, cùng với lộ trình nới lỏng giãn cách xã hội, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng đang đón nhận nhiều thông tin tích cực khi ngành hàng không đang thí điểm mở lại một số đường bay nội địa, dịch vụ vận chuyển hành khách đường bộ được nới lỏng, du lịch rục rịch tái khởi động, một số địa phương đã được phép đón khách du lịch nội địa.

Trước thông tin có thể đón khách du lịch trở lại, nhiều địa phương và chủ đầu tư các dự án bất động sản nghỉ dưỡng tỏ ra khá hào hứng. Một số tỉnh cho biết đã chủ động xây dựng nhiều sản phẩm du lịch để đón khách ngay khi cho phép hoạt động trở lại. Bên cạnh đó, chủ đầu tư nhiều dự án bất động sản nghỉ dưỡng cũng đẩy mạnh các hoạt động bán hàng với kỳ vọng đón sóng đầu tư sau đại dịch.

Đơn cử, tại tổ hợp bất động sản nghỉ dưỡng - nghệ thuật - giải trí Vega City Nha Trang trên đường Phạm Văn Đồng, TP Nha Trang đang đẩy mạnh các hoạt động truyền thông, quảng bá về các sản phẩm tại dự án này với chính sách bán hàng nhiều ưu đãi hấp dẫn.

Theo giới thiệu, dự án dự án Vega City Nha Trang có diện tích rộng 43,8ha tại Nha Trang do Tập đoàn KDI Holdings là chủ đầu tư. Đây là một “siêu dự án” có quy mô “khủng” với tổng  vốn đầu tư lên đến 13.000 tỷ đồng.

Trong đó, giai đoạn 1 của dự án có diện tích 15,61ha, được khởi công vào quý 2/2020 và dự kiến bàn giao vào quý 4/2022 với các loại hình sản phẩm gồm phòng khách sạn, shophouse mặt biển và biệt thự nghỉ dưỡng.

Pháp lý dự án là đất thương mại dịch vụ, thời gian hoạt động 50 năm kể từ ngày cấp giấy chứng nhận đầu tư lần đầu số 37121000389 ngày 16/4/2013. Về tiến độ, đến năm 2025 dự án sẽ đi vào hoạt động, thời gian sử dụng đến ngày 16/4/2063. Như vậy, khách hàng mua bất động sản tại dự án này chỉ được sử dụng, khai thác trong thời hạn 38 năm.

Hiện các sản phẩm bất động sản tại Vega City Nha Trang đang được rao bán với chính sách bán hàng hấp dẫn như: Chiết khấu 8% trực tiếp vào hợp đồng mua bán, hỗ trợ cho vay, ân hạn nợ gốc...

Đặc biệt với khu shophouse Europe, chủ đầu tư đã tung nhiều chính sách ưu đãi “khủng” như chiết khấu lên đến 10%/năm khi thanh toán sớm 95% giá bán trong vòng 30 ngày kể từ ngày ký Hợp đồng mua bán; chiết khấu 8% vào giá bán dành cho khách hàng không tham gia chương trình hỗ trợ lãi suất của CĐT; chiếu khấu thêm 1% vào giá bán cho căn thứ 2 trở đi khi khách hàng hoặc người thân mua từ căn thứ 2 trở lên.

Ngoài ra, chủ đầu tư còn hỗ trợ lãi suất 0% trên 65% giá trị shophouse trong vòng 24 tháng tương đương 12 tháng sau thời điểm bàn giao, thanh toán thảnh thơi 20% đến khi nhận bàn giao vào tháng 6/2022....

Theo các thông tin rao bán trên một số website, Shophouse Vega City view mặt biển có mức giá trung bình 15 tỷ đồng; căn view mặt đường Phạm Văn Đồng có mức giá trung bình 12,5 tỷ đồng; View nội khu có mức giá trung bình 9 tỷ đồng.

Thấy gì từ chính sách bán hàng chiết khấu cao?

Thực tế, thị trường bất động sản thường xuyên ghi nhận hiện tượng khuyến mãi, tặng quà giá trị cao, chiết khấu cao… đặc biệt là phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng. Trong bối cảnh thị trường khó khăn, chủ đầu tư và các đơn vị phân phối càng có xu hướng nâng mức chiết khấu lên cao hoặc cao kết lợi nhuận cao để thu hút khách.

Những đợt “đại hạ giá” bất động sản này thường diễn ra khi thị trường khó khăn, lượng cung đang dồi dào, thanh khoản kém, áp lực thu hồi vốn buộc nhiều chủ đầu tư phải tìm cách “xả hàng” bằng mọi giá.

Vì vậy, các chương trình khuyến mãi, chiết khấu “khủng” lên đến 10%, thậm chí cao hơn, ngày càng nhiều dự án được giới thiệu có mức chiết khấu cao ngất ngưởng dành cho khách mua nhà. Tuy nhiên, mức chiết khấu ngày càng có xu hướng tăng cao so với những đợt trước cho thấy việc bán hàng đang hết sức khó khăn.

Trước những “chiêu trò” của các chủ đầu tư, nhiều chuyên gia trong ngành khuyên người mua nhà cần phải gạt bỏ những ham muốn đó sang một bên và nên chú trọng tới những vấn đề quan trọng hơn khi chuyển về sinh sống như: Tính pháp lý, chất lượng dự án, chất lượng quy hoạch, thiết kế căn hộ, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội…

Hơn nữa, mức chiết khấu càng cao thì dự án càng có nguy cơ bị kéo dài tiến độ. Theo phân tích, các chủ đầu tư gặp khó khăn về tài chính, khó khăn khi tiếp cận nguồn vốn ngân hàng mới chọn giải pháp huy động vốn từ khách hàng. Trong trường hợp nếu họ không vay được từ khách hàng, hoặc không vay đủ như kế hoạch dự tính thì chắc chắn dự án sẽ gặp khó khăn, trục trặc về tiến độ.

Với chính sách bán hàng chiết khấu cao, nhiều chủ đầu tư đã chấp nhận giảm lợi nhuận để đẩy hàng trong bối cảnh thị trường khó khăn bằng cách giảm giá dưới hình thức khuyến mãi, chiết khấu sản phẩm để hút khách.

Mặt khác, có hai trường hợp dẫn đến chiết khấu cao. Một là, chủ dự án trả hoa hồng cho môi giới cao, sau đó các công ty môi giới bán nhà tự quyết định trích lại một phần cho người mua nhà để hút khách. Hai là, chủ dự án áp giá thu về cố định, sau đó để các công ty môi giới tự đẩy giá bán lên cao rồi giảm một phần để cạnh tranh, lôi kéo khách hàng…

Và dù vì lý do gì thì từ thực tế có thể thấy, việc bán hàng khó khăn, thậm chí “ế ẩm”, các CĐT và đơn vị phân luôn phải nghĩ cách để thu hút khách hàng. Trong đó chiết khấu cao, quà tặng hấp dẫn là những “chiêu trò” đánh trực tiếp vào tâm lý khách hàng…

Cần lưu ý gì với chương trình cho vay ưu đãi lãi suất 0%?

Bên cạnh đó, chương trình cho vay ưu đãi lãi suất 0% cũng là “chiêu bài” được sử dụng phổ biến và khá thu hút nhà đầu tư. Các chính sách ưu đãi lãi suất, ân hạn thời gian trả nợ gốc, hay cho vay mua nhà với lãi suất chỉ 0%/năm trong 1-2 năm đầu... Đang được xem là giải pháp tài chính hấp dẫn mà nhiều người mua nhà, đất lựa chọn tương tự như dự án Vega City Nha Trang nói trên.

Tuy nhiên nếu không thận trọng và được tư vấn kỹ càng, “bẫy” lãi suất tín dụng và gánh nặng trả nợ có thể khiến người mua nhà quá sức, thậm chí phải bán, cắt lỗ tài sản khi không còn khả năng trả nợ. Bởi chính sách ưu đãi lãi suất 0% không hề đơn giản, những gói lãi suất đặc biệt này không hẳn là món hời như người ta vẫn tưởng, trong đó có những quy định “lắt léo” mà khách hàng chưa lường được.

Nhiều chuyên gia khuyến cáo người mua nhà cần lưu ý thời hạn ngân hàng cho vay ưu đãi với lãi suất 0% là có hạn, phần lớn khách hàng khi đi vay vốn mua nhà thường chỉ tập trung vào lãi suất hấp dẫn mà quên mất hạn mức vay và thời gian vay. Do đó cần phải có một nguồn tài chính chắc chắn, đủ để thanh toán sau khi thời hạn ưu đãi chấm dứt.

TS Nguyễn Trí Hiếu - Chuyên gia Tài chính, ngân hàng cho rằng mua nhà khi có hợp đồng vay vốn ngân hàng cần phải cẩn trọng cao với lãi suất. Thông thường ngân hàng chào mời lãi suất cho vay rất thấp, thậm chí là 0% trong thời gian đầu. Sau đó lãi suất thực tế sẽ được tính dựa trên công thức lãi suất tiền gửi kỳ hạn 13 tháng hoặc tính bình quân lãi suất của bốn ngân hàng lớn rồi cộng thêm biên độ 3,5%-4,5%.

Sau thời gian được hỗ trợ, lãi suất sẽ về mức thả nổi theo quy định của ngân hàng. Đáng nói hơn, mức lãi suất theo công thức này sẽ được điều chỉnh từng thời kỳ. Tức là lãi suất huy động tăng lên thì lãi suất cho vay cũng tăng (có thể lên tới 11-12%, thậm chí lên đến 14 – 15% tùy thời kỳ).

Chính vì thế, có nhiều người rơi vào tình trạng ban đầu vay rất hào hứng vì lãi suất quá hấp dẫn nhưng sau thời gian ưu đãi sẽ rơi vào trạng thái không thể “đu” theo được. Và khoản nợ lúc này sẽ trở thành gánh nặng.

Về nguyên tắc, không có chuyện ngân hàng cho khách vay với lãi suất 0%. Trong chiến lược hợp tác này thì ngân hàng vẫn phải có lợi và bảo đảm hoàn vốn, có lãi chứ không thể chịu lỗ hay chịu thiệt.

Cũng không loại trừ khả năng ngân hàng thông qua bài toán này để sớm thu hồi vốn vay của chủ đầu tư. Người vay cần lưu ý là ngân hàng và chủ đầu tư càng đưa ra nhiều chương trình ưu đãi, khuyến mãi lãi suất... thì sẽ càng tìm cách bù lỗ ở thời điểm sau đó.

Ngoài ra, tại một số dự án, do không phải ngân hàng hỗ trợ lãi vay mà chủ đầu tư phải bỏ tiền bù lãi suất, nên họ sẽ phải tính toán toàn bộ chi phí gánh lãi suất vào trong giá thành sản phẩm. Chính điều này sẽ đẩy giá của sản phẩm tăng lên cao hơn so với giá trị thực.

Trước đó, nhiều chuyên gia đã thường xuyên cảnh báo các nhà đầu tư không nên dùng đòn bẩy tài chính khi đầu tư bất động sản, vì bản thân thị trường có những rủi ro khó lường.

Và thực tế thời gian qua, không ít nhà đầu như đã “ngấm đòn” khi sử dụng đòn bẩy tài chính trong đầu tư bất động sản. Dịch bệnh khiến nhiều người bị giảm hoặc mất thu nhập dường như kiệt sức, không thể tiếp tục gánh nổi lãi vay. Họ phải chấp nhận giảm giá, cắt lỗ, bán “tháo” bất động sản để nhanh chóng thu hồi vốn, trả nợ ngân hàng…