Vì sao bất động sản sở hữu có thời hạn 'mất lòng' nhà đầu tư?

Dự án triển khai không thuận lợi, hạn sử dụng chỉ còn 35 - 40 năm?

Thị trường bất động sản, đặc biệt là phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng hiện có nhiều dự án với pháp lý là đất thương mại, dịch vụ có hạn sử dụng 50 năm.

Trên thực tế, nhiều dự án triển khai không thuận lợi theo kế hoạch ban đầu, chậm trễ kéo dài dẫn khiến “hạn sử dụng”, thời gian hoạt động của dự án giảm đi hàng chục năm. Khi chính thức đưa vào vận hành, nhiều dự án có thời gian hoạt động chỉ còn 35 – 40 năm. Đây là một trong những điểm trừ khá lớn khiến nhiều nhà đầu tư không mặn mà với phân khúc này.

Điển hình, một dự án được nhắc đến khá nhiều thời gian gần đây là Vega City Nha Trang (trước đây có tên gọi là dự án Champarama Resort & Spa) do Công ty Cổ phần Vega City (công ty thành viên trực thuộc Công ty Cổ phần Đầu tư KD (KDI Holdings) làm chủ đầu tư.

Theo tìm hiểu, dự án Vega City Nha Trang được cấp giấy chứng nhận đầu tư lần đầu số 37121000389 ngày 16/4/2013.

Sau nhiều biến động về điều chỉnh quy hoạch, đổi chủ… đến ngày 12/3/2020, UBND tỉnh Khánh Hòa ra văn bản số 506/QĐ-UBND Quyết định chủ trương đầu tư, chấp thuận Công ty cổ phần Vega City làm chủ đầu tư dự án này. Đồng thời điều chỉnh lại tiến độ dự án.

Theo đó, dự án được triển khai theo 2 giai đoạn. Giai đoạn 1: Thời gian hoàn thành các thủ tục để đưa vào khai thác sử dụng đối với khu C trước ngày 31/12/2022; Giai đoạn 2: Thời gian hoàn thành các thủ tục để đưa vào khai thác sử dụng đối với khu B trước ngày 30/6/2025.

Thời gian hoạt động của dự án là 50 năm kể từ ngày cấp giấy chứng nhận đầu tư lần đầu số 37121000389 ngày 16/4/2013. Theo thông tin từ phía KDI Holdings, pháp lý dự án Vega City Nha Trang là đất thương mại dịch vụ, thời gian sử dụng đến ngày 16/4/2063.

Như vậy, nếu đúng như tiến độ như trong Quyết định chủ trương đầu tư thì đến năm 2025 dự án sẽ đi vào hoạt động, hạn sử dụng đến năm 2063 thì khách hàng mua bất động sản tại dự án này chỉ được sử dụng, khai thác trong thời hạn 38 năm.

Có thể nói đây là một trong những “điểm trừ” lớn nhất của Vega City Nha Trang, khiến nhiều nhà đầu tư phải cân nhắc, thậm chí “chùn chân” khi tìm hiểu và muốn tham gia đầu tư dự án này.

Một dự án khác là Khu biệt thự Rivera Park Mũi Né tại phường Mũi Né, TP Phan Thiết, Bình Thuận do Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Đô thị Long Giang (Long Giang Land) làm chủ đầu tư.

Tổ hợp biệt thự nghỉ dưỡng, căn hộ khách sạn này có quy mô hơn 11,6 ha, tổng mức đầu tư 1.374 tỷ đồng, dự kiến hoàn thành vào tháng 4/2024.

Theo báo cáo tài chính hợp nhất quý 2/2021 của Long Giang Land, dự án này được chấp thuận chủ trương đầu tư vào tháng 12/2018, mục tiêu là đầu tư xây dụng trung tâm thương mại dịch vụ, khách sạn kết hợp xây dựngg khu biệt thự du lịch để kinh doanh dịch vụ lưu trú theo vòng đời dự án. Thời gian hoạt động dự án là 50 năm, kể từ ngày 19/9/2007.

Hiện dự án vẫn chưa triển khai thi công xây dựng do đang trong giai đoạn hoàn thiện thủ tục pháp lý hồ sơ xin cấp phép xây dựng dự án. Long Giang Land đặt mục tiêu sẽ hoàn thành các thủ tục pháp lý để khởi công dự án Rivera Park Mũi Né trong năm 2022.

Như vậy, tính đến thời điểm hiện tại (nếu dự án chưa được điều chỉnh), dự án Rivera Park Mũi Né chỉ còn hạn sử dụng 36 năm. Chưa kể, hiện dự án vẫn chưa được triển khai xây dựng, cũng chưa biết đến khi nào mới có thể đưa vào vận hành. Trong khi đó, qua các năm năm, thời gian sử dụng còn lại của dự án này sẽ dần giảm xuống.

Tương tự, tại dự án Vườn Vua resort & villas Phú Thọ do Công ty Cổ phần Đầu tư Thăng Long Phú Thọ làm chủ đầu tư, theo thông tin trên Báo Xây dựng, đại hiện chủ đầu tư cho biết, dự án Vườn Vua resort & villas được thực hiện trên diện tích đất thuê 50 năm, tính từ ngày 4/9/2012 đến 4/9/2062.

Hiện tại, dự án này đã hoàn thành và đưa vào vận hành các Villas, biệt thự với tiêu chuẩn từ 3 – 5 sao. Tuy nhiên, các sản phẩm bất động sản tại Vườn Vua resort & villas Phú Thọ hiện vẫn được rao bán rầm rộ. Với thời hạn đến năm 2062, hạn sử dụng của dự án chỉ còn 41 năm.

Vì sao BĐS sở hữu có thời hạn “mất lòng” nhà đầu tư?

Nhắc đến thời hạn sở hữu (thường là 50 - 70 năm) của các sản phẩm bất động sản có “hạn sử dụng”, đặc biệt là những bất động sản có giá trị lớn như biệt thự biển, shophouse, shoptel, condotel… khá nhiều người băn khoăn, nhiều người không “mặn mà” tìm hiểu thêm vì cảm thấy đây là thời gian khá ngắn.

Bên cạnh đó là những lo ngại sau khi dự án hết hạn sử dụng, người mua sẽ mất quyền sử dụng hoặc quyền khai thác, kinh doanh. Thậm chí nhiều người còn cảm thấy bất động sản này không thực sự là tài sản của mình bởi hết thời gian hoạt động của dự án sẽ phải trả lại nếu không thể tiếp tục gia hạn…

Theo các chuyên gia, có nhiều yếu tố khiến nhà đầu tư chưa mặn mà khi rót tiền vào loại hình bất động sản sở hữu có thời hạn (thường là condotel, officetel, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng).

Trước hết, phải nói đến tâm lý thích sở hữu bất động sản lâu dài, vĩnh viễn của người Việt Nam. Từ trước đến nay, sản phẩm được thị trường đón nhận đều là sở hữu lâu dài, vĩnh viễn, là tài sản có thể để lại cho con cháu…

Người mua bất động sản tại Việt Nam rất thích tích lũy đất để dành, nên sản phẩm sở hữu lâu dài có sức tiêu thụ cao trên thị trường. Đến nay, căn hộ sở hữu lâu dài vẫn là xu hướng tiêu dùng của người mua, nhà đầu tư.

Khi đầu tư vào sản phẩm có giới hạn thời gian như căn hộ khách sạn và biệt thự nghỉ dưỡng, họ sẽ có cảm giác không thật sự được sở hữu nhà, đất bởi tài sản này có hạn sử dụng. 

Thứ hai là pháp lý, người Việt Nam thường có tâm lý e dè về những sản phẩm bất động sản có thời hạn, bởi nhiều người không thực sự hiểu sõ pháp lý, các quy định về sở hữu, vận hành… của loại hình này.

Bất động sản nghỉ dưỡng ở Việt Nam hiện nay thường có thời hạn sở hữu 50-70 năm, nhưng sau khi hết thời hạn này có được kéo dài thời gian sở hữu thêm không, có thể kéo dài bao lâu, nếu gia hạn thì thủ tục có phức tạp không, phải tốn thêm bao nhiêu chi phí… Đây chính cũng là vấn đề khiến nhà đầu tư lấn cấn.

Trước những tranh cãi kéo dài về pháp lý bất động sản có thời hạn, ngày 14/2/2020, Bộ TNMT có văn bản số 703/BTNMT-TCQLĐĐ hướng dẫn về chế độ sử dụng đất và việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở, trong đó nêu rõ: Về chế độ sử dụng đất thương mại dịch vụ, thời hạn cho thuê đất không quá 50 năm, khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất.

Yếu tố thứ ba là các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng mặc dù có “hạn sử dụng” nhưng giá bán khá cao. Bất động sản nghỉ dưỡng là loại hình có giá bán ở mức cao nhất thị trường.

Riêng phân khúc condotel, theo các chuyên gia, các chủ đầu tư dự án đạt được lợi nhuận rất lớn do giá bán căn hộ condotel tương đương giá bán căn hộ trung, cao cấp, trong khi giá thành thấp và nghĩa vụ của doanh nghiệp nộp tiền thuê đất dự án vào ngân sách nhà nước chưa tương xứng.

Thứ tư, dòng sản phẩm có thời hạn đang tiềm ẩn nhiều rủi ro cho các nhà đầu tư, trong đó việc vận hành sản phẩm trong quá trình khai thác cũng có một số vấn đề khi đơn vị quản lý vận hành không tốt, ảnh hưởng tới lợi nhuận đầu tư.

Mặt khác, nhiều nhà đầu tư tính toán khi sở hữu một bất động sản có thời hạn, lợi nhuận trong quá trình khai thác liệu có được như kỳ vọng bởi vận hành loại hình này thường tốn rất nhiều chi phí. Trong khi đó, nếu dự án được gia hạn sử dụng, nhà đầu tư sẽ tiếp tục phải tốn thêm một khoản phí để xin gia hạn…

Nhiều người băn khoăn, khi đó liệu có phát sinh thêm chi phí hoặc các vấn đề khác không? Bởi thực tế thị trường chưa ghi nhận trường hợp nào hết hạn sử dụng và xin gia hạn để tham khảo hoặc rút kinh nghiệm…

Vì vậy, những nhà đầu tư thận trọng thường không có nhiều hứng thú với những dự án có thời hạn sử dụng, chu dù là 40 năm, 50 năm hay 70 năm. Chứ chưa kể đến những “điểm trừ” của những dự án này như chậm tiến độ khiến hạn sử dụng dự án giảm, vị trí không thuận lợi hay chính sách bán hàng

Theo Điều 126 Luật Đất đai 2013, đất có thời hạn sử dụng 50 năm hoặc tối đa không quá 50 năm gồm:

Như vậy, các dự án bất động sản thuộc trường hợp tổ chức được giao đất, thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư. Được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm. Nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá 50 năm.

Về các xử lý khi hết thời hạn sử dụng đất, theo khoản 3, Điều 210 của Luật Đất đai 2013, nếu tiếp tục có nhu cầu sử dụng đất, chủ đầu tư dự án phải thực hiện thủ tục gia hạn trước ít nhất 6 tháng với phí gia hạn từ 2 – 5% giá trị căn hộ/sản phẩm bất động sản.