Phân khúc bất động sản nào bị ảnh hưởng nếu Mỹ áp thuế 46% với Việt Nam?

Theo chuyên gia Nguyễn Quang Huy, trong bối cảnh nền kinh tế toàn cầu đang phải đối mặt với nhiều biến động, chiến tranh thương mại giữa các quốc gia ngày càng trở nên căng thẳng. Việc Mỹ áp thuế lên hàng hóa nhập khẩu từ các quốc gia khác, bao gồm Việt Nam, là một trong những diễn biến đáng chú ý thời gian gần đây. Thuế 46% là mức thuế quan có thể gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến các ngành sản xuất và xuất khẩu của Việt Nam. Mỹ là đối tác thương mại lớn của Việt Nam, đặc biệt trong các ngành công nghiệp như dệt may, giày dép, điện tử, và các sản phẩm nông sản. Khi áp thuế cao như vậy, chi phí xuất khẩu từ Việt Nam sang Mỹ sẽ tăng lên, dẫn đến giảm cạnh tranh của hàng hóa Việt Nam tại thị trường này. Điều này sẽ tác động trực tiếp đến các nhà xuất khẩu, doanh nghiệp sản xuất trong nước và làm giảm sự thu hút đầu tư từ nước ngoài.

Nếu Mỹ thực sự áp thuế 46% đối với các sản phẩm nhập khẩu từ Việt Nam, tác động của nó không chỉ giới hạn trong các ngành công nghiệp sản xuất mà còn có thể lan rộng và ảnh hưởng sâu rộng đến nhiều lĩnh vực khác, trong đó có bất động sản. Đặc biệt là phân khúc bất động sản khu công nghiệp, bất động sản cao cấp, bất động sản thương mại...

Phân tích về vấn đề này, trao đổi với phóng viên PetroTimes, chuyên gia Huy cho rằng, một trong những phân khúc bất động sản bị ảnh hưởng đầu tiên chính là bất động sản công nghiệp. Việt Nam đã trở thành một điểm đến hấp dẫn cho các nhà đầu tư nước ngoài, đặc biệt là trong lĩnh vực sản xuất và chế biến hàng hóa để xuất khẩu, nhờ vào nguồn lao động dồi dào và chi phí thấp. Tuy nhiên, nếu Mỹ áp thuế 46% đối với các sản phẩm nhập khẩu từ Việt Nam, các doanh nghiệp có thể phải đối mặt với chi phí sản xuất cao hơn, làm giảm sức cạnh tranh của sản phẩm Việt Nam trên thị trường quốc tế.

Điều này, trong ngắn hạn một số nhà đầu tư FDI sẽ thận trọng hơn với kế hoạch mở rộng dẫn đến sự giảm sút nhu cầu thuê hoặc đầu tư vào các khu công nghiệp, đặc biệt là đối với các nhà đầu tư nước ngoài. Nếu các doanh nghiệp sản xuất không còn lợi nhuận cao từ việc xuất khẩu sang Mỹ, họ sẽ phải cắt giảm quy mô sản xuất, dừng các dự án mở rộng hoặc thậm chí rút lui khỏi thị trường. Điều này sẽ gây ảnh hưởng trực tiếp đến bất động sản công nghiệp, khiến giá thuê giảm và có thể làm suy giảm giá trị của các khu công nghiệp.

Tuy nhiên, trong dài hạn, khi Việt Nam chuyển mình thành trung tâm sản xuất công nghệ cao, các nhà đầu tư chiến lược từ Mỹ, Nhật Bản, Hàn Quốc và EU sẽ chuyển trọng tâm từ “mở rộng sản lượng” sang “mở rộng chiều sâu công nghệ”. Điều này sẽ tạo ra nhu cầu tăng cao đối với bất động sản công nghiệp chất lượng, đặc biệt là các khu công nghiệp có hạ tầng kỹ thuật và pháp lý hoàn thiện, tích hợp logistics thông minh và gần các cụm đô thị hiện đại.

Bất động sản nhà ở cao cấp là phân khúc thứ hai có thể chịu tác động mạnh mẽ từ chính sách thuế của Mỹ. Các nhà đầu tư nước ngoài, đặc biệt là từ các quốc gia phát triển, đã đổ tiền vào các dự án bất động sản cao cấp tại Việt Nam trong những năm gần đây. Các thành phố lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, Đà Nẵng luôn thu hút nhiều nhà đầu tư nước ngoài nhờ vào tốc độ tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ và tiềm năng phát triển trong tương lai.

Tuy nhiên, nếu thuế quan cao khiến nền kinh tế Việt Nam bị suy giảm, thu nhập của người dân giảm và nhu cầu tiêu dùng yếu đi, thị trường bất động sản cao cấp sẽ phải đối mặt với sự giảm sút đáng kể trong nhu cầu mua nhà. Thực tế, bất động sản cao cấp chủ yếu phục vụ cho tầng lớp khách hàng có thu nhập cao, bao gồm các chuyên gia nước ngoài, các nhà đầu tư và người có thu nhập cao trong nước. Khi nền kinh tế gặp khó khăn, nhiều khách hàng tiềm năng có thể phải tạm hoãn kế hoạch mua nhà hoặc tìm kiếm các sản phẩm bất động sản có giá trị thấp hơn.

Hơn nữa, sự giảm sút của nền kinh tế cũng có thể khiến các nhà đầu tư nước ngoài thay đổi chiến lược đầu tư, chuyển hướng vào các quốc gia khác có chi phí sản xuất thấp và ít chịu ảnh hưởng từ các chính sách thuế cao. Điều này sẽ khiến bất động sản cao cấp tại Việt Nam gặp khó khăn trong việc thu hút vốn đầu tư.

Tuy nhiên, chuyên gia Huy cho rằng, về dài hạn, nếu Việt Nam thành công trong việc thu hút các nhà đầu tư trong các ngành công nghệ cao như vi mạch, AI, năng lượng tái tạo, nhu cầu về nhà ở cao cấp cho chuyên gia, kỹ sư sẽ gia tăng mạnh mẽ. Các mô hình compound và khu đô thị tích hợp tiện ích sống – làm việc – giải trí sẽ trở thành xu hướng, đặc biệt ở các khu vực như Quảng Nam – Đà Nẵng, Bắc Giang, Long An và Bà Rịa – Vũng Tàu.

Việt Nam có thể tận dụng cơ hội này để phát triển các dự án bất động sản chuyên biệt phục vụ nhu cầu của chuyên gia quốc tế, đáp ứng xu hướng đô thị hóa và nhu cầu về môi trường sống chất lượng cao.

Tiếp đến là Bất động sản thương mại, bao gồm các trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê và các khu phức hợp đa chức năng, cũng sẽ chịu tác động tiêu cực nếu thuế 46% được áp dụng. Các doanh nghiệp có thể sẽ giảm bớt các hoạt động đầu tư, mở rộng sản xuất, hoặc thậm chí thu hẹp quy mô kinh doanh do tác động của chính sách thuế. Điều này làm giảm nhu cầu thuê mặt bằng thương mại, đặc biệt là đối với các doanh nghiệp phụ thuộc vào xuất khẩu sang Mỹ.

Ngoài ra, sự bất ổn kinh tế có thể khiến các nhà đầu tư trong và ngoài nước dè dặt hơn trong việc đổ tiền vào các dự án thương mại. Nếu các doanh nghiệp gặp khó khăn trong việc duy trì hoạt động sản xuất và kinh doanh, nhu cầu sử dụng các văn phòng làm việc và không gian bán lẻ cũng sẽ giảm sút.

Mặc dù vậy, trong dài hạn, dòng vốn FDI mới sẽ tạo ra nhu cầu về văn phòng hạng A, các trung tâm nghiên cứu, showroom công nghệ, đặc biệt tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng, Hải Phòng và Bắc Ninh. Các khu vực gần sân bay và các trục cao tốc kết nối sẽ trở thành điểm nóng mới của bất động sản thương mại hiện đại.

Về phân khúc bất động sản du lịch và nghỉ dưỡng, chuyên gia Huy nhận định, đây là phân khúc tiếp tục đón nhận cơ hội tăng trưởng, đặc biệt tại các địa phương phát triển mạnh về du lịch như Phú Quốc, Nha Trang và Đà Nẵng. Dù bối cảnh kinh tế toàn cầu có nhiều biến động, Việt Nam vẫn giữ vững vị thế là một trong những điểm đến hấp dẫn hàng đầu khu vực, nhờ sự phục hồi mạnh mẽ của ngành du lịch và chính sách mở cửa thu hút đầu tư. Những địa phương có hạ tầng du lịch hoàn thiện, danh tiếng quốc tế và sự tham gia ngày càng lớn của các tập đoàn khách sạn, nghỉ dưỡng lớn như Phú Quốc đang chứng kiến làn sóng đầu tư mới đổ vào, mở ra nhiều cơ hội bứt phá cho bất động sản nghỉ dưỡng.

Việc Mỹ điều chỉnh chính sách thuế có thể tác động đến một số lĩnh vực xuất khẩu, nhưng ảnh hưởng này không lớn đến ngành du lịch - lĩnh vực đang ghi nhận lượng khách quốc tế đến từ nhiều thị trường khác nhau ngoài Mỹ, như Hàn Quốc, Trung Quốc, Ấn Độ và châu Âu. Bên cạnh đó, khách du lịch Mỹ vốn có xu hướng chi tiêu cao, yêu thích trải nghiệm nghỉ dưỡng cao cấp tại Việt Nam, đặc biệt là ở các khu vực biển đảo. Nhờ vậy, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng ven biển vẫn có nhiều dư địa tăng trưởng, với tiềm năng sinh lời hấp dẫn trong trung và dài hạn. Những nhà đầu tư đi trước, lựa chọn các dự án có pháp lý rõ ràng, vị trí đắc địa và được quản lý bởi các thương hiệu vận hành quốc tế, sẽ có lợi thế lớn khi thị trường bước vào chu kỳ phục hồi mạnh mẽ hơn trong thời gian tới.

Từ những phân tích trên, chuyên gia Nguyễn Quang Huy cho rằng, việc Mỹ áp thuế 46% đối với các sản phẩm xuất khẩu từ Việt Nam sẽ tạo ra một chuỗi tác động tiêu cực đối với nền kinh tế, và ngành bất động sản không phải là ngoại lệ, tuy nhiên về dài hạn, ngành này vẫn có dư địa để phát triển. Do vậy, các nhà đầu tư cần phải cẩn trọng trong việc đánh giá và điều chỉnh chiến lược đầu tư của mình để đối phó với tình hình này.

Bên cạnh đó, chuyên gia Huy cũng đưa ra khuyến nghị cho các nhà đầu tư. Theo đó, các doanh nghiệp và nhà đầu tư cần tập trung vào việc đa dạng hóa nguồn thu, giảm bớt sự phụ thuộc vào thị trường xuất khẩu sang Mỹ và tìm kiếm cơ hội từ các phân khúc bất động sản có khả năng chịu đựng tốt trong điều kiện kinh tế khó khăn. Hơn nữa, việc tập trung vào các sản phẩm bất động sản phục vụ nhu cầu trong nước, cải thiện chất lượng dịch vụ và tăng cường sự sáng tạo trong các dự án có thể là những giải pháp hữu hiệu giúp duy trì sự ổn định trong bối cảnh này.

Cụ thể, chuyên gia Huy nêu ra một số giải pháp như: Tái cơ cấu danh mục đầu tư về dài hạn, ưu tiên bất động sản công nghiệp xanh, thông minh, và tích hợp logistics; Đầu tư vào bất động sản phục vụ nhu cầu thật của chuyên gia – kỹ sư nước ngoài, không đầu cơ theo sóng ngắn hạn; Theo sát tiến trình đàm phán thuế Việt – Mỹ, nhưng không để rơi vào tâm lý hoảng loạn: Việt Nam đã có kinh nghiệm vượt qua các rào cản thương mại, và thậm chí dùng chính thách thức để nâng cấp chuỗi giá trị quốc gia.

“Trong nguy có cơ – trong rủi ro có cơ hội. Nhà đầu tư đi trước, chuẩn bị tốt về chiến lược và dòng tiền, sẽ là người thắng lớn khi cơn sóng mới của FDI chất lượng cao đổ về Việt Nam”, chuyên gia Nguyễn Quang Huy nhận định.