Phát hành trái phiếu là kênh dẫn vốn quan trọng của bất động sản

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), trong mấy năm gần đây, đã có một số doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ, mặc dù chưa được đánh giá tín nhiệm theo thông lệ quốc tế, các doanh nghiệp này vẫn phát hành trái phiếu với lãi suất rất cao nhưng không có tài sản bảo đảm, hoặc các biện pháp bảo đảm không đủ độ tin cậy dẫn đến có thể gây thiệt hại cho các nhà đầu tư, thậm chí có dấu hiệu vi phạm pháp luật.

Cần đảm bảo môi trường đầu tư minh bạch

Thủ tướng Chính phủ vừa có các Công điện hỏa tốc chỉ đạo kịp thời những giải pháp quyết liệt xử lý các sai phạm trong hoạt động giao dịch chứng khoán và phát hành trái phiếu doanh nghiệp, để củng cố niềm tin thị trường; ngăn chặn các tác động tiêu cực có nguy cơ gây bất ổn cho môi trường đầu tư, cho nền kinh tế.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA cho biết Hiệp hội rất hoan nghênh động thái kịp thời của Chính phủ trong việc xử lý các sai phạm liên quan đến giao dịch chứng khoán và phát hành trái phiểu. Bởi lẽ, “mất niềm tin là mất tất cả” và hơn nữa, thị trường bất động sản có liên quan mật thiết đến hơn 35 lĩnh vực sản xuất kinh doanh khác của nền kinh tế. Gần đây đã có hiện tượng kẻ xấu lợi dụng để “tung “tin giả, thất thiệt” nhằm làm mất niềm tin vào nền kinh tế, nhằm trục lợi bất chính.

“Hiện nay đang có tâm trạng bất an, lo lắng trong một số lãnh đạo doanh nghiệp, bởi lẽ với một rừng thủ tục hành chính và nhiều quy định pháp luật chồng chéo, rối rắm, doanh nghiệp rất sợ vướng rủi ro pháp lý trong hoạt động đầu tư kinh doanh”, ông Châu cho hay.

Lấy dẫn chứng từ quy định pháp luật yêu cầu phải “sử dụng vốn huy động đúng mục đích” bao gồm vốn vay tín dụng ngân hàng, vốn huy động từ khách hàng, vốn huy động từ thị trường chứng khoán hoặc từ phát hành trái phiếu doanh nghiệp, Chủ tịch HoREA cho rằng nếu các cơ quan chức năng khi kiểm tra, thanh tra, điều tra yêu cầu doanh nghiệp phải sử dụng đúng mục đích nguồn vốn huy động theo “từng túi” của từng dự án thì không sát với thực tế vì doanh nghiệp huy động vốn là cho toàn bộ dự án, mà dự án thì được triển khai thực hiện theo tiến độ nên nguồn vốn được chi cũng theo tiến độ, nếu để “đọng vốn” thì lãng phí. 

Theo ông Lê Hoàng Châu, vấn đề mấu chốt là doanh nghiệp có thực hiện dự án đúng tiến độ và bàn giao nhà, trả lãi, trả nợ vay đúng cam kết với khách hàng và nhà đầu tư hay không. Sự phát triển “nóng” của thị trường trái phiếu doanh nghiệp đặt ra yêu cầu cần thiết phải chấn chỉnh để phát triển lành mạnh nhằm bảo vệ nhà đầu tư, vừa tạo điều kiện để các doanh nghiệp có thêm kênh huy động nguồn vốn xã hội hoá. 

“Trong tình thế nền kinh tế còn khó khăn, cộng đồng doanh nghiệp trong đó có các doanh nghiệp bất động sản đang bị suy kiệt sau dịch Covid-19, rất cần được Chính phủ và các cơ quan có thẩm quyền thấu hiểu, mà khâu quan trọng nhất là khẩn trương xây dựng hoàn thiện hệ thống pháp luật, nhằm kiến tạo môi trường đầu tư kinh doanh minh bạch, công bằng, thông thoáng, lành mạnh”, Chủ tịch HoREA nhấn mạnh.

“Phát hành trái phiếu doanh nghiệp là kênh dẫn vốn rất quan trọng”

Theo ông Lê Hoàng Châu, để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, ổn định, bền vững thì trước hết phải tháo gỡ vướng mắc, bất cập về thể chế pháp luật, đồng thời phải “lành mạnh hóa” thị trường vốn, đặc biệt là thị trường trái phiếu doanh nghiệp.

“Trong thị trường bất động sản, ngoài nguồn vốn chủ sở hữu thì các doanh nghiệp rất cần từ các nguồn vốn khác như: Vốn vay tín dụng, vốn liên doanh liên kết, vốn huy động từ khách hàng, vốn từ thị trường chứng khoán, trong đó nguồn vốn từ phát hành trái phiếu doanh nghiệp là kênh dẫn vốn rất quan trọng”, ông Châu nhận định.

Từ năm 2016 đến nay, Ngân hàng Nhà nước thực hiện lộ trình hạn chế dần tín dụng vào lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, trong đó có lĩnh vực bất động sản và dự kiến đến khoảng giữa năm 2023 thì các tổ chức tín dụng chỉ được sử dụng tối đa không quá 30% tổng nguồn vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung hạn, dài hạn. Các doanh nghiệp bất động sản ngày càng khó tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng là nguồn “vốn mồi” ban đầu, để triển khai thực hiện dự án trong giai đoạn chưa đủ điều kiện được huy động vốn từ khách hàng. 

Do vậy, các doanh nghiệp bất động sản phải tìm kiếm các nguồn vốn, trong đó có hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp.  

“Thị trường trái phiếu là một kênh huy động vốn trung và dài hạn quan trọng cho nền kinh tế, trong đó có thị trường bất động sản, nhằm bảo đảm sự phát triển cân đối của thị trường vốn và thị trường tiền tệ - tín dụng. Điều này phù hợp với thông lệ quốc tế là Doanh nghiệp phát hành trái phiếu theo nguyên tắc tự vay, tự trả, tự chịu trách nhiệm về hiệu quả sử dụng vốn và đảm bảo khả năng trả nợ”, Chủ tịch HoREA thông tin.

Bên cạnh đó, ông Lê Hoàng Châu cũng cho biết Hiệp hội đã đề nghị Bộ Tài chính trình Chính phủ xem xét sửa đổi Nghị định 163/2018/NĐ-CP và Nghị định 81/2020/NĐ-CP để chấn chỉnh và đảm bảo hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp lành mạnh, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng cho nhà đầu tư và khách hàng và đề nghị áp dụng kể từ ngày 1/1/2023.

Đặc biệt là đề nghị bổ sung các quy định chặt chẽ về đánh giá xếp hạng tín nhiệm của tổ chức, doanh nghiệp phát hành trái phiếu, các đơn vị tư vấn, bảo lãnh phát hành trái phiếu. Đảm bảo đây là các đơn vị, tổ chức thực sự có năng lực và việc sử dụng vốn trái phiếu doanh nghiệp đúng mục đích.

Ngoài ra, Hiệp hội cũng đề nghị các lãnh đạo Trung ương có thông điệp “trấn an, động viên” các doanh nhân và cộng đồng doanh nghiệp, trong đó có doanh nghiệp bất động sản. Điều này giúp họ yên tâm tập trung mọi nguồn lực để phát triển sản xuất kinh doanh và luôn chấp hành pháp luật, tuân thủ pháp luật , giúp nền kinh tế và thị trường bất động sản phục hồi, tăng trưởng trở lại sau dịch Covid-19 và làm giàu chân chính.

Theo báo cáo của Công ty CP chứng khoán Sài Gòn SSG, tổng lượng trái phiếu doanh nghiệp lưu hành tại thời điểm cuối năm 2021 đạt khoảng 1,4 triệu tỷ đồng, trong đó tốc độ tăng trưởng bình quân lên đến 46%/năm trong giai đoạn 2017-2020.  Tỷ trọng trái phiếu doanh nghiệp có xu thế tăng mạnh trong GDP, từ chiếm tỷ lệ 4,9% GDP năm 2020 tăng 16,6% GDP năm 2021, vượt xa mục tiêu chiếm 7% GDP vào năm 2020 theo Quyết định số 1191/QĐ-TTg ngày 14/08/2017 của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt lộ trình phát triển thị trường trái phiếu.

Trong năm 2021, nhóm doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu nhiều nhất với 318.200 tỷ đồng, chiếm 44% tổng lượng phát hành và tăng 66,3% so với năm 2020. Nhưng con số này vẫn thấp hơn tỷ lệ 56% GDP của Malaysia, 38% của Singapore, 25% GDP của Thái Lan.