Cần xếp hạng tín nhiệm doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu

Theo nhóm nghiên cứu Viện Chiến lược và Chính sách tài chính (ThS Đinh Ngọc Linh và ThS Ngô Anh Phương), trên thị trường trái phiếu Việt Nam, các doanh nghiệp BĐS đang có xu hướng đẩy mạnh phát hành trái phiếu trong bối cảnh nhiều ngân hàng thương mại siết dòng vốn tín dụng chảy vào BĐS trong những năm gần đây.

Việc phát hành trái phiếu của doanh nghiệp, trong đó có doanh nghiệp BĐS phù hợp với định hướng phát triển cân bằng thị trường tài chính, hạn chế sự phụ thuộc quá mức vào khu vực ngân hàng. Tuy nhiên, việc này cũng tiềm ẩn những rủi ro đối với sự ổn định của thị trường tài chính.

Nhóm nghiên cứu trích dẫn số liệu năm 2020 của Trung tâm Phân tích và Tư vấn Đầu tư SSI (SSI Research): Hiện nay, lãi suất trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) BĐS phổ biến trên 10%/năm, cá biệt có trái phiếu lãi suất lên đến 18%/năm.

Đáng chú ý, tỷ lệ TPDN BĐS không có tài sản đảm bảo hoặc tài sản đảm bảo yếu chiếm đa số. Song tỷ lệ phát hành/chào bán thành công vẫn lên đến 98%, và các trái phiếu của các doanh nghiệp chưa niêm yết này lại đang có lãi suất quanh mức 10-12%, điều này cho thấy nhu cầu thị trường đang ở mức cao.

Nguyên nhân doanh nghiệp BĐS đẩy mạnh phát hành trái phiếu của doanh nghiệp trong những năm gần đây là do chủ trương thắt chặt tín dụng ngân hàng đối với lĩnh vực BĐS, các quy định mới tạo thuận lợi cho phát hành TPDN, và kênh phát hành TPDN có nhiều lợi ích cho doanh nghiệp trong khi các kênh huy động vốn khác chưa khả thi.

“Sự phát triển 'nóng' của TPDN BĐS còn nhiều lỗ hổng pháp lý. Thị trường trái phiếu còn nhiều hạn chế, thiếu xếp hạng tín nhiệm khi phát hành trái phiếu… như tại Việt Nam thì việc phát hành trái phiếu của các doanh nghiệp BĐS tiềm ẩn nhiều rủi ro, thách thức đối với tất cả các bên tham gia trên thị trường, và các các cơ quan, quản lý giám sát tài chính”, nhóm nghiên cứu Viện Chiến lược và Chính sách tài chính nhấn mạnh.

Cụ thể, đối với doanh nghiệp BĐS phát hành, để có thể huy động vốn từ phát hành trái phiếu, doanh nghiệp phải đáp ứng một số tiêu chí nhất định, chứng minh năng lực thông qua hoạt động của các dự án, lượng quỹ đất để xây dựng niềm tin của thị trường, của nhà đầu tư.

Trong khi ngành BĐS có độ rủi ro cao, để thu hút được nhà đầu tư tham gia mua trái phiếu, các doanh nghiệp phải dùng lãi suất cao để cạnh tranh với các doanh nghiệp khác hoặc với các loại hình đầu tư khác, tạo áp lực đối với doanh nghiệp phải hoạt động có lãi cao hơn mặt bằng lãi suất trên thị trường để có khả năng trả gốc và lãi cho nhà đầu tư.

Vì vậỵ, việc phát hành trái phiếu cũng cần phải được tính toán kỹ lưỡng nhằm tránh rủi ro về dòng tiền khi công cụ tài chính này đến ngày đáo hạn.

Trước những bất cập này, nhóm nghiên cứu Viện Chiến lược và Chính sách tài chính nhấn mạnh khuyến nghị cần khuyến khích sự phát triển của các nhà đầu tư có tổ chức trên thị trường trái phiếu thông qua việc thúc đẩy sự phát triển của các Quỹ đầu tư BĐS trên thị trường Việt Nam.

Cùng với đó, cần thúc đẩy việc thực hiện xếp hạng tín nhiệm cho doanh nghiệp phát hành TPDN.

Kinh nghiệm quốc tế cho thấy, tại các quốc gia có thị trường trái phiếu phát triển như Mỹ, Anh, EU, Hàn Quốc, Nhật Bản… và các thị trường trái phiếu ASEAN như Thái Lan, Singapore, muốn phát hành trái phiếu đại chúng, doanh nghiệp phải được xếp hạng tín nhiệm A+ trở lên, dưới A+ không được phép đưa lên sàn.

Các công ty dưới A+ có thể vẫn được phát hành nhưng với lãi suất cao và giao dịch tương tự các giao trên thị trường OTC. Những doanh nghiệp không mạnh nhưng có tiềm năng tăng trưởng thì có thể phát hành trái phiếu chuyển đổi. Doanh nghiệp có thể phát hành trái phiếu công trình, được giám sát độc lập và được bảo đảm/thế chấp bằng dự án công trình.

Nhóm nghiên cứu Viện Chiến lược và Chính sách tài chính cũng khuyến nghị cần nghiên cứu để có những quy định đặc thù đối với trái phiếu của doanh nghiệp BĐS.

Đối với thị trường Việt Nam, trong bối cảnh còn hạn chế về thông tin và khung khổ pháp lý bảo vệ nhà đầu tư đang trong quá trình hoàn thiện, tính minh bạch chưa cao, việc theo dõi, giám sát các doanh nghiệp BĐS phát hành TPDN để nhận diện rủi ro và có các biện pháp bảo vệ thị trường là rất cần thiết.