Ngân hàng bắt đầu siết dần lãi suất vay mua nhà: Bất động sản bước vào giai đoạn “thanh lọc vốn”

Diễn biến này không chỉ phản ánh áp lực từ mặt bằng lãi suất, mà còn cho thấy xu hướng "chọn lọc vốn" ngày càng rõ nét với thị trường bất động sản trong năm 2026.

Lãi suất khó giảm sâu, vay mua nhà chịu áp lực lớn

Các chuyên gia tài chính – ngân hàng nhận định, năm 2026 sẽ là giai đoạn người đi vay phải chấp nhận một thực tế mới: lãi suất khó quay về vùng thấp như các năm trước, thậm chí có thể nhích tăng nhẹ. 

Dự báo, lãi suất cho vay nói chung có thể tăng thêm khoảng 0,5 – 0,7 điểm phần trăm so với năm 2025; riêng lãi suất cho vay mua nhà được dự đoán dao động trong khoảng 8 – 11%/năm, thậm chí cao hơn với các khoản vay trung và dài hạn.

Mặt bằng lãi suất mới này được đánh giá sẽ tác động trực tiếp đến sức cầu bất động sản, đặc biệt là phân khúc nhà ở thương mại trung – cao cấp và hoạt động đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính. Giao dịch có thể chậm lại, trong khi thị trường sẽ chứng kiến quá trình sàng lọc mạnh mẽ các nhà đầu tư vay vốn lớn, dòng tiền yếu.

Ngân hàng nâng lãi vay, bất động sản không còn là "vùng ưu tiên"

Thực tế, nhiều ngân hàng thương mại, đặc biệt là nhóm ngân hàng có vốn nhà nước, đã sớm điều chỉnh biểu lãi suất cho vay bất động sản lên mức cao hơn đáng kể so với các lĩnh vực tiêu dùng hoặc sản xuất – kinh doanh.

BIDV vừa công bố mức lãi suất cho vay bất động sản tối thiểu 9,7%/năm trong 6 tháng đầu, cao hơn nhiều so với mức khoảng 8,2%/năm của các khoản vay thông thường. Lãi suất kỳ hạn 12 tháng được nâng lên 10,1%/năm, còn kỳ hạn 18 tháng có thể lên tới 13,5%/năm.

Tại Vietcombank, lãi suất cho vay mua nhà, căn hộ và nhà phố cũng được điều chỉnh tăng, với mức 9,6%/năm trong 6 tháng đầu, 9,9%/năm trong 12 tháng và 13,6%/năm trong 18 tháng. Đáng chú ý, các khoản vay 24 tháng có thể phải chịu lãi suất lên tới 13,9%/năm.

Diễn biến này cho thấy bất động sản đang dần rời khỏi nhóm lĩnh vực được ưu tiên về chi phí vốn, trong bối cảnh rủi ro tích tụ và áp lực quản lý tín dụng ngày càng lớn.

Room tín dụng bị "canh chặt", dòng vốn vào bất động sản bị kiểm soát

Theo định hướng điều hành của NHNN, tăng trưởng tín dụng bất động sản trong năm 2026 không được phép vượt quá tốc độ tăng trưởng tín dụng chung của từng ngân hàng so với cuối năm 2025. NHNN sẽ theo dõi sát diễn biến cho vay, đặc biệt với bất động sản; các tổ chức tín dụng không tuân thủ có thể bị trừ room tín dụng.

TS. Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính của Chính phủ, cho rằng cần nhìn nhận thận trọng con số tăng trưởng tín dụng 19% của năm 2025. Theo ông, khoảng 1,2 triệu tỷ đồng trong mức tăng này đến từ nguồn vốn Kho bạc Nhà nước gửi ngược lại hệ thống ngân hàng, khiến tăng trưởng tín dụng thực tế chỉ vào khoảng 16%.

Đáng chú ý, NHNN yêu cầu các ngân hàng kiểm soát tăng trưởng tín dụng ngay từ đầu năm, với quy định dư nợ tín dụng trong 3 tháng đầu năm không vượt quá 25% chỉ tiêu cả năm, đồng thời dư nợ cho vay bất động sản không được tăng nhanh hơn tín dụng chung.

Đây được xem là động thái nhằm hạn chế rủi ro "nóng" trở lại của thị trường bất động sản, trong bối cảnh dư nợ cho vay lĩnh vực này đã tăng mạnh trong năm qua, lên tới 34% so với cuối năm 2025 và chiếm gần 25% tổng dư nợ toàn nền kinh tế.

Ngân hàng chủ động tái cơ cấu, bất động sản bước vào giai đoạn chọn lọc

Trước áp lực chính sách và rủi ro chu kỳ, nhiều ngân hàng đã chủ động điều chỉnh chiến lược tín dụng theo hướng giảm dần mức độ phụ thuộc vào bất động sản.

Tại Techcombank, đến cuối năm 2025, tỷ trọng cho vay bất động sản trong nhóm khách hàng doanh nghiệp đã giảm từ 61% xuống 56%; trong toàn bộ danh mục tín dụng, tỷ trọng này cũng giảm từ 33% xuống còn 31%. Ngân hàng này cho biết sẽ tiếp tục đa dạng hóa danh mục trong năm 2026, giảm các khoản vay quy mô lớn, chuyển hướng mạnh sang khách hàng cá nhân và cho vay tín chấp.

VPBank cũng ghi nhận tỷ trọng tín dụng bất động sản giảm từ 40,5% năm 2024 xuống 35,8% năm 2025; tốc độ tăng trưởng cho vay bất động sản chỉ còn 20,4%. Việc "giảm nhiệt" này không chỉ để tuân thủ quy định, mà còn nhằm phòng ngừa rủi ro bong bóng tài sản khi dòng vốn tập trung quá lớn vào bất động sản.

Người mua nhà cần "tính lại bài toán tài chính"

Giới phân tích nhận định, trong năm 2026, dòng vốn cho bất động sản sẽ không bị "khóa chặt", nhưng mang tính chọn lọc rất cao. Những dự án pháp lý rõ ràng, nhu cầu ở thực, chủ đầu tư có năng lực tài chính tốt vẫn có cơ hội tiếp cận vốn. Ngược lại, các dự án mang tính đầu cơ, sử dụng đòn bẩy lớn sẽ đối mặt với rủi ro thanh khoản.

Với người mua nhà và nhà đầu tư, chi phí vốn sẽ trở thành rào cản lớn nhất trong giai đoạn tới, đòi hỏi phải tính toán kỹ dòng tiền, khả năng trả nợ dài hạn và kịch bản lãi suất tăng. Đây được xem là giai đoạn "thanh lọc" cần thiết của thị trường, hướng tới sự phát triển bền vững hơn, thay vì tăng trưởng nóng dựa trên vốn vay giá rẻ như trước.