Quý 2, thị trường văn phòng Hà Nội đón nguồn cung mới

Thêm diện tích văn phòng

Trong Q2 2023, không có nguồn cung mới gia nhập vào thị trường. Tuy nhiên, tính từ đầu năm nay, thị trường Hà Nội chào đón 21.500 m2 diện tích văn phòng mới, đến từ tòa nhà Lancaster Luminaire (Hạng A) tại quận Đống Đa. Cùng với xu hướng dịch chuyển ra khỏi Trung tâm, nguồn cung Hạng A và B phân bổ chủ yếu ở khu vực Ngoài trung tâm, cao hơn 6,2 lần nguồn cung hiện có tại khu vực Trung tâm. 

Khu vực Ngoài trung tâm (gồm các quận Ba Đình, Đống Đa, Thanh Xuân, Hai Bà Trưng, và Tây Hồ) chiếm 44% tổng nguồn cung Hạng A và B toàn thành phố và đây cũng là nơi chào đón nhiều nguồn cung mới chất lượng cao trong vòng 3 năm gần đây. Lượng hấp thụ thuần trong 6 tháng năm 2023 ước tính khoảng 12.400 m2, với phân khúc Hạng A tại khu vực Ngoài trung tâm là phân khúc chính đóng góp vào lượng hấp thuần.

Tiến độ hấp thụ tại các dự án mới vào thị trường trong năm qua khá chậm do nhu cầu văn phòng bị ảnh hưởng bởi nền kinh tế nhiều biến động. Do đó, tỷ lệ lấp đầy Hạng B ghi nhận giảm so với quý trước và so với cùng kỳ năm trước, ở cả khu vực Trung tâm và Ngoài trung tâm. 

Phân khúc Hạng B ghi nhận giá chào thuê tăng 3,7% so với cùng kỳ năm trước do có thêm nguồn cung mới chất lượng cao cũng như làn sóng cải tạo các tòa nhà. Tuy nhiên, giá chào thuê Hạng B giảm nhẹ theo quý do một số tòa nhà khu vực Ngoài trung tâm điều chỉnh chính sách giá nhằm tăng sức cạnh tranh.

Hiệu suất thị trường Hạng A vẫn giữ vững trong bối cảnh kinh tế nhiều biến động nhờ vào các khách thuê lớn có tài chính ổn định, có khả năng di dời, mở rộng, và gia hạn thuê tại các tòa nhà hạng sang này. Thêm vào đó, một số khách thuê trong lĩnh vực Logistics và Công nghệ tại tòa nhà Hạng B cũng di dời sang tòa nhà Hạng A hay tòa nhà riêng.

Những nguồn cung mới hơn, có chất lượng cao hơn, và có nhiều diện tích chào thuê hơn tại khu vực Ngoài trung tâm đã thu hút nhiều khách thuê lớn đến khu vực này, dẫn đến tỷ lệ lấp đầy của Hạng A tăng 3,7% so với cùng kỳ năm trước.

Theo Cushman & Wakefield, thị trường Hà Nội sẽ chào đón tổng cộng gần 75.000 m2 sàn văn phòng Hạng A trong năm 2023, và 12.000 m2 trong năm 2024. Không có thêm dự án mới trong năm 2025. Đến năm 2026, một nguồn cung cao cấp tại khu vực phía Tây được dự kiến sẽ gia nhập thị trường, đóng góp thêm 47.100 m2  sàn văn phòng Hạng A vào thị trường Hà Nội.

Tỷ lệ trống cuối năm 2023 dự kiến có thể tăng khi mànhiều nguồn cung mới được chào sân trong khi nhu cầuvăn phòng có phần chững lại. Tỷ lệ trống sẽ giảm dần qua các năm tiếp theo nhờ vào sự phục hồi của nền kinh tế cũng như của nhu cầu thuê văn phòng, đạt khoảng 24% vào năm 2026.

Giá thuê hạng A có thể sẽ tăng 2,6% trong năm 2023 do các nguồn cung mới có giá cao hơn giá thuê trung bình thị trường, và giữ mức ổn định trong năm 2024. Tỷ lệ trống cao và gia tăng canh tranh với các nguồn cung cao cấp mới sẽ khiến các chủ nhà cẩn trọng hơn trong việc thiết lập giá chào thuê. Giá thuê dự kiến sẽ tăng 1,3% - 1,4% trong giai đoạn 2025-2026 khi thị trường ổn định hơn.

Giá chào trung bình tại tầng trệt tương đối ổn định

Trong Q2 2023, trung tâm thương mại (TTTM) IPH đã hoàn thiện việc cải tạo và được khai trương vào tháng 6 với tên gọi mới – TTTM The Loop, vận hành bởi Takashimaya. Giá chào trung bình tại tầng trệt tương đối ổn định trong Q2 2023 tại thị trường Hà Nội, ghi nhận tăng nhẹ 0,4% so với quý trước. 

Tỷ lệ hấp thụ tăng so với quý trước nhờ vào nhiều khách thuê diện tích lớn đồng loạt khai trương cửa hàng mới, và lượng diện tích lấp đầy khả quan từ nguồn cung mới cải tạo.Tuy nhiên, tỷ lệ lấp đầy hiện tại vẫn còn thấp so với cùng kỳ năm trước, tác động bởi các dự án chưa thể phục hồi và dần mất khả năng cạnh tranh với các dự án được quản lý tốt và có lợi thế cạnh tranh hơn trong cùng khu vực.

Trung tâm The Loop mới khai trương đã chào đón cửa hàng thứ 19 ở Việt Nam của thương hiệu Uniqlo. Cửa hàng Decathlon mới khai trương tại Vincom Mega Mall Times City, và sắp tới sẽ có mặt tại Savico Megamall Long Biên. Cửa hàng MUJI thứ 6 được khai trương tại AEON Mall Hà Đông trong tháng 5. Nhà bán lẻ này cũng đang cân nhắc mở rộng tại các mặt bằng bên ngoài TTTM. Cửa hàng mới của Kohnan, rộng 2.000 m2, được khai trương tại Vincom Nguyễn Chí Thanh vào cuối tháng 5.