Quy định điều kiện nhận “đặt cọc bảo đảm giao kết hợp đồng”trong Dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi)

Theo HoREA, trong nhiều năm qua đã xảy ra nhiều trường hợp “đầu nậu, cò đất cò nhà, doanh nghiệp bất lương” thực hiện lừa đảo thông qua thủ đoạn nhận tiền đặt cọc hứa mua hứa bán nhà ở, nền nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai chưa đủ điều kiện giao kết hợp đồng.

Các đối tượng trên đã lợi dụng Luật Kinh doanh bất động sản 2014 không quy định đặt cọc trước thời điểm nhà ở, nền nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, giao kết hợp đồng và đã lợi dụng quy định tại khoản 2 Điều 3 và khoản 1 Điều 328 Bộ Luật Dân sự 2015 cho phép cá nhân, pháp nhân xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của mình trên cơ sở tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận, nên bên nhận đặt cọc đã nhận tiền đặt cọc với giá trị lớn có thể lên đến 90 – 95% giá trị tài sản đặt cọc rồi lừa đảo chiếm đoạt tiền đặt cọc gây thiệt hại cho bên đặt cọc.

Tại điểm d khoản 4 Điều 24 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) chỉ quy định 01 trường hợp đặt cọc là chủ đầu tư: Chỉ được nhận tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của Luật này.

Đây là quy định đặt cọc nhằm mục đích để bảo đảm thực hiện hợp đồng sau thời điểm nhà ở, nền nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đã có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh và đã giao kết hợp đồng. HoREA cho rằng, quy định về đặt cọc nhằm mục đích để bảo đảm thực hiện hợp đồng là đúng, nhưng không thật sự cần thiết quy định lại trong Luật Kinh doanh bất động sản vì đã được quy định tại khoản 1 Điều 328 Bộ Luật Dân sự 2015.

Hơn nữa, nếu đã ký hợp đồng thì chủ đầu tư đã có thể thu khoản tiền thanh toán lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng theo quy định tại khoản 1 Điều 37 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và tại khoản 1 Điều 26 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) nên việc đặt cọc để bảo đảm thực hiện hợp đồng tại thời điểm này hầu như rất ít rủi ro cho khách hàng và hoàn toàn có thể được điều chỉnh theo quy định của Bộ Luật Dân sự 2015, thì thực hiện theo quy định của Bộ luật này và pháp luật liên quan.

Bên cạnh đó, Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) cần quy định điều kiện để được nhận đặt cọc để bảo đảm giao kết hợp đồng phù hợp với từng đối tượng,

Cụ thể, đối với chủ đầu tư dự án bất động sản, nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai chỉ được nhận đặt cọc sau khi đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư (quy định tại khoản 4 Điều 29 Luật Đầu tư 2020) thì nhà đầu tư mới trở thành chủ đầu tư theo quy định tại khoản 2 Điều 7 Luật Xây dựng 2014 được sửa đổi bổ sung tại khoản 4 Điều 1 Luật Xây dựng (sửa đổi) 2020 thì chủ đầu tư là nhà đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận và đề nghị quy định giá trị đặt cọc không quá 5% giá trị tài sản đặt cọc là nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

Đối với bên bán đất nền nhà (phân lô, tách thửa) chỉ được nhận đặt cọc sau khi đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép tách thửa theo quy định của pháp luật về đất đai và đề nghị giá trị đặt cọc cũng không quá 5% giá trị nền nhà.

Tại khoản 7 Điều 24 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) (bản Dự thảo lần 3) đã quy định rất đúng để điều chỉnh hành vi đặt cọc được thực hiện trước thời điểm ký hợp đồng giao dịch nhà ở và quy định số tiền nhận đặt cọc không vượt quá 5% giá trị nhà ở, công trình xây dựng được mua bán cho thuê mua; bên bán, cho thuê mua phải ghi rõ trong hợp đồng đặt cọc giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng. Tuy nhiên, quy định này lại bị rút ra khỏi các Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) lần thứ 4, 5, 6 và bản Dự thảo hiện nay.

Do vậy, Hiệp hội cho rằng rất cần thiết phải bổ sung vào Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) quy định về đặt cọc trước thời điểm nhà ở, nền nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đủ điều kiện đưa vào kinh doanh và giao kết hợp đồng.

Theo đó, Hiệp hội đề nghị sửa đổi, bổ sung điểm d khoản 4 Điều 24 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), đó là: Chỉ được nhận tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của Luật này hoặc khi đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư.

Trường hợp bên bán đất nền nhà hình thành trong tương lai không nằm trong dự án bất động sản thì chỉ được nhận tiền đặt cọc sau khi đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép tách thửa theo quy định của pháp luật về đất đai. Giá trị đặt cọc không quá 5% giá trị tài sản đặt cọc.