Rủi ro khi mua đất nông nghiệp giá rẻ với lời hứa chuyển đổi thành đất thổ cư

Trong đó, hộ gia đình, cá nhân muốn chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép Ủy ban nhân dân cấp huyện và chỉ được chuyển khi có quyết định của Ủy ban nhân dân cấp huyện.

Ngoài ra, Điều 52 Luật Đất đai 2013 quy định căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

- Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

- Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

Theo đó, không phải mọi trường hợp người sử dụng đất có đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất là Ủy ban nhân dân có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sang đất ở, mà phải phụ thuộc vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt (thửa đất xin chuyển phải thuộc khu vực được phép chuyển mục đích sử dụng).

Như vậy, bên bán hứa lên đất thổ cư không đồng nghĩa với việc sẽ thực hiện được vì không có quyền quyết định, thậm chí cơ quan có thẩm quyền là Ủy ban nhân dân cũng không có thẩm quyền trong mọi trường hợp mà phải căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm.

Thông thường nếu được phép chuyển mục đích sử dụng đất thành đất thổ cư thì bên chuyển nhượng đã thực hiện thủ tục này trước khi chuyển nhượng cho người khác, vì giá thị trường của đất ở cao hơn rất nhiều so với các loại đất khác, nhất là đất nông nghiệp.

Trong trường hợp được phép chuyển mục đích sử dụng đất thành đất thổ cư thì bên mua cần phải cân nhắc kỹ nếu mình là người nộp tiền sử dụng đất, vì tiền sử dụng đất là khoản tiền lớn.

Dưới góc độ pháp lý, người nhận chuyển nhượng cân nhắc nếu bên bán hứa lên đất thổ cư. Tuy nhiên, trong nhiều trường hợp người mua muốn đầu tư thì có để mua loại đất này.

Ngoài ra, cũng cần lưu ý rằng dù pháp luật đất đai quy định khá chặt chẽ trong việc chuyển mục đích sử dụng đất thành đất thổ cư nhưng trên thực tế nhiều nhi

Thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hiện nay do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh (tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương), Ủy ban nhân dân cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc Trung ương) quyết định tùy theo đối tượng người sử dụng đất.