Sark Hưng: Chung cư đang tạo ra dòng tiền rất tốt

Tại buổi toạ đàm về dòng tiền cho bất động sản mới đây, ông Phạm Thanh Hưng - Phó Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Cen Group cho rằng, bất động sản chung cư đang tạo ra một dòng tiền rất tốt.

Theo ông Hưng, chắc chắn những người làm bất động sản đều cảm thấy bức tranh bất động sản hiện nay đang tăng giá một cách đột biến, đặc biệt là phân khúc chung cư ở Hà Nội. Nguyên nhân về việc này là do sự điều chỉnh cần thiết khi thị trường bất động sản thời gian qua gặp nhiều khó khăn về nguồn cung, pháp lý, thị trường, sự đổ vỡ của hệ thống tài chính đã làm cho các nhà đầu tư có sự khủng hoàng thừa về tiền.

Quý I/2024 thì số tiền đang nằm trong các ngân hàng thương mại có khoảng 18 triệu tỷ đồng không thể giải ngân. Những người có nhu cầu rất cần tiền thì không có tài sản đảm bảo, nhưng những người có tài sản đảm bảo thì không có nhu cầu vay tiền. Từ đó, các ngân hàng thương mại phải hạ lãi suất xuống còn 5-6%, đây là điều chưa từng có trong lịch sử các năm qua.

Khi lãi suất giảm, việc đầu tư, khai thác vào bất động sản đã tạo ra một dòng tiền dương. Từ đó tiền cho thuê bất động sản có thể bù đắp cho tiền lãi đi vay ngân hàng. Thực tế hiện nay, nhiều người sẵn sàng mua chung cư để cho thuê, rồi lấy tiền cho thuê để đi thuê một căn villas khác cùng khu vực để ở. Điều đó cho thấy hiện nay bất động sản chung cư đang tạo ra một dòng tiền rất tốt.

“Theo tôi, bất động sản đóng vai trò là một loại hàng hóa tiêu dùng. Vai trò thứ hai đó là tư liệu sản xuất đặc biệt (như đất nông nghiệp, đất công nghiệp, đất hạ tầng…). Vai trò thứ 3 là một kênh đầu tư (theo thống kê ở Singapore trên 70% bất động sản tạo ra dòng tiền, nhưng ở nước ta chỉ có 15%). Cuối cùng, theo tôi, tài sản bất động sản đóng vai trò là một phương tiện tích lũy tài sản”, ông Hưng nhấn mạnh.

Hiện nay, thị trường không có nhiều sản phẩm thay thế được căn hộ chung cư. Có những sản phẩm có dòng tiền, có giá trị nhưng lại bế tắc thanh khoản; hay có những sản phẩm có đầy đủ pháp lý nhưng không có giá trị dòng tiền. Giá chung cư tăng tới thời điểm này đã tương đối cân bằng so với cung cầu và chắc chắn sẽ có những điều chỉnh, nhưng nếu nói về kỳ vọng giảm giá thì ông Hưng nhận định là không.

Còn theo TS. Trần Xuân Lượng, Viện phó Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, từ trước đến nay, loại hình căn hộ chung cư người dân sử dụng với mục đích chủ yếu để ở, chỉ có khoảng 15% là để kinh doanh và cho thuê. Chúng ta phải đứng ở góc độ đầu tư để nhìn nhận rằng, ở nước ngoài loại hình căn hộ chung cư cho thuê rất phổ biến nhằm tạo ra dòng tiền.

Ông Lượng đặt vấn đền: Tại sao thời gian vừa qua loại hình căn hộ chung cư lại tăng giá cao nhất trong 20 năm trở lại đây? Điều đó chứng tỏ hành vi của người mua đã thay đổi. Bởi hiện nay, chúng ta cần một căn hộ để ở, để kinh doanh, để tạo ra dòng tiền. Với các nhà đầu tư thông minh, có thể dễ dàng tính toán được bỏ ra tiền cho thuê sẽ tạo ra dòng tiền. Cùng với đó, thời hạn sở hữu căn hộ đã có sự thay đổi theo Luật Nhà ở 2023 sẽ có lợi cho người mua nhà.

“Chúng ta có thể thấy, hành vi của người tiêu dùng, người mua nhà đã thay đổi. Trước đây, người ta thường sợ chung cư, bởi nhiều lý do như: Pháp lý, sổ đỏ hay vấn đề phòng cháy chữa cháy…Nhưng hiện nay, văn hóa của người tiêu dùng cũng thay đổi, bởi tính tiện ích, vị trí thuận lợi của các căn hộ chung cư. Đây là phân khúc mới, rơi vào thời điểm phù hợp, đặc biệt là hành vi của người mua nhà thay đổi nên phân khúc này trở nên hấp dẫn”, ông Lượng nói.

Về nội dung này, TS. Vũ Đình Ánh – Chuyên gia tài chính, Nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Thị trường giá cả (Bộ Tài chính) cho rằng, hiện nay sự thay đổi hành vi của người mua nhà rất quan trọng nó ảnh hưởng trực tiếp đến sự lựa chọn của nhà đầu tư. Có thể nhận thấy, hiện nay căn hộ chung cư là sản phẩm dành cho những nhà đầu tư thông minh, khi họ tính được lợi ích của căn hộ, tự định giá được các căn hộ ở các dự án, vị trí khác nhau sẽ đưa ra lựa chọn phù hợp với lợi ích của mình.