Tọa đàm “Bất động sản dòng tiền Cash-Home: Phân khúc căn hộ dẫn dắt thị trường Hà Nội năm 2024”

Tham dự Tọa đàm có: Ông Nguyễn Sơn Tùng – Phó Tổng Biên tập Báo Xây dựng (Bộ Xây dựng); ông Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam; TS. Vũ Đình Ánh – Chuyên gia tài chính, Nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường giá cả (Bộ Tài chính); TS. Trần Xuân Lượng – Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam; ông Lê Văn Dũng - Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Tập đoàn Phát triển Nhà và Đô thị Thăng Long Việt Nam; ông Phạm Thanh Hưng – Phó Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Cen Group; bà Trần Thị Cẩm Tú - Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Bất động sản EximRS; ông Trương Công Hoài Nhơn - Giám đốc điều hành Công ty TNHH Quản lý Tài sản Taisei Việt Nam…

Phát biểu khai mạc Tọa đàm, ông Nguyễn Sơn Tùng – Phó Tổng Biên tập Báo Xây dựng (Bộ Xây dựng) cho biết: Theo báo cáo của các đơn vị nghiên cứu thị trường, căn hộ chung cư tại Hà Nội liên tục thiết lập mặt bằng giá mới trong nhiều năm gần đây. Tính đến quý I/2024, giá chung cư mới đã đạt trung bình 59 triệu đồng/m2, tăng 21 quý liên tiếp. Giá bán tại thị trường thứ cấp của chung cư Hà Nội quý I ghi nhận mức tăng giá theo năm cao nhất từ trước tới nay, tăng 17% so với cùng kỳ năm ngoái và đạt trung bình hơn 36 triệu đồng/m2.

Đặc biệt, sau khi Luật Nhà ở điều chỉnh quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư, căn hộ 50 năm tại thị trường Hà Nội bất ngờ được “săn đón” bởi mức giá thấp hơn, phù hợp nhu cầu khách hàng. Theo ghi nhận tại thị trường, hầu hết các căn hộ 50 năm đều có giá bán thấp hơn trên dưới 20% so với căn hộ sở hữu lâu dài cùng khu vực và phân khúc.

Trước tình hình trên, Chính phủ, Bộ Xây dựng đã chủ động vào cuộc với nhiều giải pháp quan trọng để dần đưa thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, ổn định.

Với bối cảnh đó, Báo Xây dựng phối hợp cùng các đơn vị liên quan tổ chức Tọa đàm đặc biệt này. Đây sẽ là nơi chia sẻ những góc nhìn toàn cảnh, phân tích chuyên sâu, bóc tách những cơ hội, thách thức của thị trường căn hộ Hà Nội từ các chuyên gia đầu của ngành với các tham luận và phân tích về: Tổng quan thị trường bất động sản và diễn biến phân khúc chung cư Hà Nội; Chính sách tiền tệ kích mạnh dòng tiền vào bất động sản nội đô phân khúc chung cư giá hợp lý; Nhận diện xu hướng dẫn dắt thị trường & dòng sản phẩm bất động sản đa mục tiêu đáp ứng nhu cầu của người tiêu dùng; Bất động sản dòng tiền Cash-Home - Phân khúc căn hộ dẫn dắt thị trường bất động sản năm 2024...

Đề dẫn cho Tọa đàm, ông Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam nêu vấn đề:

Qua những tác động của nền kinh tế vĩ mô, sự điều hành của Chính phủ khi ban hành các quy định pháp luật, những quy định dưới Luật và một phần của các Luật như: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản chính thức được áp dụng năm 2024. Tất cả những hoạt động này đã tác động tích cực tới thị trường bất động sản, ngay trong quý IV/2023 thị trường đã khởi sắc hơn rất nhiều so với cuối năm 2022 và đầu năm 2023. Cuối quý I/2024 càng thấy thị trường khởi sắc hơn.

Các giao dịch về giá đã tiếp tục tăng trưởng bình quân 5%, các sản phẩm có giá 3 tỷ đồng trở xuống được nhiều người săn đón. Sản phẩm được người dân quan tâm nhiều nhất là căn hộ và đất nền; giá và mức giao dịch ở khu vực đông dân cư và khu công nghiệp tăng mạnh khoảng 20%.

Phân khúc bất động sản thổ cư cũng nhộn nhịp hơn, giá giao dịch nhà ở khoảng 3-5 tỷ đồng được quan tâm nhiều, khách hàng tập trung nhiều. Phân khúc bất động sản công nghiệp cũng bắt đầu nhộn nhịp, tuy nhiên phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng chưa có sự tăng trưởng.

Thời gian qua, có 8.000 căn hộ được mở bán trong cả nước, riêng tại Hà Nội đã có 3.000 căn được giao bán. Chỉ số căn hộ tại thị trường Hà Nội tăng mạnh khoảng 48% so với quý I/2019, tại Thành phố Hồ Chí Minh tăng 21% so với năm 2019. Đây thực sự là sự khởi sắc, tăng trưởng sôi động hơn của thị trường bất động sản.

TS. Vũ Đình Ánh – Chuyên gia tài chính, Nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Thị trường giá cả, Bộ Tài chính: Các chính sách tiền tệ tác động trực tiếp tới thị trường bất động sản

Từ trước đến nay chúng ta thường sử dụng bất động sản chỉ để ở, như vậy sẽ không tạo ra dòng tiền. Hiện nay, kênh đầu tư được nhiều người lựa chọn là cho thuê bất động sản, đặc biệt cho người nước ngoài thuê với giá cao rồi đi thuê nơi khác để ở.

Đối với khái niệm nhà ở dòng tiền, đầu tiên phải có người sở hữu, không sử dụng mà khai thác bằng cách cho thuê, tạo ra một nguồn thu nhập. Thực tế trên thị trường bất động sản cho thấy, hiện nay nhiều người đã rút tiền tiết kiệm tại các ngân hàng đầu tư vào bất động sản, đợi nó lên giá và bán, bán trong thời gian ngắn gọi là đầu cơ, một số người để lâu để đầu tư. Dù đầu tư hay đầu cơ thì điều quan trọng nhất chúng ta quan tâm là tính thanh khoản.

Dạng thứ hai cần phát triển là sở hữu bất động sản và cho thuê. Phân khúc đi thuê và cho thuê lại, không quan tâm sự thanh khoản, mà tạo ra dòng tiền liên tục, và dòng tiền càng lớn càng tốt.

Tôi cho rằng, Cash-home đã tồn tại và sẽ phát triển, tới đây không chỉ là phân khúc bất động sản văn phòng, phân khúc bất động sản công nghiệp, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng mà sẽ là phân khúc các căn hộ cho thuê.

Ông Phạm Thanh Hưng – Phó Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Cen Group: Bất động sản chung cư đang tạo ra một dòng tiền rất tốt

Chắc chắn chúng ta, những người làm bất động sản đều cảm thấy bức tranh bất động sản hiện nay đang tăng giá một cách đột biến, đặc biệt là phân khúc chung cư ở Hà Nội. Nguyên nhân về việc này, tôi cho rằng đây là sự điều chỉnh cần thiết khi thị trường bất động sản thời gian qua gặp nhiều khó khăn về nguồn cung, pháp lý, thị trường, sự đổ vỡ của hệ thống tài chính đã làm cho các nhà đầu tư có sự khủng hoàng thừa về tiền.

Ví dụ, theo báo cáo tài chính quý I/2024 thì số tiền đang nằm trong các ngân hàng thương mại có khoảng 18 triệu tỷ đồng không thể giải ngân. Những người có nhu cầu rất cần tiền thì không có tài sản đảm bảo, nhưng những người có tài sản đảm bảo thì không có nhu cầu vay tiền. Từ đó, các ngân hàng thương mại phải hạ lãi suất xuống còn 5-6%, đây là điều chưa từng có trong lịch sử các năm qua.

Khi lãi suất giảm, việc đầu tư, khai thác vào bất động sản đã tạo ra một dòng tiền dương. Từ đó tiền cho thuê bất động sản có thể bù đắp cho tiền lãi đi vay ngân hàng. Thực tế hiện nay, nhiều người sẵn sàng mua chung cư để cho thuê, rồi lấy tiền cho thuê để đi thuê một căn villas khác cùng khu vực để ở. Điều đó cho thấy hiện nay bất động sản chung cư đang tạo ra một dòng tiền rất tốt.

Theo tôi, bất động sản đóng vai trò là một loại hàng hóa tiêu dùng. Vai trò thứ hai đó là tư liệu sản xuất đặc biệt (như đất nông nghiệp, đất công nghiệp, đất hạ tầng…). Vai trò thứ 3 là một kênh đầu tư (theo thống kê ở Singapore trên 70% bất động sản tạo ra dòng tiền, nhưng ở nước ta chỉ có 15%). Cuối cùng, theo tôi, tài sản bất động sản đóng vai trò là một phương tiện tích lũy tài sản.

Hiện nay, thị trường không có nhiều sản phẩm thay thế được căn hộ chung cư. Có những sản phẩm có dòng tiền, có giá trị nhưng lại bế tắc thanh khoản; hay có những sản phẩm có đầy đủ pháp lý nhưng không có giá trị dòng tiền. Giá chung cư tăng tới thời điểm này đã tương đối cân bằng so với cung cầu và chắc chắn sẽ có những điều chỉnh, nhưng nếu nói về kỳ vọng giảm giá thì tôi nghĩ là không.

TS. Trần Xuân Lượng – Viện phó Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam: Hành vi của người tiêu dùng, người mua nhà đã thay đổi theo phân khúc căn hộ chung cư

Từ trước đến nay, loại hình căn hộ chung cư người dân sử dụng với mục đích chủ yếu để ở, chỉ có khoảng 15% là để kinh doanh và cho thuê. Chúng ta phải đứng ở góc độ đầu tư để nhìn nhận rằng, ở nước ngoài loại hình căn hộ chung cư cho thuê rất phổ biến nhằm tạo ra dòng tiền.

Câu hỏi đặt ra là, tại sao thời gian vừa qua loại hình căn hộ chung cư lại tăng giá cao nhất trong 20 năm trở lại đây? Điều đó chứng tỏ hành vi của người mua đã thay đổi. Bởi hiện nay, chúng ta cần một căn hộ để ở, để kinh doanh, để tạo ra dòng tiền. Với các nhà đầu tư thông minh, có thể dễ dàng tính toán được bỏ ra tiền cho thuê sẽ tạo ra dòng tiền. Cùng với đó, thời hạn sở hữu căn hộ đã có sự thay đổi theo Luật Nhà ở 2023 sẽ có lợi cho người mua nhà.

Chúng ta có thể thấy, hành vi của người tiêu dùng, người mua nhà đã thay đổi. Trước đây, người ta thường sợ chung cư, bởi nhiều lý do như: Pháp lý, sổ đỏ hay vấn đề phòng cháy chữa cháy…Nhưng hiện nay, văn hóa của người tiêu dùng cũng thay đổi, bởi tính tiện ích, vị trí thuận lợi của các căn hộ chung cư. Đây là phân khúc mới, rơi vào thời điểm phù hợp, đặc biệt là hành vi của người mua nhà thay đổi nên phân khúc này trở nên hấp dẫn.

Đối với câu hỏi của phóng viên về: Đối với dự án đang vướng mắc về pháp lý nhưng giá bán rẻ hơn giá thị trường, vậy chúng ta có nên mua các căn hộ như thế này không?

Về nội dung này, TS. Vũ Đình Ánh – Chuyên gia tài chính, Nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Thị trường giá cả (Bộ Tài chính) cho rằng: Chúng ta cần xem xét các yếu tố, thứ nhất, chúng ta cần so sánh mức giá chung cũng như vị trí tại dự án này; Thứ hai cần đánh giá giá trị khai thác, tạo ra dòng tiền; Thứ ba là hạ tầng của dự án đó đã đầy đủ và hoàn thiện hay chưa?

Như tôi đã đề cập ở trước, hiện nay sự thay đổi hành vi của người mua nhà rất quan trọng nó ảnh hưởng trực tiếp đến sự lựa chọn của nhà đầu tư. Có thể nhận thấy, hiện nay căn hộ chung cư là sản phẩm dành cho những nhà đầu tư thông minh, khi họ tính được lợi ích của căn hộ, tự định giá được các căn hộ ở các dự án, vị trí khác nhau sẽ đưa ra lựa chọn phù hợp với lợi ích của mình.

Ông Lê Văn Dũng - Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Tập đoàn Phát triển Nhà và Đô thị Thăng Long Việt Nam: Nhiều nhà đầu tư quan tâm đến pháp lý và nguồn cung của các dự án chung cư

Chúng tôi nhận thấy nhu cầu bất động sản lúc nào cũng có, chúng tôi muốn đưa dự án tới khách hàng, để khách hàng vừa có thu nhập từ giá trị gia tăng và dòng tiền từ khai thác. Chúng tôi cũng xem xét các yếu tố như: Pháp lý đầy đủ; Vị trí, tiện ích cư dân; Quản lý tài sản cùng khách hàng, mang dòng tiền về cho khách hàng.

Dòng Cash-Home nếu được phát triển không chỉ ở thành phố lớn mà các khu vực khác cũng là sản phẩm rất đáng quan tâm. Bởi, đối với loại hình này nhà đầu tư khi cho thuê thì có thể có dòng tiền ổn định hằng tháng để phục vụ hoạt động kinh doanh khác của mình trong khi chờ đợi bất động sản tăng giá.

Về tính pháp lý của các dự án thì quan trọng nhất chủ đầu tư phải có giấy phép mở bán, mà để có được giấy phép mở bản thì cần có đầy đủ hồ sơ pháp lý do Sở Xây dựng thẩm định cung cấp.

Bà Trần Thị Cẩm Tú – Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Bất động sản EximRS: Cash-Home sẽ là kênh đầu tư rất là tốt

EximRS là doanh nghiệp hoạt động về tư vấn và phân phối dự án, chúng tôi xác định Exim RS là cánh tay nối dài và là một nơi nối kết chủ đầu tư và khách hàng. Chúng tôi nhận thấy nhu cầu bất động sản lúc nào cũng có, những đơn vị phân phối cần đưa dự án ra thị trường theo nhu cầu của chủ đầu tư nhưng những khách hàng mà Exim tư vấn vẫn cần đảm bảo giá trị gia tăng của tài sản. Song song đó, đối với những khách hàng mua bất động sản, họ luôn cần một đơn vị tư vấn để có thể tư vấn việc cho thuê sau khi bàn giao nhà, để khách hàng vẫn có một dòng thu nhập mỗi tháng.

Thực tế để tạo ra dòng Cash-Home chúng ta cần phải có các yếu tố: Pháp lý, vị trí của dự án và khi đưa ra dòng Cash-Home thì EximRS phải nghiên cứu ai sẽ là người thuê và liệu khách hàng có mong muốn để cho thuê hay không. Tuy nhiên, đối với khách hàng khi bỏ ra tài chính để mua bất động sản thì họ mong muốn tìm đơn vị có thể thay họ quản lý khối tài sản đó và mỗi tháng họ chỉ cần nhận dòng thu ổn định. EximRS luôn tuân thủ nguyên tắc nói thật, làm thật và dòng tiền đưa về cho khách là thật.

Và tôi nghĩ ở trong bất kỳ giai đoạn nào thì việc trú ẩn dòng tiền trong bất động sản là một cách để khách hàng và nhà đầu tư tu bổ tài sản. Dòng Cash-Home phát triển không chỉ ở Hà Nội mà các thành phố khác sẽ là một dòng sản phẩm để nhà đầu tư đáng quan tâm.

Thực tế tại các thành phố lớn, chúng ta thấy mỗi bất động sản có vị trí thuận lợi thì tỷ lệ lấp đầy rất cao. Đặc biệt, đối với các bạn trẻ luôn quan tâm đến vị trí chỗ ở phải gần trung tâm, nhu cầu đi lại thuận tiện hơn. Theo khảo sát, khi chúng tôi đưa ra bảng đánh giá khách hàng, thì hơn 60% khách hàng có nhu cầu cho thuê sau khi nhận bàn giao nhà. Bên cạnh đó, hiện nay phần lớn khách hàng không còn quan tâm nhiều tới vấn đề giữa sở hữu chung cư lâu dài hay 50 năm, mà họ chú ý hơn đến tuổi thọ và chất lượng công trình. Vì vậy, tôi nghĩ Cash-Home sẽ là kênh đầu tư rất là tốt.

Chúng ta thấy trong quý I/2024 ghi nhận lượng giao dịch tại Hà Nội tăng rất nhiều, bất cứ sản phẩm nào ra thị trường thì được hấp thụ cao. Bởi vì mấy năm vừa qua, thị trường bất động sản đã bị khan hiếm nguồn cung. Chúng ta có quyền kỳ vọng thị trường bất động sản trong thời gian tới sẽ khả quan hơn với nhiều chính sách của Nhà nước.

Ông Trương Công Hoài Nhơn – Giám đốc điều hành Công ty TNHH Quản lý Tài sản Taisei Việt Nam: Cần đưa ra một mức giá chung để tạo điều kiện thuận lợi cho quản lý vận hành nhà chung cư

Thị trường quản lý vận hành nhà chung cư hiện nay ở Việt Nam đang rất sôi động, bên cạnh đó có nhiều sản phẩm như Cash-Home. Hiện nay, tâm lý nhà đầu tư là, khi có tiền sẽ đầu tư mua nhà, khi có nhà sẽ lại mua thêm nhà để đầu tư, nhằm gia tăng giá trị tài sản của mình. Hiện nay có rất nhiều cơ hội, sự cạnh tranh, nhưng không phải ở đâu cư dân cũng được hưởng cuộc sống tốt, cuộc sống xanh như cam kết trước đó, nên khá nhiều người không muốn sở hữu căn hộ chung cư.

Thị trường hiện nay rất nhiều cơ hội đầu tư hấp dẫn, nhưng cũng nhiều sự bất cập, bởi vậy, với tư cách của nhà đầu tư dịch vụ quản lý vận hành chung cư, tôi mong muốn Bộ Xây dựng, các Hiệp hội cũng như các cơ quan liên quan nên đưa ra mức giá cụ thể để tạo thuận lợi cho việc quản lý vận hành.

Những khó khăn lớn trong quá trình quản lý vận hành tòa nhà chúng tôi gặp phải đó là, giải quyết xung đột và mâu thuẫn giữa nhà đầu tư, chủ đầu tư, do những thông tin không rõ ràng, thông tin sai sự thật, khi nhà ở người dân không nhận được đúng như cam kết… khiến cho chất lượng quản lý vận hành chưa được tốt, nên cần có mức giá để đáp ứng tiêu chuẩn tối thiểu, đây là cách giúp thay đổi tư duy của người dân để họ cho thuê nhà phố chuyển lên căn hộ chung cư để ở.