Shophouse - 'Hàng nóng' một thời đang trở thành nơi 'chôn vốn' của doanh nghiệp lẫn giới đầu tư

Câu chuyện "bán bia kèm lạc", bán shophouse kèm vô vàn lợi ích đi kèm cho thấy một sản phẩm hàng Hót từng được giới đầu tư săn đón vì khả năng sinh lời nay bỗng trở thành gánh nặng nguy cơ chôn vốn của nhiều doanh nghiệp lẫn nhà đầu tư.

Nhà đầu tư giảm giá cho thuê để hút khách

Shophouse (nhà phố thương mại) đã xuất hiện trên thị trường bất động sản khoảng 5 năm nay với 2 dòng sản phẩm là nhà gắn liền với đất, sở hữu lâu dài và khối đế của các tòa nhà, sở hữu có thời hạn (chủ yếu là 50 năm).

Ngay khi mới xuất hiện trên thị trường, shophouse là phân khúc hấp dẫn được nhiều nhà đầu tư, được ví như “gà đẻ trứng vàng” vì có khả năng mang lại lợi nhuận kép. Vào thời kỳ đầu, phân khúc shophouse đã đón nhận làn sóng đầu tư do có nhiều ưu điểm là có thể vừa sử dụng để ở, vừa có thể kinh doanh hoặc cho thuê mặt bằng.

Thời điểm đó, shophouse luôn nằm trong Top đầu phân khúc có thanh khoản sôi động nhất và cũng có mức giá cao nhất, ngay cả trong bối cảnh phân khúc căn hộ có dấu hiệu chững lại. Giá bán của của shophouse luôn cao hơn từ 1,5 - 2 lần so với nhà mặt phố trong cùng 1 dự án.

Tuy nhiên, khoảng 2 năm trở lại đây, loại hình này không còn được như kỳ vọng trước đó. Hơn nữa, từ đầu năm đến nay, do ảnh hưởng của dịch Covid-19 nên tình cảnh lại càng thêm khó khăn.

Rót số tiền lớn lên tới cả chục tỷ đồng mua một căn shophouse với kỳ vọng đem lại mức sinh lời 8 - 10%/năm, nhưng nhiều nhà đầu tư đang đau đầu vì tự kinh doanh thì khó khăn mà tìm khách thuê lại cũng không dễ, các nhà đầu tư chật vật kiếm khách thuê, thu hút khách bằng cách giảm giá cho thuê mặt bằng.

Điển hình như shophouse tại New City Thủ Thiêm rao miễn phí thuê 6 tháng đầu, giảm 50% 6 tháng tiếp theo và 20% 6 tháng kế tiếp. Giá thuê trung bình là 400 nghìn/m2. Dự án New City tọa lạc tại mặt tiền đại lộ Mai Chí Thọ, ngay trung tâm đô thị Thủ Thiêm, khu vực có vị trí vàng thuận tiện cho kinh doanh nhiều loại hình.

Hay shophouse Opal Garden tại quận Thủ Đức, TP HCM hỗ trợ mùa dịch giảm giá cho thuê 40%. Mức giá cho thuê tại đây là 35 triệu/tháng với diện tích 175m2, chủ sở hữu giảm 15 triệu/tháng trong 2 tháng đầu.

Tại Hà Nội, một khu shophouse nằm trên đường Tố Hữu, quận Hà Đông thường xuyên rơi vào tình trạng đìu hiu, vắng vẻ. Nhiều căn shophouse đang đóng cửa, lượng sử dụng cho hoạt động kinh doanh không nhiều, các tấm biển quảng cáo cho thuê mặt bằng kinh doanh, cho thuê nhà, shophose liên tục được treo lên… Việc cho thuê “ế ẩm”, một nhà đầu tư tại khu shophose này chấp nhận giảm giá từ 40 triệu đồng/tháng xuống còn 30 triệu đồng/ tháng nhưng tình trạng này vẫn không được cải thiện.

Hay tại một dãy shophouse thuộc KĐT Ngoại Giao Đoàn cũng chỉ có lác đác khách thuê, phần lớn các căn nhà phố thương mại vẫn đóng cửa im lìm khiến con phố vốn đã thưa người qua lại, nay càng thêm vắng vẻ.

Một số dãy shophouse tại đường Trần Hữu Dực, quận Nam Từ Liêm và nhiều khu vực, tuyến phố tại Hà Nội cũng xảy ra tình trạng tương tự.

Anh D.Q.H, một môi giới, tư vấn cho thuê bất động sản cho biết, đa phần các mặt bằng cho thuê hiện nay đều giảm giá từ 20-30% nhưng lượng khách thuê thời điểm này vẫn rất ít.

Theo các chuyên gia, shophouse hiện cũng đang phải cạnh tranh với rất nhiều loại mặt bằng khác như nhà phố truyền thống, trung tâm thương mại hay các kênh bán hàng online, nhất là trong bối cảnh ngành thương mại điện tử đang phát triển mạnh như hiện nay.

Mặt khác, theo báo cáo của Savills Việt Nam về thị trường bán lẻ, đại dịch Covid-19 khiến nhiều khách thuê nhà phố phải tái cấu trúc kinh doanh. Rất nhiều chuỗi ăn uống và thời trang tại các vị trí đắc địa có kinh doanh giảm sút phải đóng cửa. Vì vậy, từ nhà cho thuê phố cổ đến trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê… đều giảm giá. Việc giảm giá thuê được xem là một trong những điều kiện tiên quyết để gỡ khó hiện tại.

Còn theo báo cáo của Bộ Xây dựng, thị trường mặt bằng bán lẻ do ảnh hưởng trực tiếp từ dịch bệnh, khó khăn trong kinh doanh, nhiều mặt bằng bị trả lại hoặc các bên có sự đàm phán, điều chỉnh giảm khoảng 30%-50% so với giá thuê trước đây, số mặt bằng trống tăng dần. Đối với phân khúc mặt bằng cho thuê, tại Hà Nội, loại hình nhà phố, nhà riêng cho thuê đều đang gặp khó khăn. Giá thuê nhà mặt phố, nhà riêng tiếp tục giảm tại nhiều quận huyện. Giá chào thuê nhà phố, nhà riêng giảm từ 2%-7% so với quý trước.

Bên cạnh đó, nhiều ý kiến chuyên gia cho rằng hiệu quả kinh doanh tại các shophouse đang bị giảm sút, nhu cầu tiêu dùng giảm, lượng khách mua sắm hạn chế đã khiến phân khúc này rơi vào cảnh trầm lắng như hiện nay.

Chủ đầu tư tung chính sách bán hàng chiết khấu cao

Shophouse là dòng sản phẩm dịch vụ đặc thù, có mức giá cao hơn ít nhất từ 20% trở lên so với giá căn hộ cùng tòa nhà. Đặc biệt, có những dự án siêu sang shophouse có mức giá gấp đôi mức giá căn hộ.

Lướt qua một số trang web rao bán bất động sản có thể thấy, giá shophouse tương đối cao, tuỳ dự án và vị trí có mức 40 - 50 triệu đồng/m2, thậm chí lên tới 80 - 90 triệu đồng/m2. Theo một người làm môi giới bất động sản, trên thực tế, những vị trí đẹp, giá có thể lên tới 150 – 180 triệu đồng mỗi m2, mặc dù giá cao nhưng vẫn được nhà đầu tư xuống tiền đầu tư với kỳ vọng sẽ đem lại nguồn lợi cao.

Tuy nhiên, trên thực tế, sau một thời gian đi vào hoạt động, không phải dự án nào cũng mang lại lợi nhuận cao như kỳ vọng, hiện nay không ít nhà đầu tư đã phải nếm “trái đắng” từ shophouse khi tỷ suất sinh lời thấp, khó kiếm khách thuê, thậm chí không thể cho thuê.

Đặc biệt, bước sang năm 2020, do ảnh hưởng của dịch Covid-19, nhiều nhà đầu tư rót tiền vào phân khúc này phải chịu cảnh “bỏ thì thương mà vương thì tội”.

Chính những lý do này đã khiến shophose giảm sức hút, thanh khoản khó khăn. Để thu hút nhà đầu tư, một số dự án đã tung chính sách bán hàng với nhiều ưu đãi hấp dẫn, đặc biệt là đưa ra mức chiết khấu cao, tặng quà giá trị cao…

Đơn cử như shophouse Bình Minh Garden tại Đức Giang, Long Biên, Hà Nội, chủ đầu tư đã đưa ra mức chiết khấu 10%/căn. Cụ thể, với shophose có giá từ 7 tỷ/căn, khách hàng thanh toán 95% sẽ được chiết khấu 10%, hỗ trợ lãi suất 0% trong 18 tháng, tặng gói nội thất trị giá 1 tỷ…

Theo giới thiệu, khu shophouse Bình Minh Garden do Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản Thế Kỷ (Cen Invest) làm chủ đầu tư, có tổng số 101 căn nhà phố thương mại, có diện tích dao động từ 78,7 m2 – 146,4 m2 được thiết kế 2 mặt tiền, có thể kinh doanh nhiều sản phẩm như cafe, siêu thị hoặc cho các đơn vị như ngân hàng thuê,...

Tương tự tại dự án Kosmo Tây Hồ, quận Bắc Từ Liêm, Hà Nội cũng rao bán shophose khối đế với mức chiết khấu 15% so với giá bán ban đầu. Mức giá được đưa ra là 7 tỷ đồng đối với căn 100m2…

Như vậy, một số chủ đầu tư đã có động thái giảm giá khi mặt bằng giá bán shophose đang ở mức khá cao.

Một chuyên gia bất động sản cho biết, thời gian qua, shophouse ở một số khu dân cư được nhiều nhà đầu tư ưa chuộng khiến giá của loại hình này bị đẩy lên rất cao. Từ đó, giá cho thuê shophouse cũng phải tăng tương ứng. Tuy nhiên, khi người thuê không kham nổi chi phí buộc phải đóng cửa, trả mặt bằng. Khi giá thuê shophouse ở mức quá cao trong khi giá trị khai thác kinh doanh không tương xứng thì thị trường sẽ tự điều chỉnh xuống một cách hợp lý.

Liên quan tới câu chuyện đầu tư shophouse, các chuyên gia phân tích, hiện nay, người tiêu dùng đã sử dụng phương thức mua hàng online nhiều hơn, cùng với sự di dân về các khu đô thị vệ tinh, đã khiến các phố tập trung buôn bán không còn hiệu quả như trước, từ đó làm giảm đáng kể giá trị của nhà phố.

Mặt khác, sự xuất hiện của các trung tâm thương mại với đầy đủ dịch vụ, tiện ích và việc tắc đường thường xuyên ở những tuyến phố mua sắm, tâm lý ngại dừng xe mua hàng, cũng đang làm giảm dần hiệu quả kinh doanh của nhà mặt phố.

Ngoài ra, tại nhiều dự án shophouse, đất xây dựng là loại đất dịch vụ, thương mại có thời gian thuê đất từ 50 - 70 năm, chứ không phải đất ở lâu dài, nên người mua shophouse cũng trở nên thận trọng hơn bởi shophouse là tài sản giá trị lớn.

Dành lời khuyên cho nhà đầu tư shophouse, ông Dương Đức Hiển, chuyên gia Savills cho rằng, phân khúc này chỉ thực sự tiềm năng khi nằm ở khu vực đông dân cư và chỉ bắt đầu sinh lời khi cư dân về ở, dự án được bao quanh bởi các khu văn phòng, khu công nghiệp, nhà hàng và các hoạt động dịch vụ đã được triển khai, thu hút được dân sinh và tạo ra được dòng tiền.

"Ngược lại, tại các dự án nằm ở khu vực còn thưa thớt dân cư, chưa có các dịch vụ, tiện ích hay thường xuyên tổ chức sự kiện hoạt động thu hút khách thăm thì không có tiềm năng kinh doanh, cũng không thể tăng giá", ông Hiển nói.