Farmstay “nở rộ” với cam kết lợi nhuận, cam kết mua lại giá cao
Farmstay là loại hình bất động sản du lịch trang trại sản xuất nông nghiệp, kết hợp kinh doanh cơ sở lưu trú, nơi chào đón khách đến tham quan, nghỉ dưỡng và tham gia trải nghiệm các hoạt động thực tế như nuôi trồng, thu hoạch nông sản, chế biến và thưởng thức những món ăn dân dã từ chính thành phẩm tạo ra… tương tự như kinh doanh nhà ở có phòng cho khách du lịch thuê - homestay.
Đây được xem là một sản phẩm lai kết hợp giữa 2 yêu tố là farm (nông trại) và homestay (khu lưu trú địa phương).
Nhà đầu tư mua sản phẩm farmstay sẽ được sở hữu nông trại và kinh doanh homestay. Đây là xu hướng “căn nhà thứ 2” đang nở rộ trên thị trường bất động sản thời gian qua.
Trong khoảng 2 năm trở lại đây, nhiều dự án “farmstay” đã phát triển tại nhiều địa phương trên cả nước như: Hòa Bình, Thái Nguyên, Sơn La, Quảng Bình, Ninh Thuận, Bình Thuận, Gia Lai, Đồng Nai, Long An, TP.HCM,… được rao bán rầm rộ với chính sách bán hàng nhiều ưu đãi hấp dẫn.
Theo đó, các chủ đầu tư kêu gọi nhà đầu tư tham gia với các cam kết và chính sách lợi nhuận vô cùng hấp dẫn như: sau 3 năm sẽ có sổ đỏ; gia đình được cung cấp rau sạch số đêm nghỉ; tỷ suất lợi nhuận từ 15- 20%; nếu không hỗ trợ làm sổ đỏ được, sẽ mua lại bằng mức 124% giá ban đầu…
Chính sách bán hàng với cam kết lợi nhuận và cam kết mua lại giá cao tại dự án Ohara Villas & Resort Hòa Bình.
Đơn cử như tại dự án Khu nghỉ dưỡng Ohara Villas & Resort Hòa Bình được rao bán với mức giá từ 2 tỉ - 2,5 tỉ đồng cho 1 căn biệt thự 300 m2. Theo quảng cáo, khách hàng đầu tư đất vườn farmstay sẽ được cấp sổ đỏ, hàng tháng sẽ được nhận 15 kg rau sạch, lợi nhuận cho thuê đến 50 triệu đồng/năm trong 10 năm; tặng voucher nghỉ dưỡng 15 đêm tại hệ thống resort cao cấp. Chủ đầu tư còn cam kết nếu không hỗ trợ làm sổ đỏ được sẽ mua lại với mức 124% giá bán lúc đầu….
Một dự án khác tại Hòa Bình cũng được rao bán rầm rộ là Onsen Villas & Resort, người mua sẽ được hưởng một loạt các chính sách như: Mỗi tháng có 15kg rau sạch; mỗi năm có 15 đêm nghỉ dưỡng miễn phí tại 1 căn biệt thự song lập tại dự án quản lý vận hành trong 5 năm. Tận hưởng tiện ích resort miễn phí trọn đời. Tận hưởng dịch vụ chăm sóc vườn 5 sao trọn đời....
Ngoài ra, nếu khách hàng lựa chọn phương án xây thêm một căn nhà gỗ 24m2 trị giá 360 triệu đồng trên mảnh đất 150m2 rồi cho chủ đầu tư thuê lại sẽ được hưởng tiền lợi nhuận trả cam kết 50 triệu/năm chia 2 đợt và thanh toán vào 5 ngày đầu kỳ.
Tại Lâm Đồng, các môi giới đang rao bán đất tại trang trại sinh thái Lâm Nguyên tọa lạc tại huyện Đam Rông. Theo đó, khi khách hàng mua lô đất 4.000m2 với giá từ 577 triệu đồng sẽ được nhận sổ hồng ngay và sở hữu 1 vườn sầu riêng trên chính lô đất này.
Đặc biệt, chủ đầu tư Lâm Nguyên ca, kết thuê lại vườn của khách hàng trong 20 năm, mỗi năm trả lợi nhuận cho khách từ 12-69%.
Chủ đầu tư trang trại sinh thái Lân Nguyên cam kết lợi nhuận thấp nhất 12%/năm.
Theo ghi nhận, mô hình farmstay mới xuất hiện trên thị trường theo xu hướng BĐS nghỉ dưỡng sinh thái. Đây là sản phẩm còn mới nên chưa được kiểm nghiệm về cách thức vận hành, tỷ suất sinh lời. Vì vậy, các chuyên gia cho rằng, mô hình farmstay có phải là kênh đầu tư tốt hay không hiện vẫn còn là câu hỏi.
Hơn nữa, theo các chuyên gia, việc cam kết lợi nhuận và cam kết khi không ra được sổ đỏ thì chủ đầu tư mua lại cũng tiềm ẩn rủi ro như condotel, officetel. Vì vậy, nếu trong tương lai không có lợi nhuận, dự án farmstay đi vào bế tắc… dễ xảy ra trường hợp chủ đầu tư “xù” cam kết và khách hàng gánh chịu thiệt hại.
Mặt khác, vấn đề cần quan tâm trước hết chính là pháp lý của loại hình này bởi farmstay vẫn chưa có khung pháp lý điều chỉnh, tiềm ẩn rủi ro cho khách hàng.
Cẩn trọng rủi ro pháp lý
Theo các chuyên gia, trong tương lai, xu hướng xanh và xu hướng xanh đồng bộ sẽ là một hướng đi quan trọng đối với lĩnh vực bất động sản. Nếu tuân thủ theo đúng các quy định của pháp luật, farmstay là mô hình có đóng góp nhất định cho du lịch và kinh tế địa phương. Tuy nhiên, do chưa có khung pháp lý điều chỉnh, nên trên thực tế đã xuất hiện nhiều dự án biến tướng khi tự ý phân lô, lấn chiếm đất nông nghiệp, thậm chí cả đất rừng để bán thành các farmstay trái phép.
Với mô hình là du lịch trang trại sản xuất nông nghiệp nên đa phần các dự án farmstay là đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp làm trang trại kết hợp nghỉ dưỡng nên rất khó khăn để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Vì vậy, khi nhà đầu tư mua thường không có sổ đỏ, mà chỉ có hợp đồng và cam kết thời hạn làm được sổ đỏ. Tuy nhiên, liệu cam kết này có được chủ đầu tư thực hiện đúng hay không, hiện vẫn còn là một câu hỏi.
Các chuyên gia cảnh báo đầu tư farmstay tiềm ẩn nhiều rủi ro.
Nói về pháp lý loại hình này, ông Nguyễn Văn Đính, Phó tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Phó chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam, cho biết, mô hình bất động sản farmstay được bắt nguồn từ các nước phát triển như Nhật Bản, Mỹ. Nhưng, mục đích kinh doanh của họ là trải nghiệm học tập, không phải kinh doanh lưu trú.
Mới đây, mô hình này du nhập vào Việt Nam, bắt đầu được mở rộng và cải tiến phù hợp với nhu cầu thị trường. Tuy nhiên, theo ông Đính, pháp lý về đất đai, xây dựng lại chưa đề cập đến farmstay, đây là một loại hình bất động sản mới, phát triển theo xu hướng thị trường và nằm ngoài khuôn khổ pháp luật.
Còn theo chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu, pháp lý các dự án farmstay khá lỏng lẻo vì đa phần là đất hỗn hợp, đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, không được công nhận là mô hình du lịch nghỉ dưỡng nên rất khó để được tách, cấp sổ.
Ông Hiếu cho rằng, các chủ đầu tư farmstay thường đưa ra cam kết lợi nhuận cao để hút khách nhưng thực tế làm được hay không thì chưa rõ. Với hợp đồng góp vốn, rủi ro đã được đẩy về phía người mua. Trong trường hợp dự án pháp lý không rõ ràng, đất nằm trong quy hoạch, không được cấp phép làm du lịch nghỉ dưỡng thì coi như người mua mất trắng…
Trước tình trạng mô hình farmstay ngày càng nở rộ trong khi vẫn “mù mờ” về pháp lý, mới đây, Thủ tướng Chính phủ đã có chỉ đạo các bộ, ngành phải có giải pháp quản lý loại hình này.
Cụ thể, theo văn bản truyền đạt ý kiến chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ Nguyễn Xuân Phúc, mô hình du lịch kết hợp trang trại nghỉ dưỡng (farmstay) đang nở rộ với nhiều hình thức mới, nhưng vẫn chưa có khung pháp lý điều chỉnh và phần lớn các dự án farmstay có nguồn gốc đất nông nghiệp, lâm nghiệp, thậm chí là đất lấn chiếm. Vì vậy, cần sớm nghiên cứu để ban hành chính sách, điều chỉnh hoạt động của mô hình farmstay, tránh các biến tướng tiêu cực ảnh hưởng tới môi trường đầu tư, kinh doanh.
Về việc này, Thủ tướng Chính phủ yêu cầu các Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch, Tài nguyên và Môi trường, Nông nghiệp và Phát triển nông thôn, Xây dựng căn cứ chức năng, nhiệm vụ được giao nghiên cứu, có giải pháp quản lý phù hợp.