Siết cơ chế bảo lãnh, bảo đảm quyền lợi cho người mua bất động sản

Cắt giảm điều kiện, đơn giản hóa thủ tục kinh doanh

Sáng 19/8, tiếp tục chương trình đợt 2 Kỳ họp không thường lệ thứ Nhất, Quốc hội thảo luận tại hội trường về Tờ trình và Báo cáo ý kiến đối với định hướng chính sách sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản. Phiên họp do Phó Chủ tịch Thường trực Quốc hội Đỗ Văn Chiến điều hành.

Trình bày Tờ trình của Chính phủ, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh cho biết việc sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản nhằm kế thừa những quy định còn phù hợp, đồng thời xử lý các vấn đề phát sinh trong thực tiễn và bảo đảm tính thống nhất với hệ thống pháp luật hiện hành.

Theo định hướng được đưa ra, dự án sửa đổi tập trung vào 6 nhóm chính sách gồm: thể chế hóa đầy đủ các chủ trương, đường lối của Đảng và Nhà nước về thị trường bất động sản; phân cấp, phân quyền phù hợp với mô hình chính quyền địa phương hai cấp; tiếp tục đơn giản hóa điều kiện đầu tư kinh doanh và thủ tục hành chính; thúc đẩy chuyển đổi số, nâng cao tính minh bạch của thị trường; tháo gỡ các điểm nghẽn phát sinh trong thực tế; đồng thời chuyển một số quy định sang hướng khung, mang tính nguyên tắc.

Một thay đổi đáng chú ý là thẩm quyền quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản được đề xuất chuyển từ Thủ tướng Chính phủ về UBND cấp tỉnh.

Chính phủ cũng đề xuất cắt giảm, đơn giản hóa 9 trong tổng số 31 điều kiện đầu tư kinh doanh. Đối với thủ tục hành chính, 4/12 thủ tục được đề xuất cắt giảm, 7/12 thủ tục được đơn giản hóa và một thủ tục được giữ nguyên.

Một nội dung trọng tâm của dự thảo là tiếp tục hoàn thiện các quy định đang gây khó khăn trong quá trình triển khai dự án và giao dịch bất động sản.

Theo Bộ trưởng Trần Hồng Minh, dự thảo sẽ làm rõ một số khái niệm như kinh doanh bất động sản, dự án bất động sản, bất động sản có sẵn và bất động sản hình thành trong tương lai.

Quy định liên quan đến quyền mua nhà, công trình xây dựng của tổ chức, cá nhân nước ngoài cũng được rà soát. Dự thảo theo hướng quy định nhóm đối tượng này chỉ được mua nhà ở và các loại công trình xây dựng không gắn với quyền sử dụng đất.

Bên cạnh đó, dự thảo bổ sung khung quy trình giao dịch bất động sản, từ nguyên tắc thực hiện đến các bước giao dịch cơ bản. Đối với dự án BT, nghĩa vụ tài chính được đề xuất thực hiện thông qua bảo lãnh hoặc nộp tiền vào tài khoản phong tỏa theo quy định của pháp luật về đầu tư và đối tác công tư.

Các quy định về kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật, chuyển nhượng dự án và hợp đồng kinh doanh bất động sản cũng được sửa đổi nhằm đồng bộ hơn với pháp luật về đất đai, đầu tư và bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng.

Đáng chú ý, dự thảo bổ sung cơ chế bảo đảm đối với 5% giá trị còn lại của hợp đồng kinh doanh bất động sản. Khoản tiền này có thể được chuyển vào tài khoản phong tỏa hoặc thực hiện theo thỏa thuận giữa các bên.

Cùng với đó, hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu về nhà ở, thị trường bất động sản sẽ được hoàn thiện theo hướng dữ liệu phải đầy đủ, chính xác, được cập nhật thường xuyên. Dự thảo cũng đặt vấn đề xây dựng mã định danh điện tử cho tổ chức, cá nhân, bất động sản và các đối tượng thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở.

Đề nghị đánh giá kỹ tác động của chính sách

Trình bày Báo cáo ý kiến, Phó Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội Nguyễn Ngọc Bảo cho biết cơ quan thẩm tra đề nghị tiếp tục rà soát kỹ nhiều nội dung trước khi hoàn thiện dự thảo.

Đối với đề xuất cho phép cá nhân nước ngoài mua, thuê mua phần diện tích sàn xây dựng trong công trình, Ủy ban Kinh tế và Tài chính cho rằng dù giao dịch không trực tiếp gắn với quyền sử dụng đất, việc sở hữu và sử dụng diện tích sàn trên thực tế vẫn có mối liên hệ với đất đai.

Do đó, cơ quan thẩm tra đề nghị đánh giá tác động toàn diện và thận trọng, nhất là về yêu cầu không gắn với chuyển quyền sử dụng đất, quốc phòng, an ninh, trật tự, an toàn xã hội và sự phù hợp với quy hoạch. Quy định mới cũng cần bảo đảm thống nhất với các nội dung đang được xây dựng trong pháp luật đất đai.

Đối với dự án bất động sản được thực hiện trên quỹ đất thanh toán cho dự án BT, cơ quan thẩm tra đồng tình với việc cần có cơ chế xử lý nghĩa vụ tài chính về đất đai. Tuy nhiên, do hoạt động BT hiện được điều chỉnh bởi Nghị định 257/2025/NĐ-CP và trong quá trình thực hiện có thể phát sinh các vấn đề mới, việc thiết kế chính sách cần được đặt trong tổng thể pháp luật về PPP và đất đai.

Theo đó, Luật Kinh doanh bất động sản nên quy định ở mức nguyên tắc và dẫn chiếu sang pháp luật PPP, thay vì quy định riêng từng vấn đề cụ thể tại nhiều đạo luật khác nhau.

Bảo vệ khách hàng khi mua bất động sản hình thành trong tương lai

Một nội dung nhận được nhiều ý kiến là cơ chế bảo lãnh khi chủ đầu tư huy động vốn từ khách hàng đối với bất động sản hình thành trong tương lai.

Một số ý kiến đề nghị tiếp tục duy trì quyền lựa chọn của khách hàng như quy định hiện hành. Theo hướng này, chủ đầu tư vẫn phải chủ động thu xếp khả năng được ngân hàng cấp bảo lãnh, trong khi khách hàng có quyền quyết định có yêu cầu phát hành bảo lãnh riêng hay không.

Việc khách hàng từ chối bảo lãnh cần dựa trên sự tự nguyện và phải được cung cấp đầy đủ thông tin về quyền lợi, chi phí cũng như rủi ro. Việc từ chối không nên được mặc định ngay trong hợp đồng mẫu.

Ở chiều ngược lại, cũng có ý kiến ủng hộ cơ chế lựa chọn trong dự thảo vì có thể góp phần giảm chi phí. Tuy nhiên, phương án này cũng tiềm ẩn nguy cơ bị lạm dụng khi khách hàng thường ở vị thế yếu hơn về khả năng thương lượng và tiếp cận thông tin, từ đó làm giảm vai trò kiểm soát rủi ro của cơ chế bảo lãnh.

Về chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, cơ quan thẩm tra đề nghị tiếp tục hoàn thiện quy định tại Điều 30, trong đó cần đánh giá đầy đủ tác động và lấy ý kiến các đối tượng chịu ảnh hưởng.

Mục tiêu là tạo điều kiện khơi thông nguồn lực trong những trường hợp chủ đầu tư không còn nhu cầu hoặc không đủ năng lực tiếp tục triển khai dự án. Tuy nhiên, cơ chế chuyển nhượng phải đi kèm các biện pháp bảo đảm nghĩa vụ tài chính với Nhà nước cũng như trách nhiệm thực hiện dự án của bên nhận chuyển nhượng.

Ủy ban Kinh tế và Tài chính đồng thời đề nghị rà soát quy định tại Điều 31 để bảo đảm thống nhất với Luật Đầu tư, tránh tình trạng một dự án phải thực hiện nhiều thủ tục với hồ sơ và quy trình khác nhau.

Theo hướng được đề xuất, thủ tục chuyển nhượng dự án, điều chỉnh nhà đầu tư và đăng ký biến động đất đai cần được thiết kế theo nguyên tắc một đầu mối, sử dụng một bộ hồ sơ chung và thực hiện kiểm tra điều kiện một lần.

Đối với việc giao UBND cấp tỉnh quyết định chuyển nhượng những dự án đã được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư, cơ quan thẩm tra lưu ý việc phân quyền cần gắn với trách nhiệm và cơ chế giám sát tương ứng.

Dự thảo cần làm rõ những trường hợp phải xin ý kiến hoặc quyết định của cơ quan Trung ương, thời hạn xử lý, giá trị pháp lý của ý kiến tham gia, đồng thời bảo đảm công khai quyết định và cập nhật đầy đủ thông tin vào hệ thống dữ liệu.