Thị trường bất động sản năm 2024 hướng về nhu cầu thực

Theo thống kê của Hiệp hội BĐS Việt Nam, trong 2 năm qua, doanh nghiệp BĐS thiếu hụt vốn nghiêm trọng, thanh khoản thị trường sụt giảm, rào cản pháp lý khiến hàng tồn kho gia tăng, gây lãng phí tài nguyên đất đai. Đến đầu năm 2024, áp lực dòng tiền vẫn chưa giảm với các doanh nghiệp BĐS nói riêng và thị trường BĐS nói chung.

Song, nhờ sự vào cuộc quyết liệt của Chính phủ, Quốc hội, ngân hàng, nhất là Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Đất đai mới liên quan trực tiếp đến BĐS được thông qua cuối năm 2023, đầu năm 2024 đã mang đến nhiều tín hiệu khởi sắc cho thị trường. Đáng chú ý, đến đầu năm nay, hàng loạt ngân hàng thương mại đã điều chỉnh lãi suất huy động xuống mức thấp kỷ lục, xấp xỉ 5%/năm kỳ hạn từ 12 tháng trở lên, động thái này sẽ kích thích dòng tiền của người dân đầu tư vào BĐS - kênh đầu tư hấp dẫn hơn so với tiết kiệm ngân hàng.

Thông tin từ Ngân hàng Nhà nước cuối năm 2023 cho thấy, tiền gửi tiết kiệm của người dân đạt hơn 6,449 triệu tỉ đồng, tăng 9,95% so với cuối năm 2022. Dư nợ kinh doanh BĐS tăng trưởng 21,86%, vượt xa tốc độ tăng trưởng năm 2022 là 10,73%. Kết quả báo cáo tài chính năm 2023 của nhiều ngân hàng cũng tái hiện xu hướng tương tự, với dư nợ tín dụng kinh doanh BĐS tăng mạnh, trong khi cho vay mua nhà ở tăng chậm.

Tuy nhiên, nhiều chuyên gia BĐS nhận định, trong năm 2024, khó khăn của nền kinh tế và thị trường BĐS tiếp tục ảnh hưởng đến sức cầu và giao dịch chủ yếu tập trung vào phân khúc sản phẩm có giá dưới 3 tỉ đồng từ khách hàng có sẵn tiền mặt. Trái lại, sản phẩm đầu tư giá trị cao vẫn tồn kho do cơ chế, điều kiện vay vốn phức tạp và bị siết chặt, khiến nhiều người không muốn đầu tư vào phân khúc BĐS giá cao.

Ngoài ra, chênh lệch giữa lãi suất tiền gửi và tiền vay vẫn cao, khiến nhiều người dân lo ngại về việc vay vốn do khả năng lãi suất tăng trở lại. Thậm chí, sau khi Thông tư 06/2023/TT-NHNN góp phần giảm lãi suất, thủ tục vay vẫn phức tạp và chi phí phát sinh lớn, khiến nhiều người e ngại…

Trước thực tế trên, để kích thích và phục hồi đầu tư vào thị trường BĐS, các chuyên gia cho rằng, lãi suất ngân hàng cho vay cần giảm thêm khoảng 2%/năm, cùng với điều kiện, thủ tục linh hoạt hơn; tăng cường các chính sách tăng nguồn cung để thúc đẩy lực cầu, gồm xây dựng cơ chế ưu đãi phát triển nhà ở giá phù hợp, điều chỉnh chính sách mua, vay mua nhà ở xã hội, khắc phục bất cập trong xác định giá đất…

Để khơi thông dòng tiền vào thị trường BĐS, theo TS Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam - vấn đề cốt lõi thời gian tới là sự vào cuộc quyết liệt hơn nữa từ phía các cơ quan quản lý nhà nước liên quan. Trong đó, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng cần quyết liệt tập trung tháo gỡ nút thắt pháp lý, sớm ban hành các văn bản quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Đất đai sửa đổi để tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý cho các dự án “tồn kho” khởi động, tạo cơ sở để các địa phương phê duyệt dự án mới, nhất là các dự án nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền.

Bên cạnh đó, các cơ quan quản lý nhà nước cần sớm nghiên cứu gói tín dụng ưu đãi dành riêng cho phân khúc nhà ở bình dân, với mục tiêu chính là khuyến khích chủ đầu tư tham gia phát triển và tăng sức mua cho các hộ gia đình có thu nhập trung bình hoặc cận trung bình; phát triển các nguồn tài chính huy động dòng tiền cho thị trường như: Tín dụng ngân hàng, trái phiếu doanh nghiệp, Quỹ đầu tư BĐS, Quỹ tiết kiệm nhà ở, kênh đầu tư trực tiếp, gián tiếp nước ngoài...

“Thị trường BĐS có dấu hiệu phục hồi và khởi sắc hiện nay là cơ hội tốt để huy động vốn từ các sản phẩm tài chính. Đây sẽ là nguồn vốn ổn định, đáp ứng được yêu cầu về quy mô vốn lớn cho phát triển dự án của doanh nghiệp BĐS; đồng thời, có thể giúp khoản đầu tư của các nhà đầu tư cá nhân an toàn hơn nhờ hưởng lợi từ tầm nhìn của những nhà quản lý chuyên nghiệp”, ông Nguyễn Văn Đính nhận định.

Trong khi đó, lý giải về nguyên nhân hàng loạt nhà đầu tư BĐS nước ngoài tới tìm kiếm cơ hội tại thị trường Việt Nam thời gian gần đây, các chuyên gia cho rằng, Việt Nam đang là quốc gia có yếu tố về dư địa rất lớn, trong đó là quốc gia duy nhất tại Đông Nam Á đang thiếu nguồn cung và lực cầu nguồn cung rất lớn khiến các nhà đầu tư nước ngoài tìm đến đầu tư vào BĐS.

Một trong những thị trường tiềm năng là khu vực Tây Nam Bộ, vì đây là khu vực có động lực tăng cường kết nối thông thương nội vùng, giữa vùng với TP HCM, Đông Nam Bộ và cả nước. Đây là cơ hội cho vùng nâng cao chất lượng sống của người dân, vừa là cơ hội cho các chủ đầu tư về phát triển các dự án BĐS Tây Nam Bộ đáp ứng nhu cầu ở cho người dân.

Theo Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn Nguyễn Quốc Anh, trong năm 2024, các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thật như chung cư, nhà riêng sẽ được ưu tiên xuất hiện trong danh mục của nhà đầu tư vì có thể tạo ra dòng tiền thường xuyên và giữ mặt bằng giá ổn định. Đặc biệt, năm 2024 hứa hẹn nhiều cơ hội hơn với phân khúc nhà ở dưới 2,5 tỉ đồng/căn do chi phí đầu vào thấp, tốc độ triển khai nhanh, đa dạng đối tượng tiếp cận.

Còn các chuyên gia kinh tế cho rằng, để thu hút hiệu quả các nguồn vốn vào thị trường BĐS, các doanh nghiệp kinh doanh BĐS cần xây dựng lịch sử hoạt động tích cực, nhất quán với những dự án thành công, chất lượng để tạo niềm tin cho nhà đầu tư tiềm năng.

Nhiều chuyên gia BĐS nhận định, trong năm 2024, khó khăn của nền kinh tế và thị trường BĐS tiếp tục ảnh hưởng đến sức cầu và giao dịch chủ yếu tập trung vào phân khúc sản phẩm có giá dưới 3 tỉ đồng từ khách hàng có sẵn tiền mặt. Trái lại, sản phẩm đầu tư giá trị cao vẫn tồn kho do cơ chế, điều kiện vay vốn phức tạp và bị siết chặt.