Thị trường BĐS TP HCM báo động tình trạng lệch pha cung – cầu và sụt giảm nguồn cung

Nguồn cung nhà ở giảm mạnh trong 3 năm liên tiếp

Theo báo cáo của HoREA, trong 15 năm qua, thị trường bất động sản trải qua các giai đoạn "thăng - trầm" đan xen.

Cụ thể, năm 2006-2007 là giai đoạn tăng trưởng nóng dẫn đến "bong bóng" vào năm 2007; từ năm 2008-Qúy 2/2009 thị trường Khủng hoảng, đóng băng; Qúy 3/2009-2010 là thời kỳ phục hhồi và tăng trưởng nóng, dẫn đến"bong bóng" bất động sản vào năm 2010.

Sang giai đoạn những năm từ 2011-2013, thị trường bất động sản lại rơi vào tình trạng khủng hoảng và đóng băng; sau đó, năm 2014-2017 thị trường phục hồi trở lại và tăng trưởng mạnh; đến giai đoạn 2018-2020 là giai đoạn khó khăn do quy mô thị trường bị sụt giảm, thiếu dự án và thiếu sản phẩm nhà ở. Từ tháng 03/2020 trở đi mức độ khó khăn càng trầm trọng thêm do dịch CoViD-19.

HoREA phân tích, so với 20 năm trước đây, có thể đánh giá thị trường bất động sản đã có bước phát triển vượt bậc theo hướng tích cực là chủ đạo, cả về quy mô, số lượng, chất lượng, tiện ích, dịch vụ, cảnh quan môi trường và tổng nguồn vốn đầu tư.

Tuy nhiên, thị trường vẫn còn một số hạn chế, bất cập, chưa ổn định, chưa bền vững. Đáng chú ý, báo cáo nhấn mạnh nguồn cung nhà ở giảm mạnh trong 3 năm liên tiếp.

Theo thống kê của HoREA, trong 6 tháng đầu năm 2020, toàn thành phố chỉ có 3 dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư, 5 dự án được công nhận chủ đầu tư và 12 dự án được chấp thuận đầu tư. Trong số 20 này, chỉ có 9 dự án mới và 11 dự án cũ được điều chỉnh về quy mô hoặc chỉ tiêu quy hoạch.

Các dự án nhà ở đủ điều kiện huy động vốn giảm mạnh trong 3 năm gần đây. Cụ thể năm 2018 giảm 16,4%, năm 2019 giảm 54,4% so với năm 2017. Riêng 6 tháng đầu năm 2020, giảm đến 69,6% so với 6 tháng đầu năm 2017. Tương ứng, số lượng nhà ở huy động vốn trong 6 tháng qua cũng giảm đến 78,8% so với cùng kỳ năm 2017.

TP HCM cũng không có dự án nào được chuyển nhượng trong nửa đầu năm. Nguồn thu tiền sử dụng đất liên tục giảm trong 3 năm gần đây. 8 tháng đầu năm 2020, thành phố chỉ thu được 4.453 tỷ đồng, giảm đến 52% so với cùng kỳ 2019.

Lệc pha cung – cầu

HoREA cho biết, điều đáng báo động là, sự lệch pha cung cầu giữa phân khúc nhà ở cao cấp và bình dân ngày càng lớn.

Trong đó, căn hộ bình dân giá dưới 25 triệu đồng/m2 chỉ có 28.295 căn, chiếm tỷ lệ 21,81% rất thấp trong tổng số nhà ở dự án.

Căn hộ trung cấp giá từ 25-40 triệu đồng/m2 chỉ có 57.545 căn, chiếm tỷ lệ 44,37% trong tổng số nhà ở dự án.

Căn hộ cao cấp giá trên 40 triệu đồng/m2 có 43.886 căn, chiếm tỷ lệ 33,82% cao nhất trong tổng số nhà ở dự án.

Năm 2019, tổng số nhà ở đưa ra thị trường là 23.046 căn, trong đó, chỉ riêng 01 dự án khu đô thị tại quận 9 đợt 1 đã chào bán 10.007 căn hộ, chiếm 43,4% thị phần.

Đặc biệt, trên thị trường, giá nhà khoảng 35-40 triệu đồng/m2 đã được xếp vào loại nhà cao cấp. Giả định phân nửa số lượng căn hộ trung cấp (nêu trên) được tính vào thống kê căn hộ cao cấp, thì số lượng căn hộ cao cấp sẽ khoảng 72.658 căn, chiếm đến tỷ lệ 56%, áp đảo trên thị trường.

HoREA đánh giá, cơ cấu sản phẩm nhà ở như vậy là biểu hiện rõ rệt của tình trạng lệch pha cung cầu, phát triển thiếu cân đối, kém bền vững, do thiếu hụt loại nhà ở vừa túi tiền và có dấu hiệu thừa cung nhà ở cao cấp.

Báo cáo của HoREA cũng cho biết, giai đoạn 2016-2017, thị trường bất động sản phát triển với tốc độ cao cả về quy mô thị trường, số lượng dự án, sản phẩm nhà ở và giao dịch. Ngược lại, từ năm 2018 đến nay, thị trường giảm rất lớn cả về quy mô, số dự án, số sản phẩm nhà ở đưa ra thị trường và lượng giao dịch.

Trong 3 năm qua, người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị và người nhập cư bị thua thiệt nhiều nhất, vì bị giảm cơ hội tạo lập nhà. Nhiều doanh nghiệp bất động sản vừa và nhỏ đã yếu thế lại càng lép vế hơn so với các tập đoàn và doanh nghiệp lớn.

Bên cạnh đó, nguồn thu ngân sách nhà nước từ thị trường bất động sản bị sụt giảm liên tục trong 3 năm qua. Trong 8 tháng đầu năm 2020, có đến 923 doanh nghiệp bất động sản giải thể, tạm ngừng hoạt động do tác động của đại dịch Covid-19, tăng 136% so với cùng kỳ, cao nhất so với các lĩnh vực kinh tế khác. Ngân sách nhà nước bị giảm mạnh nguồn thu từ bất động sản kể từ năm 2018 đến nay.