Trong cơn bão Covid-19: Điểm sáng của thị trường nhà ở Hà Nội nằm ở ngoại thành

Thị trường nhà ở ngoại thành có sức hút lớn nhất

Hiện nay, thị trường nhà ở tại Việt Nam nói chung và Hà Nội nói riêng vẫn được đánh giá có nhiều triển vọng bởi nguồn cầu lớn. Tính đến năm 2020, tỷ lệ đô thị hóa của Việt Nam đạt 37%, thấp hơn so với các nước Đông Nam Á (50%) và Châu Á (51%). Tốc độ đô thị hóa chậm cho thấy tiềm năng lớn cho sự phát triển trong tương lai.

Dân số Việt Nam đạt 96 triệu người trong năm 2019 và dự kiến đạt 120 triệu vào năm 2050 với tỷ lệ đô thị hóa cả nước đạt 57%. Tầng lớp trung lưu hiện chiếm 13% dân số và được dự đoán sẽ lên mức 26% vào năm 2026. Tổng số hộ gia đình tăng 1,8% mỗi năm trong giai đoạn 2009 - 2019. Mỗi hộ dân trung bình có 3,5 người, thấp hơn 0,3 người so với năm 2009.

Quá trình đô thị hóa, tăng trưởng dân số mạnh mẽ và quy mô hộ gia đình giảm tạo ra nguồn cầu về nhà ở. Riêng thị trường nhà ở tại Hà Nội, tốc độ đô thị hóa chậm cho thấy tiềm năng lớn cho sự phát triển của tương lai.

Nguyên nhân nữa là do nguồn cung dự án bất động sản trên thị trường hiện nay đang rất hạn chế do những vướng mắc về pháp lý từ năm 2019.

Mặt khác, những quỹ đất đẹp tại khu vực trung tâm thành phố hiện không nhiều, khách hàng mua nhà không có nhiều sự lựa chọn về sản phẩm. Các dự án có vị trí đắc địa đều được phát triển ở phân khúc bất động sản cao cấp và định giá rất cao.

Cuối cùng, mặc dù chịu tác động ít nhiều của dịch bệnh Covid-19 nhưng Việt Nam đã có kinh nghiệm và kiểm soát tình hình tốt hơn nên thị trường bất động sản giai đoạn này đã không còn bị tác động quá mạnh.

Giá sơ cấp trên thị trường không có sự biến động rõ rệt. Thay vào đó, các chủ đầu tư đưa ra nhiều ưu đãi hơn cho khách hàng mua nhà như các gói quà tặng nội thất, chiết khấu, giảm lãi suất cho vay để thu hút khách hàng.

Ông Nguyễn Đức Thêm, Quản lý kinh doanh bộ phận kinh doanh nhà ở Savills Hà Nội cho biết: “Với tình hình nguồn cung co hẹp như hiện nay, những dự án có vị trí đẹp, đầy đủ pháp lý, chủ đầu tư uy tín sẽ khó có chuyện giảm giá”.

Cũng theo vị chuyên gia này, trái ngược với thị trường sơ cấp, giá bất động sản thứ cấp lại đang có xu hướng giảm do làn sóng cắt lỗ từ các nhà đầu tư. Theo đó, với tác động của dịch bệnh, nhiều nhà đầu tư gặp khó khăn về tài chính do làm ăn thua lỗ hoặc chịu áp lực trả lãi ngân hàng đã buộc phải thanh lý sản phẩm bất động sản.

Ông Thêm cho rằng, các nhà đầu tư phải căn cứ vào khả năng tài chính của mình. Nhà đầu tư không nên vay ngân hàng để đầu tư trong bối cảnh hiện tại. Còn đối với khách hàng có tiền, nhà đầu tư nên tham khảo đầu tư tại các khu vực mới phát triển của Hà Nội như Gia Lâm, Long Biên, Đông Anh... Sản phẩm đầu tư nên là đất nền hoặc nhà thấp tầng.

Các bất động sản này sẽ có khả năng sinh lời tốt hơn trong tương lai so với bất động sản tại khu vực nội đô. Hiện khu vực này đang rất ít dự án, nếu có, đều rất đắt và chỉ bán cho khách hàng mua để ở.

Thực tế, việc phát triển ra ngoài khu vực trung tâm cũng là xu hướng chung của thị trường bất động sản Hà Nội. Theo đó, cùng với quy hoạch mở rộng đô thị Hà Nội, nguồn cung căn hộ đã mở rộng từ các quận nội thành ra các huyện ngoại thành.

Năm 2016, huyện Hoài Đức và Thanh Trì chiếm 10% nguồn cung. Trong quý II/2020, bốn huyện Gia Lâm, Đông Anh, Hoài Đức và Thanh Trì chiếm 27% nguồn cung. Tổng số giao dịch tại các huyện tương đương 22% tổng số giao dịch trong nửa đầu năm 2020 nhờ hoạt động tốt của khu vực phía Đông.

Các dự án lớn ở ngoại ô trong tương lai bao gồm Xuân Mai Smart City (3.072ha), Vinhomes Cổ Loa (299ha), BRG Smart City (272ha) và Vinhomes Wonder Park (133ha). Những dự án này được xem như là một giải pháp bền vững để giảm bớt những gánh nặng về vấn đề dân số, tắc nghẽn giao thông hay thiếu hụt hạ tầng.

Chuyên gia từ Savills dự báo, trong nửa cuối năm 2020, khoảng 24.200 căn hộ từ 4 dự án hiện tại và 18 dự án tương lai sẽ ra mắt thị trường, hạng B tiếp tục dẫn đầu thị trường. Trong số 22 dự án này, 68% đang trong quá trình xây dựng và 32% đang làm móng. Các quận/huyện dẫn đầu nguồn cung bao gồm Từ Liêm với 45% thị phần, Gia Lâm với 32% và Hoàng Mai với 9% thị phần

Bên cạnh đó, theo ông Thêm, các nhà đầu tư nên quan tâm đến dự án tại khu vực có quy hoạch hạ tầng phát triển thuận lợi. Hạ tầng và vị trí là hai yếu tố liên quan trực tiếp đến thanh khoản, giá bán sản phẩm và khả năng tăng giá trong tương lai.

Thời điểm tốt để mua nhà là lúc này?

Từ đầu tháng 8, nhiều ngân hàng đã giảm lãi suất các gói hỗ trợ cho vay mua nhà. Mức lãi suất ưu đãi hiện dao động từ 6,49 - 11,5%/năm. Trong khi đó, lãi suất sau thời gian ưu đãi được tính theo mức lãi suất cơ sở (hoặc lãi suất tiết kiệm) cộng thêm biên độ 3 - 4% tùy từng ngân hàng, phổ biến từ 8,5 - 11,5%/năm. Giới chuyên gia nhìn nhận, giảm lãi suất cho các khoản vay thế chấp mua nhà sẽ hỗ trợ kích thích nhu cầu vay thế chấp nhà mới cũng như tái cấp vốn cho khoản vay mua nhà hiện tại.

Chị Ngọc Tuyết (Thái Bình) vừa quyết định mua một căn hộ chung cư hơn 2 tỷ đồng. Hai vợ chồng mới tích cóp được 30% giá trị căn hộ, 70% còn lại anh chị đi vay ngân hàng.

Chị Tuyết cũng chia sẻ, gia đình đã cân nhắc rất kỹ khi chọn vay mua nhà trả góp, vì nếu vay tiền bạn bè, người thân lúc này cũng khó khăn, lại không chủ động được thời gian trả nợ. Còn nếu chỉ tích cóp từ lương, theo tính toán, mỗi tháng dành dụm từ 4 - 5 triệu đồng, chị sẽ phải mất tới 20 - 25 năm mới có thể mua được căn nhà hơn 1 tỷ đồng.

Còn nhớ, thời điểm xuất hiện gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng, lãi suất chỉ 5 - 6%/năm đã hỗ trợ tích cực cho nhiều gia đình trẻ mua được nhà ở thành phố. Tuy nhiên, sau khi gói này hết thời hạn, nhiều người gặp khó khăn vì lãi suất trên thị trường lên tới trên dưới 10%/năm. Bởi vậy, mức giảm lãi vay mua nhà hiện nay tại được kỳ vọng sẽ hỗ trợ rất tốt cho người trẻ muốn mua nhà, mặc dù thời hạn ưu đãi chỉ từ 1 - 3 năm.

Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa phân tích, hiện nay lãi suất ngân hàng đang có xu hướng giảm rõ nét, điều này sẽ kích thích các ngành nghề kinh doanh ổn định, tiêu dùng tăng lên. Đây cũng chính là cơ hội cho nhu cầu mua nhà để ở, để đầu tư.

“Tôi nghĩ, không lúc nào dễ mua bất động sản như thời điểm này. Doanh nghiệp bất động sản đang hỗ trợ người mua rất nhiều. Nếu có tiền nhàn rỗi thì thời điểm này nên mua một bất động sản mà mình yêu thích. Khi thích thì sẽ hiểu về nó, tầm nhìn quan trọng của sản phẩm trong vòng 2 - 3 năm. Đặc biệt, tâm lý của người Việt Nam là vẫn thích bất động sản, coi bất động sản là một tài sản giá trị. Vì thế, vừa qua dù vàng tăng giá nhưng cũng không ảnh hưởng đến bất động sản nhiều. 

Với bất động sản, người mua vẫn tâm lý tích trữ, có tiền ít thì mua ít, tiền nhiều mua nhiều. Ở độ tuổi dưới 35 tuổi thường thích sở hữu 1 bất động sản, từ 35 - 40 tuổi sở hữu 2 - 3 bất động sản, trên 40 tuổi thường có xu hướng thích sở hữu 4 - 5 bất động sản, tùy theo thu nhập của mỗi người. Có người mua 4 lô đất, mỗi lô vài trăm triệu nhưng cũng có người mua 4 lô mỗi lô vài tỷ đồng…”, ông Quang cho hay.

Còn ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận Nhà ở CBRE Việt Nam chia sẻ: “Dù dịch bệnh kéo dài, nhưng các dự án vẫn có mức độ hấp thụ cao. Chúng tôi nhận thấy khả năng bán hết căn hộ trong đợt mở bán đầu tiên khoảng 70%, nhu cầu cao đã thúc đẩy thị trường phát triển. Theo tôi, ở thị trường sơ cấp, khó có sự giảm giá mạnh, trong thời gian tới có thể giá tăng, nhưng mức tăng sẽ chậm hơn so với các năm trước”.

Ông Kiệt cũng cho biết thêm, về dài hạn, các chủ đầu tư cần có những sự thay đổi về định hình sản phẩm bao gồm: Chủng loại sản phẩm, diện tích căn hộ, điều kiện bàn giao, chính sách giá, phương thức hỗ trợ,… để phù hợp hơn với sự biến động của thị trường và tăng sức hút với các khách hàng.