Tiếp tục góp ý để hoàn thiện Luật nhà ở (Sửa đổi)

Sau gần 10 năm thực hiện Luật Nhà ở hiện hành, các quy định của Luật đã đi vào nề nếp, từng bước đã thực hiện có hiệu quả mọi nguồn lực để xây dựng nhà ở cho người dân ở các đô thị, nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà ở nông thôn. Tuy nhiên, với xã hội ngày càng phát triển, sau thời gian thực thi Luật Nhà ở hiện hành đã có một số tồn tại, hạn chế cần phải sửa đổi, bổ sung để phù hợp với tình hình thực tiễn hiện nay. Bộ Xây dựng cũng đã tổ chức nhiều hội thảo trong cả nước lấy ý kiến góp ý về vấn đề này làm cơ sở trình Quốc hội.

Theo dự thảo, Luật Nhà ở (sửa đổi) lần này sẽ gồm 13 Chương với 196 Điều. So với Luật Nhà ở năm 2014 thì dự thảo Luật (sửa đổi) đã tăng hơn 13 Điều, bãi bỏ 07 Điều trong Luật hiện hành, giữ nguyên 47 Điều, sửa đổi, bổ sung 104 Điều, bổ sung mới 34 Điều, Luật hóa từ Nghị định 11 Điều. Nội dung của Luật Nhà ở (sửa đổi) lần này sẽ quy định về sở hữu, phát triển, quản lý, sử dụng nhà ở, giao dịch về nhà ở, quản lý Nhà nước về nhà ở, giao dịch mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thương mại, nhà ở xã hội của các doanh nghiệp, quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản về giao dịch chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở…

Mở đầu cho hội thảo với góp ý về một số vướng mắc, hạn chế trong thực tiễn thi hành và các kiến nghị liên quan đến các quy định về quản lý, vận hành và cải tạo, xây dựng lại chung cư, ông Nguyễn Tiến Dũng - Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đố Công ty CP Sài Gòn Triển Vọng (SAVISTA) cho rằng: Đánh giá một cách khách quan, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) lần này đã kế thừa được những tính pháp lý mang tính khải thi cao qua trải nghiệm thực tiễn thi hành pháp luật của Luật Nhà ở 2005, sửa đổi, bổ sung 2009 và Luật Nhà ở 2014. Đối với lĩnh vực quản lý, vận hành, sửa chữa, xây dựng lại chung cư là lĩnh vực mới ở Việt Nam. Năm 2005 nước ta mới hình thành các khung pháp lý điều chỉnh hoạt động của thị trường bất động sản đang còn sơ khai, đặc biệt dự án nhà chung cư vẫn còn chưa nhiều như bây giờ và khái niệm sống ở khu chung cư còn rất mơ hồ.

Từ 2005 đến nay, các quy định liên quan đến quá trình quản lý, vận hành chung cư dù đã sửa đổi, bổ sung nhưng vẫn còn một số vướng mắc tồn tại. Trong quá trình thực thi pháp luật làm phát sinh tranh chấp, xung đột giữa chủ đầu tư và Ban quản trị, giữa Ban quản trị và cư dân… Các vấn đề tập trung chủ yếu vào việc xác định sở hữu chung, sở hữu riêng, về việc thu, sử dụng kinh phí bảo trì, về tổ chức hoạt động của Ban quản trị chung cư… những vấn đề này cần được thực hiện và thống nhất trong quy định của Luật Nhà ở trong thời gian tới.

Liên quan đến diện tích sở hữu chung- riêng, diện tích chỗ để xe, cần quy định rõ trách nhiệm của Chủ đầu tư ghi rõ phần diện tích chung- riêng trong hợp đồng mua bán. Đồng thời cần quy định biện pháp chế tài để ràng buộc chủ đầu tư phải thể hiện đầy đủ nội dung này. Về mối quan hệ giữa đơn vị quản lý, vận hành với Ban quản trị nhà chung cư cần bổ sung thêm các quy định để quy định rõ hơn về cơ chế kiểm tra, thanh tra, giám sát của các cơ quan thực thi pháp luật và chế tài vi phạm. Bổ sung quy định Hội nghị chung cư bầu chọn đơn vị quản lý với thời hạn hợp đồng tương ứng với nhiệm kỳ của Ban quản trị là 03 năm thay vì 1,2 năm như hiện nay để tránh bị chi phối bởi ý chú chủ quan khi muốn tiếp tục hoặc gia hạn tiếp hợp đồng.

Đánh giá tính thống nhất của các quy định của dự án dự thảo Luật nhà ở sửa đổi với các dự thảo Luật có liên quan, PGS.TS Nguyễn Thị Nga - Phó Trưởng khoa Pháp luật kinh tế, trường Đại học Luật Hà Nội cho rằng: Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi vẫn còn thể hiện sự bất cập, chưa đảm bảo sự tương thích, thống nhất của các quy định trong dự thảo Luật Nhà ở và một số Luật khác như: Luật Xây dựng, Luật Đầu tư, Luật Đầu tư công, Luật Ngân sách Nhà nước và một số Luật có liên quan.

PGS.TS Nguyễn Thị Nga đưa ra 8 nội dung chưa có sự tương thích đối với dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi và một số Luật có liên quan. Đó là cần rà soát lại các hành vi nghiêm cấm tại Điều 5 dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi. Việc cấm ủy quyền trong dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi đang góp phần nào hạn chế quyền của chủ đầu tư. Tạo ra rào cản cho việc thực hiện các giao dịch về nhà ở trên thị trường, không phù hợp với thực tiễn và thiếu thống nhất với nguyên tắc về tự do ủy quyền theo quy định của pháo luật về dân sự. Quy định về điều kiện sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Quy định về công nhận quyền sở hữu nhà ở. Quy định về sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài tại Việt Nam. Quy định về yêu cầu đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở chưa phù hợp và chưa thống nhất đối với Luật Đầu tư. Quy Định chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại chưa có tính đồng bộ với Luật Đất đai. Trách nhiệm của chủ đầu tư xây dựng nhà ở thương mại. Quy định về bố trí nhà ở tái định cư và bố trí nhà ở tạm thời.