TP. HCM: Diễn biến trái chiều giữa phân khúc BĐS cao cấp và bình dân

Thị trường hồi phục, nhiều dự án tái khởi động sau thời gian dài “đắp chiếu

Sau một thời gian dài chững lại do ảnh hưởng củadịch Covid-19, thị trường bất động sản TP.HCM và các tỉnh lân cận có tín hiệu khởi sắc khi giới đầu tư, người mua đã quay trở lại, đồng thời các doanh nghiệp cũng đồng loạt triển khai các chiến dịch bán hàng, giới thiệu sản phẩm ra thị trường. Đặc biệt là khi một số dự án tại khu vực trung tâm đang có dấu hiệu tái khởi động sau thời gian dài “đắp chiếu”.

Theo báo cáo phân tích mới đây của CTCP Chứng khoán TP HCM (HSC - Mã: HCM), sự hồi phục của thị trường BĐS trở nên rõ ràng hơn khi một số dự án tại TP HCM đang có dấu hiệu tái khởi động sau một thời gian dài bị siết chặt pháp lý khiến các dự án phải tạm dừng thi công.

Cụ thể, theo HSC, một số dự án tại khu vực trung tâm bị dừng hơn 2 năm qua hiện đã có dấu hiệu tái khởi động. Nhiều dự án lớn dự kiến sẽ được khởi công xây dựng trở lại gồm Bason (số 2 Nguyễn Hữu Cảnh), Vinhomes Grand Park (Quận 9), Gem Riveside (Quận 2), Mesa Thạnh Mỹ Lợi (Quận 2) và dự án Long Beach (Huyện Cần Giờ).

Bên cạnh đó, theo các số thiệu thống kê cho thấy số lượng dự án được cấp phép trong 6 tháng đầu năm 2020 đã tăng lên so với cùng kì năm ngoái, hoạt động đấu thầu dự án mới tại thị trường TP HCM cũng trở nên sôi động hơn.

Dự báo về thị trường BĐS TP HCM năm nay, HSC cho rằng nguồn cung có thể tăng thêm 25,1% và đạt ngưỡng khoảng 20.015 căn. Nhu cầu về BĐS vẫn khả quan, và thị trường tiếp tục ở tình trạng nguồn cung mới hạn chế trong vòng 2-3 năm nữa do thủ tục pháp lí bị siết chặt.

Tuy nhiên, do Tp.HCM đang phát triển nhiều dự án quy mô lớn cho nên đơn vị này dự báo nguồn cung căn hộ có thể tăng với tốc độ gộp bình quân năm là 30% trong giai đoạn 2021 - 2022 và tỉ lệ hấp thụ có thể ở mức cao trên 90%. "Tỉ lệ này phản ánh nhu cầu chưa được đáp ứng. Cơ cấu dân số vàng, quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ và tầng lớp trung lưu đang gia tăng nhanh chóng", báo cáo của HSC nhận định.

Đáng chú ý, mới đây Sở Xây dựng TP HCM công bố thông tin, kể từ tháng 8 đến nay thị trường BĐS TP HCM có thêm tới 10 dự án được chấp thuận đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai. Tổng số sản phẩm của các dự án trên vào khoảng gần hơn 9.000 căn, trong đó, phần lớn là căn hộ.

Cụ thể, số lượng sản phẩm mở bán tại Quận 7 gồm có 44 căn thuộc dự án Khu dân cư bắc Rạch bà Bướm, 87 căn hộ thuộc dự án Khu A – Khu đô thị Nam Thành phố; Quận 9 có lượng sản phẩm mở bán nhiều nhất với 7.853 căn hộ ở Khu dân cư và Công viên Phước Thiện, phường Long Bình và phường Long Thạnh Mỹ, 723 căn nhà thấp tầng cũng ở dự án này và 107 căn nhà thấp tầng ở án Đông Tăng Long; Tại Quận 2 có 333 căn hộ ở dự án Khu dân cư Minh Thông…

Những tín hiệu trên cho thấy thị trường BĐS TP HCM đang khởi sắc khi nguồn cung các sản phẩm bất động sản tăng lên và các nhà đầu tư, người mua nhà đã quay lại thị trường. Nhiều chuyên gia kỳ vọng, quý 4/2020 thị trường sẽ sôi động hơn với hàng loạt dự án mới được các chủ đầu tư bung hàng, cùng với đó là các hoạt động mở bán, tiếp thị sản phẩm của các doanh nghiệp được triển khai.

Căn hộ bình dân hấp thụ tốt do cung không đủ cầu, giá bán tăng

Theo phân tích của HSC, nhu cầu ở phân khúc trung cấp hiện đang rất cao nhờ tầng lớp trung lưu gia tăng nhanh chóng tại các thành phố lớn, tốc độ đô thị hóa cao và nhu cầu căn hộ dịch vụ dành cho người nước ngoài làm việc tại Việt Nam cũng tăng mạnh.

Tuy nhiên, đơn vị này cho rằng, nguồn cung phân khúc nhà ở bình dân và trung cấp hiện vẫn chưa được đáp ứng đủ nhu cầu của thị trường. HSC phân tích, theo các số liệu thống kê, trong 10 năm qua, tổng số hộ gia đình tại TP HCM đã tăng thêm 734.092 hộ.

Với giả định số hộ gia đình trung lưu chiếm 28,4% tổng số hộ gia đình tại TP HCM thì nhu cầu nhà ở của các hộ gia đình trung lưu trong 10 năm qua là khoảng 208.482 căn. Thế nhưng hiện tại, tổng nguồn cung nhà ở phân khúc trung cấp (theo thống kê của CBRE) chỉ là 105.830 căn (bằng 50% tổng nhu cầu ước tính).

Đáng chú ý, khoảng cách giữa nhu cầu và lượng cung ở phân khúc bình dân thậm chí còn lớn hơn với tổng nhu cầu là 700.000 - 800.000 căn trong khi tổng nguồn cung trong 10 năm qua chỉ đạt khoảng 46.651 căn. "Do đó, sức hấp thụ tại thị trường TP HCM, đặc biệt là phân khúc bình dân và trung cấp sẽ vẫn khả quan trong vài năm tới", HSC nhận định.

Sự lệch pha cung – cầu tại thị trường TP HCM cũng được CBRE chỉ ra tại một báo cáo về thị trường mới đây của đơn vị này. Theo đó, báo cáo của CBRE cho biết hiện nhu cầu mua nhà TPHCM đang rất cao, nhưng nguồn cung lại khan hiếm. Tỷ lệ giao dịch luôn ở ngưỡng trên 90%, đặc biệt với các dự án căn hộ có giá trên dưới 2 tỉ đồng/căn, ở vị trí giao thông thuận lợi, đầu tư tiện ích nội khu nổi trội luôn nhận được sự quan tâm lớn từ thị trường.

Còn theo đánh giá của Hiệp hội BĐS Tp.HCM (HoREA) thì việc rà soát pháp lý của các dự án đã khiến nguồn cung mới bị tắc. Điều này làm giá nhà tại Tp.HCM liên tục tăng trong những năm gần đây và lên một mặt bằng giá mới. Trung bình trong 6 tháng đầu năm 2020 giá nhà tại Tp.HCM tăng khoảng 10-15%, có nơi tăng 30-40% so với thời điểm cùng kỳ năm 2019.

Báo cáo ngành bất động sản mới nhất của SSI cũng cho thấy, giá nhà tại TP HCM sẽ tăng 7-10% trong năm nay do giá đất hoặc giá dự án đầu vào tăng và nguồn cung hạn chế. SSI cho rằng, vấn đề pháp lí của các dự án bất động sản thường mất nhiều năm để giải quyết và tình trạng này vẫn tiếp diễn trong năm 2021. Theo đó, giá nhà ở TP HCM vẫn có xu hướng tăng 5-7%.

Từ thực tế thị trường, ông Nguyễn Văn Đính, Tổng Thư kí Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhận định, do khan hiếm nguồn hàng trong bối cảnh lượng cầu rất cao, dẫn đến giá căn hộ tại TP.HCM tăng vọt và tỷ lệ hấp thụ luôn ở mức cao. Theo ông Đính, giá bán căn hộ TP. HCM quý 3/2020 tăng mạnh từ 15-20% so với quý 2/2020, tạo nên cơn sốt cho thị trường bất động sản.

Theo ghi nhận từ thị trường về sự tăng giá BĐS tại TP HCM, thực tế, quận 12 là một trong những khu vực có tốc độ tăng giá BĐS mạnh nhất thời gian qua. Theo ghi nhận, hàng loạt tuyến đường được tu sửa như đường Tân Thới Hiệp 7, đường Vườn Lài, đường Nguyễn Văn Quá, tuyến đường huyết mạch Lê Văn Khương và sự phát triển của hệ thống hạ tầng đã đẩy giá nhà đất khu vực này tăng lên nhanh chóng sau vài năm.

Thị trường thứ cấp hoạt động sôi động do hạn chế nguồn cung mới, giá thứ cấp và sơ cấp cũng tăng dần lên. Theo các đơn vị nghiên cứu, khu vực quận 12 hiện đã xác lập mặt bằng giá mới, trong đó, giá sơ cấp tăng trung bình 10% – 20%, giá thứ cấp tăng 4% so với cùng kỳ năm trước.

Các chuyên gia nhận định, trong bối cảnh toàn thành phố đang siết chặt lại khâu cấp phép, số lượng dự án mở bán ở quận 12 thời gian qua rất khan hiếm. Vì thế, giá thứ cấp biến động tăng mạnh, dòng tiền của người mua chảy vào hầu hết các dự án đã mở bán trước đó khiến tỷ lệ hấp thụ căn hộ tại khu vực này luôn duy trì ở mức rất cao trên 80%.

Với sự đột phá về hạ tầng, thời gian gần đây, khu Tây Bắc TPHCM đã đón nhận hàng loạt dự án ra hàng. Những dự án đáng chú ý có thể kể đến như Chung cư An Sương Ipark, Prosper Plaza, Green Mark, Stown Tham Lương, Hiệp Thành Building, Happy One Thạnh Lộc, Kim Tâm Hải hay..

Trong đó, dự án khu căn hộ An Sương Ipark nằm trong khu dân cư An Sương có quy mô 64ha thuộc phường Tân Hưng Thuận, quận 12 cũng tung ra thị trường 196 căn hộ thương mại thuộc phân khúc tầm trung đã nhận được sự quan tâm lớn từ người mua ở thực lẫn nhà đầu tư. Dự án có diện tích quy hoạch 3,3ha, gồm 2 Block cao 15 tầng và 1 tầng hầm, có giá vừa tầm khoảng trên 2 tỉ đồng/căn… có tỷ lệ giao dịch khá cao.

Các chuyên gia đánh giá, trong thời gian tới, bất động sản quận 12 có sức bật tăng giá cao vì giá khu vực này hiện chỉ bằng 60% - 65% so với mức giá chung của thị trường. Hơn nữa, với các chính sách phát triển đô thị hóa vùng ven quận 12 sẽ khiến sức nóng của khu vực này dự gia tăng manh mẽ.

Giao dịch ở phân khúc cao cấp sụt giảm mạnh, thanh khoản kém

Mặt khác, báo cáo, đánh giá của một số đơn vị cũng đề cập đến một số thay đổi trong cơ cấu ngành bất động sản sau những diễn biến của đại dịch Covid – 19.

Cụ thể, theo báo cáo ngành của SSI, các chung cư cao cấp có giá bán trung bình trên 60 triệu đồng/m2 ghi nhận lượng giao dịch giảm đến 30% trong 6 tháng đầu năm nay.

Bên cạnh đó, các căn hộ có giá thuê cao trên 1.000 USD/căn/tháng bị ảnh hưởng nghiêm trọng bởi dịch bệnh. Giá chào thuê trung bình giảm 20-25% bởi nhiều yếu tố: Thiếu vắng nhu cầu từ người thuê, giảm khách du lịch nước ngoài, khoản chi tiêu cho thuê nhà bị cắt,… Do vậy, lợi suất cho thuê căn hộ trung bình giảm 0,3-0,5 điểm cơ bản so với mức trước dịch. Lợi suất ở TP HCM dao động 4,5-6,2%, còn Hà Nội khoảng 4-5,4% mỗi năm.

Dù vậy, kết quả khảo sát của SSI cho thấy, khoảng 38-40% người dân trong nước vẫn coi bất động sản là kênh đầu tư an toàn. Việc làm tại nhà không phải là yếu tố ảnh hưởng đáng kể đến việc mua bất động sản nhà ở.

Còn theo ghi nhận của Batdongsan.com.vn, giao dịch ở phân khúc chung cư tại TP HCM diễn ra khá sôi động trong tháng 10 vừa qua nhờ sự xuất hiện của nhiều dự án mới. Thị trường đón nhận thêm gần 8.580 căn hộ sơ cấp chào bán mới, cao hơn nhiều so với nguồn cung mở bán ở tháng trước đó.

Nguồn cung mới đổ mạnh vào thị trường sau một thời gian dài khan hiếm khiến nhu cầu tìm kiếm căn hộ tại TP HCM tăng 1% so với tháng 9. Tuy nhiên, người mua nhà chủ yếu tìm dòng sản phẩm căn hộ bình dân, còn loại hình cao cấp lại không ghi nhận sự gia tăng tìm kiếm.

Thực tế, thị trường đã xuất hiện những dự án hạng sang có giá lên tới hàng trăm triệu đồng/m2. Có thể kể đến như một dự án căn hộ cao cấp tại quận 9 mới được mở bán mới đây.

Tuy nhiên, theo số liệu thống kê từ các đơn vị nghiên cứu cho thấy, phân khúc chung cư cao cấp đang rơi vào tình trạng “ế ẩm”, người mua nhà và các nhà đầu tư không  mặn mà khiến thanh khoản căn hộ cao cấp rất thấp trong khi nguồn cung khá dồi dào. Thậm chí xảy ra hiện tượng “bán tháo”, “cắt lỗ” căn hộ hạng sang trên thị trường thứ cấp…