Nhiều dự án đô thị biển rơi vào tay nhà đầu tư không xứng tầm

Đó là quan điểm được TS. Đỗ Thiên Anh Tuấn - Đại học Fulbright Việt Nam, đưa ra tại hội thảo “Sức hút đô thị biển” do Báo Đầu tư tổ chức mới đây tại TP.HCM.

Theo các chuyên gia địa ốc, những tháng cuối năm 2020 rất nhiều dự án bất động sản biển, đô thị biển với quy mô hàng trăm, hàng ngàn hécta được công bố dồn dập thời gian qua.

Nhiều dự án, nhiều công trường chưa nghỉ một ngày thi công dù trong cao điểm dịch Covid-19. Điều này vừa khẳng định sức sống tiềm tàng của các chủ đầu tư, vừa cho thấy tầm nhìn của các doanh nghiệp trong việc chuẩn bị cho một tương lai phát triển bùng nổ các sản phẩm đô thị biển.

Là đơn vị nghiên cứu thị trường, ông Phạm Lâm - Tổng giám đốc DKRA Vietnam, cho biết những năm gần đây đã xuất hiện nhiều loại hình bất động sản mới và rất đa dạng. Đặc biệt là sự lớn mạnh của thị trường và doanh nghiệp nội địa chiếm ưu thế tuyệt đối.

Một số chủ đầu tư lớn chiếm lĩnh thị trường như Vingroup, Sun Group, CEO Group, BIM Group, Novaland, FLC… và thị trường đang bùng nổ nguồn cung, đặc biệt là condotel. Điều này cho thấy sự lớn mạnh của thị trường và doanh nghiệp.

Dự báo triển vọng đô thị biển trong thời gian sắp tới, ông Phạm Lâm cho rằng, bất động sản biển hiện nay không chỉ đơn thuần là biệt thự và condotel trong resort, mà đã phát triển nhiều loại hình sản phẩm khác nhau.

Đồng thời, các dự án cũng ngày càng quy mô hơn, là những khu đô thị biển từ vài trăm đến hàng ngàn hecta. Cùng với đó, những thị trường quen thuộc như Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Thuận, Nha Trang, Quảng Nam, Đà Nẵng, Phú Quốc, Hạ Long vẫn là nơi duy trì thế mạnh du lịch từ cảnh quan môi trường thiên nhiên, di sản văn hóa - lịch sử,…

Đồng thời, những thị trường mới như: Ninh Thuận, Phú Yên, Bình Định, Quảng Ngãi, Huế, Quảng Bình, Quảng Trị,… với lợi thế thiên nhiên, môi trường còn hoang sơ, chưa bị khai phá nhiều nên sẽ thu hút du khách.

Cùng lúc đó, các chủ đầu tư lớn đang đổ bộ vào đây với năng lực triển khai dự án tốt hơn từ: Quy mô dự án, quy hoạch bài bản các phân khu chức năng, hạ tầng tiện ích,… đặc biệt là tạo ra thêm các giá trị mới cho du lịch và phát triển đô thị.

Để thị trường phát triển bền vững, ông Lâm đưa ra kiến nghị cần định vị lại thị trường bất động sản biển, xác định đây có phải là phân khúc để mua đi bán lại các sản phẩm như đầu tư bất động sản nhà ở hay không.

Ngoài ra, cần phải quy hoạch đô thị bài bản, đầy đủ, chức năng, đồng bộ, kết nối giao thông. Trong đó, bảo vệ môi trường và di sản văn hóa/lịch sử cũng như di sản thiên nhiên là vấn đề cần đặc biệt lưu tâm.

Liên quan đến vấn đề pháp lý, ông Lâm cho biết cần sớm hoàn thiện quy định cho các loại hình sản phẩm mới.

Còn ở góc nhìn chuyên gia, TS. Đỗ Thiên Anh Tuấn - Đại học Fulbright Việt Nam phân tích, Việt Nam đứng thứ 3 trên thế giới về tốc độ tăng trưởng giới siêu giàu giai đoạn 2012 - 2017. Forbes dự kiến tốc độ tăng trưởng trong giới siêu giàu tại Việt Nam là 170% vào năm 2026.

Theo đó, số lượng người có nhu cầu đi nghỉ dưỡng ra ngoài thành phố vào cuối tuần tăng lên, đặc biệt là nhờ vào hệ thống đường xá, cao tốc mà có thể di chuyển dễ dàng và thuận lợi hơn. Ngoài việc nghỉ dưỡng, second home còn là một kênh đầu tư hiệu quả cho dòng tiền nhàn rỗi của nhà đầu tư.

Một cơ hội được ông Tuấn chỉ ra nữa là đến từ dân số già. Bởi dân số già hóa với sức khỏe, an sinh và năng động cả về kinh tế và xã hội có thể có những đóng góp không ngừng cho xã hội. Du lịch chăm sóc sức khỏe cho người già và du lịch hưu trí sẽ có cơ hội phát triển.

Tuy nhiên, ông Tuấn cũng cho rằng, hiện rất nhiều tài sản, tài nguyên du lịch của Việt Nam đang được phân bổ cho những nhà đầu tư không xứng tầm. Những nhà đầu tư này không có tiềm lực về tài chính, không có kinh nghiệm cũng như tham vọng đủ lớn để đưa tài nguyên địa phương phát triển trở thành tài sản quốc gia.

“Sau khi được địa phương phân bổ một tài sản, họ rào lại, bán vé thu tiền và chấm hết”, ông Tuấn nói. Theo ông, để phát triển được các đô thị biển bài bản cần những doanh nghiệp tốt có năng lực quản trị, tiềm lực về tài chính cũng như tham vọng lớn.

“Nhìn vào khu du lịch thác Camly rất chua xót, mất luôn cả tài nguyên không thể phục hồi”, ông Tuấn lấy ví dụ, từ đó đưa ra nhận định về các khu đô thị biển phải đi cùng các tiện ích thương mại, lưu trú, thể thao thay vì theo cách tiếp cận thông thường là xây tòa nhà rồi gom cộng đồng dân cư vào sống hỗn tạp rồi gọi đó là đô thị.

“Phải có những doanh nghiệp biết nghĩ lớn, làm lớn để trở thành “con sếu đầu đàn” dẫn dắt nền kinh tế”, ông Tuấn chia sẻ và cho rằng cần có một số ưu tiên về chính sách của Nhà nước như thúc đẩy công nghiệp hóa “không khói”.

“Phát triển đô thị hóa cần có trọng tâm và cần có chiến lược đối với già hóa dân số. Đồng thời, cũng cần phải sớm hoàn thiện các chính sách về quy hoạch, đất đai, sở hữu tài sản, pháp lý… và không ngừng thúc đẩy đầu tư cơ sở hạ tầng, đào tạo nguồn nhân lực”, ông cho biết.

Chuyên gia của Đại học Fulbright Việt Nam cũng nói thêm, trong câu chuyện cung cầu, chúng ta đang thừa về số lượng nhưng thiếu về mặt chất lượng. Tức là chúng ta phát triển rất nhiều, các nhà đầu tư không có năng lực cũng tham gia vào tạo ra những sản phẩm thiếu chất lượng yêu cầu của thị trường.

Theo ông Tuấn, nhiều chủ đầu tư đang phát triển dự án với bức tranh đơn sắc, thiếu đi sự thu hút. Trong khi đó, đô thị phải có bản sắc, phải có môi trường sống tốt.