TS. Cấn Văn Lực: Nguồn vốn cho thị trường bất động sản sẽ hồi phục mạnh năm 2021

Nguồn vốn cho thị trường bất động sản sẽ hồi phục

Tại hội thảo "Sức bật từ các đại đô thị" do tạp chí Nhà Đầu Tư tổ chức, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV cho biết mặc dù năm nay còn nhiều khó khăn thách thức nhưng về cơ bản, các nguồn vốn tài trợ cho thị trường bất động sản (BĐS) vẫn còn nhiều khả năng phát triển. 

Bước sang năm 2021, ông Lực dự báo nguồn vốn này sẽ hồi phục mạnh mẽ do nhiều yếu tố. Trước hết, kinh tế tăng trưởng và khả năng tăng thu nhập của người dân; dòng vốn FDI tiếp tục được thu hút mạnh nhờ xu hướng chuyển dịch đầu tư và các hiệp định thương mại tự do FTA có hiệu lực và đi vào thực thi hiệu quả.

Đồng thời, thị trường chứng khoán Việt Nam kỳ vọng được nâng hạng trong 1 - 2 năm tới, cùng với Luật Chứng khoán sửa đổi có hiệu lực từ 1/1/2021 sẽ tạo điều kiện thúc đẩy thị trường trái phiếu doanh nghiệp và vốn đầu tư tư nhân phát triển, kể cả các quỹ tín thác đầu tư BĐS. 

Quan điểm này dựa trên cơ sở thực trạng dòng vốn đổ vào thị trường BĐS thời gian vừa qua. Về nguồn vốn tín dụng bất động sản, theo NHNN, đến cuối tháng 6, quy mô đạt 1,6 triệu tỷ đồng, chiếm 19% tổng dư nợ của nền kinh tế (không kể cho vay xây dựng).

Trong đó cho vay nhà ở chiếm 63%, còn lại là tín dụng kinh doanh BĐS. Trong 6 tháng đầu năm, tín dụng BĐS tăng khoảng 1,5%, thấp hơn mức tăng trưởng chung là 3,26%.

Về nguồn vốn tư nhân, số liệu thống kê cập nhật đến tháng 8 cho thấy vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp BĐS niêm yết đạt 397.000 tỷ đồng, giảm 2% so với đầu năm.

Số doanh nghiệp kinh doanh BĐS thành lập mới đạt 3.620 doanh nghiệp, giảm 24% và doanh nghiệp kinh doanh BĐS tạm ngừng hoạt động tăng 98% so với cùng kỳ.

Về nguồn vốn FDI, 8 tháng đầu năm đạt 2,87 tỷ USD, chiếm 15% tổng vốn FDI đăng ký, tăng 24% so với cùng kỳ. Vốn FDI vào BĐS đứng thứ 3 sau lĩnh vực chế biến chế tạo và sản xuất điện.

Về nguồn vốn trái phiếu, đến hết 7 tháng đầu năm, toàn thị trường phát hành 174.000 tỷ đồng trái phiếu, tăng trưởng 50%; trong đó doanh nghiệp BĐS phát hành 86.000 tỷ đồng, chiếm gần 50% tổng lượng phát hành (theo SSI). 

Về nguồn vốn ngân sách, ông Lực cho rằng chính phủ không trực tiếp tài trợ cho thị trường BĐS mà chỉ tham gia thực hiện các chính sách hỗ trợ như chính sách nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp.

Theo số liệu thống kê, nguồn vốn hỗ trợ cho chính sách nhà ở xã hội hiện nay chỉ có khoảng 3.000 tỷ đồng tại các quỹ phát triển nhà ở xã hội Hà Nội, TP HCM và tại ngân hàng chính sách xã hội.

Trong năm 2020, ông Lực dự kiến nguồn vốn này có thể tăng thêm 3.000 tỷ đồng. Chính phủ đã giao Bộ KHĐT chịu trách nhiệm cân đối nguồn vốn này từ ngân sách nhằm tiếp tục hỗ trợ cho vay nhà ở.

Bên cạnh đó, nguồn vốn đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng cũng được coi là nguồn vốn tích cực có tác động đến thị trường bất động sản.

Năm 2020 - 2021, giải ngân vốn đầu tư công đang được đẩy mạnh, kỳ vọng góp phần thúc đẩy lĩnh vực xây dựng và BĐS (bao gồm cả lợi ích lan tỏa từ việc CSHT được nâng cấp lên). 

Xu hướng phát triển đại đô thị

Đánh giá thị trường chung, ông Lực nhận định ngày càng có nhiều dự án đại đô thị quy mô lớn, nổi bật có thể kể đến như Phú Mỹ Hưng (quận 7, TP HCM), Ecopark (Hưng Yên), Vinhomes Ocean Park (Hà Nội). Các đại dự án này được đánh giá thay đổi diện mạo địa phương, có quy mô trên 400 ha với hạ tầng, tiện ích đa dạng và đồng bộ. 

Ông Lực chỉ ra rằng quá trình đô thị hóa tại Việt Nam diễn ra nhanh trong thời gian qua. Theo số liệu thống kê năm 2009, tỷ lệ đô thị hóa của Việt Nam mới đạt 29% thì đến năm 2019 tỷ lệ đô thị hóa đã đạt khoảng 39% với dân số thành thị ước đạt 33 triệu người, chiếm 34% dân số của cả nước.

Theo dự thảo Chiến lược phát triển đô thị Việt Nam giai đoạn 2021-2030, mục tiêu tỷ lệ đô thị hóa toàn quốc sẽ đạt từ 50 - 52% đến năm 2030.

Theo tính toán của nhóm nghiên cứu từ NCIF (Bộ KHĐT), nhiều khả năng Việt Nam sẽ đạt tỷ lệ đô thị hóa khoảng 45% đến năm 2030. Quá trình đô thị hóa sẽ tiếp tục diễn ra mạnh mẽ trong giai đoạn tới là động lực phát triển mạnh mẽ cho thị trường bất động sản, đặc biệt là các dự án đại đô thị.

Tuy nhiên để các đại đô thị phát triển mạnh mẽ hơn nữa, cần tiếp tục hoàn thiện thể chế thị trường bất động sản và các lĩnh vực liên quan, nhất là sửa đổi Luật Đất đai, hướng dẫn Luật Doanh nghiệp sửa đổi, Luật Đầu tư và Luật chứng khoán sửa đổi; nghiên cứu cơ chế, hình thức đánh thuế tài sản bất động sản.

Ngoài ra, vị chuyên gia này kiến nghị cần tiếp tục nghiên cứu hoàn thiện, tinh gọn thủ tục hành chính đối với việc triển khai đầu tư dự án bất động sản. trong đó cần công bố rõ ràng các quy trình công việc, đảm bảo tính khả thi có thể thực hiện được cho nhà đầu tư và các thành phần liên quan.

Nội dung quy trình, thủ tục công bố cũng cần làm rõ hơn nhiệm vụ, quyền hạn và trách nhiệm phối hợp giữa các đầu mối quan quan quản lý nhà nước.

Nhà nước cần có cơ chế chính sách phù hợp tạo điều kiện, định hướng nhà đầu tư trực tiếp tham gia phát triển các dự án đại đô thị trong các quy hoạch đô thị đã được phê duyệt, tránh tình trạng quy hoạch treo do thiếu đầu mối thực hiện hoặc không đủ nguồn lực thực hiện.