Các 'chiêu thức' huy động vốn của doanh nghiệp địa ốc khi thị trường bất động sản gặp khó

Phát hành trái phiếu

Theo các chuyên gia, từ năm 2018 đến nay, khi dòng vốn tín dụng đổ vào bất động sản bị siết chặt, thị trường luôn rơi vào tình trạng khát vốn. Trong bối cảnh đó, các doanh nghiệp địa ốc đã tìm đến các kênh khác để huy động vốn.

Trong đó, trái phiếu doanh nghiệp là một kênh phổ biến khi thời gian gần đây, nhiều doanh nghiệp địa ốc đã đã ồ ạt phát hành trái phiếu nhằm giải tỏa cơn “khát vốn”. Theo báo cáo Thị trường trái phiếu doanh nghiệp 6 tháng đầu năm 2020 của VNDIRECT, bất động sản và ngân hàng là 2 lĩnh vực huy động vốn qua kênh trái phiếu lớn nhất.

Trong đó, trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đang là lĩnh vực phát hành chiếm tỷ trọng lớn nhất trên thị trường. Theo trung tâm Phân tích và tư vấn đầu tư SSI, ngành bất động sản đang dẫn đầu với tỷ trọng phát hành TPDN lên tới 35%. So với cùng kỳ, tổng giá trị phát hành của các doanh nghiệp bất động sản tăng 197,6% lên gần 60 nghìn tỷ đồng.

Cụ thể, trong quý II/2020, các doanh nghiệp bất động sản phát hành 47,2 nghìn tỷ đồng, tăng gần gấp đôi so với lượng phát hành quý I/2020 và cùng kỳ 2019. Lũy kế 6 tháng năm 2020 có 71,6 nghìn tỷ đồng trái phiếu bất động sản được phát hành, tăng 57,5% so với 6 tháng năm 2019.

Đáng chú ý, hầu hết các đơn vị có lượng trái phiếu phát hành lớn từ đầu năm đến nay đều là các “ông lớn”, được biết đến là các đại gia giàu có bậc nhất trên sàn chứng khoán.

Nổi trội trong đó là nhóm các doanh nghiệp bất động sản với đơn vị có giá trị trái phiếu phát hành nhiều nhất hiện nay là Vin group (15.000 tỷ dồng), tiếp đến Sovico (13.000 tỷ), TNR Hodlings Vietnam (9.716 tỷ),…

Cùng với sức nóng của cuộc đua phát hành trái phiếu, là cuộc đua tăng lãi suất trái phiếu. Đáng chú ý nhất trong đó là Apec Group thông báo phát hành3.000 tỷ trái phiếu với lãi suất lên tới 18%. Đây được xem là trái phiếu có mức lãi suất cao bậc nhất trong nhóm trái phiếu bất động sản trên thị trường hiện nay.

Với con số 18%/năm, mức lãi suất Apec Group đưa ra cao gấp đôi so với mặt bằng chung lãi suất trái phiếu đang ở mức 9,3%/năm. Riêng đối với lĩnh vực bất động sản, Apec Group đã “vượt mặt” hầu hết các “ông lớn” đang chi trả mức lãi suất cao hiện nay như Novaland, City Garden, Phát Đạt, Vinhomes…

Trước đó, 6 tháng đầu năm 2020, Vinhomes phát hành 12.000 tỷ đồng trái phiếu với lãi suất bình quân 9,65%. TNR Holdings phát hành hơn 8.300 tỷ trái phiếu trong với lãi suất bình quân 10,9%. Novaland phát hành hơn 2.500 tỷ với lãi suất chỉ 10,6%.

Lãi suất phát hành trái phiếu của Phú Long, Hưng Thịnh Land cũng dao động trong khoảng 10-11%, cao nhất là City Garden khoảng 13%/năm, tiếp theo là các lô phát hành với lãi suất 13%/năm của công ty CP Đầu tư IDJ Việt Nam, Công ty CP Phát triển BĐS Phát Đạt, Công ty CP Thủy điện Nậm La…

Lý giải về việc các công ty đua nhau phát hành trái phiếu trong thời gian qua, Công ty Chứng khoán SSI cho rằng, việc siết chặt quy định phát hành trái phiếu doanh nghiệp kể từ 1/9/2020 theo Nghị định 81 khiến các doanh nghiệp phải tăng tốc phát hành trái phiếu trong quý 2 nhằm kịp huy động vốn trước khi các điều kiện phát hành bị “siết”.

Theo các chuyên gia, TPDN là một kênh đầu tư mới đối với nhiều nhà đầu tư cá nhân, bên cạnh những kênh đầu tư phổ biến bao gồm vàng, ngoại tệ, bất động sản, cổ phiếu. Đặc điểm của mỗi loại hình đầu tư này là lợi suất kỳ vọng càng lớn, rủi ro càng cao.

Do đây là kênh đầu tư còn nhiều lỗ hổng quản lý, mang lại những rủi ro cho cả doanh nghiệp và nhà đầu tư nếu chạy theo lãi suất quá cao, nên Nghị định 81/2020/NĐ-CP có hiệu lực từ 01/09/2020 góp phần điều chỉnh thị trường.

Trong đó, đáng chú ý là khoản mục yêu cầu dư nợ TPDN phát hành riêng lẻ tại thời điểm phát hành (bao gồm cả khối lượng dự kiến phát hành) không vượt quá 5 lần vốn chủ sở hữu theo báo cáo tài chính quý gần nhất. Do vậy, sau ngày 01/09/2020, giá trị phát hành TPDN có thể sẽ có xu hướng giảm so với 8 tháng đầu năm nay.

“Gọi vốn” qua hợp tác kinh doanh, bán sản phẩm cam kết lãi suất cao

Thị trường bất động sản khó khăn từ cuối năm 2019, tiếp đó sự bùng phát và lan rộng của dịch Covid – 19 đến nay đã khiến nhiều doanh nghiệp hụt hơi. Ðói vốn, không ít ông lớn địa ốc phải xoay xở tìm cách bán hàng, gọi vốn bằng các hình thức hợp tác kinh doanh, tung ra thị trường các sản phẩm bất động sản cam kết lãi suất cao…

Điển hình như thời gian gần đây, trên các diễn đàn bất động sản xuất hiện nhiều thông tin mời chào mô hình hợp tác kinh doanh nhà trọ của một công ty, với phương thức đầu tư góp vốn 40 triệu đồng sở hữu một phòng trọ.

Theo các thông tin quảng cáo, với mức giá thuê 1,5-1,7 triệu đồng/phòng mỗi tháng, lợi nhuận mà người tham gia nhận hàng tháng là 1,2 triệu đồng suốt trong 30 tháng. Sau khi hợp đồng kết thúc, nhà đầu tư nhận lại khoản vốn 40 triệu đồng. Nhà đầu tư không phải vận hành, quản lí nhà trọ.

Ngoài mô hình gọi vốn 40 triệu đồng, công ty gọi vốn còn quảng bá suất đầu tư 600 triệu. Với số tiền ấy, nhà đầu tư sở hữu 15 phòng trọ. Lợi nhuận hàng tháng công ty trả cho nhà đầu tư là 18 triệu đồng, kéo dài trong 30 tháng. Sau 30 tháng, công ty trả vốn gốc 600 triệu đồng cho nhà đầu tư.

Mức cam kết lợi nhuận chung cho các nhà đầu tư góp vốn là 36%. Sau 12 tháng, nhà đầu tư có quyền thanh lí phòng trọ với mức lợi nhuận 25% mỗi năm. Giấy tờ của công ty minh bạch và công chứng hợp đồng.

Trước các thông tin mời chào rầm rộ các nhà đầu tư tham gia đầu tư nhà trọ này, các chuyên gia đã cảnh báo rủi ro đối với hình thức hợp tác kinh doanh này.

Nhiều chuyên gia đã chỉ ra những điểm bất hợp lí trong mô hình kinh doanh này. Theo đó, với mức lợi nhuận 36% dành cho nhà đầu tư, công ty phải phải đạt tỉ suất sinh lời trên 40% mỗi năm mới có thể trả lương cho nhân viên và chi phí vận hành. Đây là tỉ suất không tưởng với mô hình cho thuê nhà trọ. Vì vậy, các nhà đầu tư phải hết sức tỉnh táo, trước mô hình kinh doanh có lợi nhuận cao đến mức không tưởng này.

Bên cạnh hình thức hợp tác kinh doanh, một số đơn vị còn tung ra các sản phẩm khác liên quan đến bất động sản cũng có mức cam kết lợi nhuận cao.

Đơn cử như sản phẩm đầu tư tài chính - bất động sản Sunshine Fintech cam kết lợi nhuận 14-15%/năm. Ngoài khoản lợi nhuận đó, đơn vị phát triển ứng dụng còn quảng cáo, khách hàng mua chung bất động sản trên ứng dụng này với số tiền tối thiểu 100 triệu đồng còn được lợi từ việc tăng giá bất động sản.

Tương tự, dự án Revex của Công ty cổ phần Tập đoàn Thế Kỷ (CenGroup) cũng cho phép khách mua góp vốn mức tối thiểu từ 1 triệu đồng, lãi cam kết 10 - 14%/năm. Trong khi đó, nền tảng Real Stake hướng đến việc phát triển mô hình đầu tư mua chung nhà số tiền từ 30 triệu đồng cùng lời hứa hẹn mức sinh lời có thể lên tới trên 14%/năm.

Cam kết lợi nhuận là một hình thức bán hàng thường thấy trên thị trường bất động sản. Các chủ đầu tư lớn khi bán condotel, biệt thự nghỉ dưỡng thường kèm cam kết lợi nhuận mức phổ biến dao động 5-10% mỗi năm, trong 5-10 năm. Thậm chí có chủ đầu tư cam kết lên tới 12 – 15% để hút khách.

Kết quả là các chủ đầu tư thuận lợi bán hàng, huy động được hàng trăm, nghìn tỷ đồng. Tuy nhiên, chỉ sau 1-2 năm, nhiều chủ đầu tư condotel lớn tuyên bố không có đủ khả năng trả lợi nhuận như cam kết (Cocobay Đà Nẵng là một ví dụ điển hình), dẫn đến những vụ tranh chấp kéo dài, không hồi kết.

Một số chiêu “lách luật” huy động vốn trái phép

Thị trường bất động sản khó khăn, nguồn cung khan hiếm, trong khi nhu cầu ở của người dân gia tăng nên các doanh nghiệp ồ ạt tìm kiếm cho mình những quỹ đất để xây dựng dự án.

Tuy nhiên, nhiều doanh nghiệp BĐS hiện nay vì lý do muốn huy động vốn nhiều nhất đã bất chấp rao bán, nhận cọc giữ chỗ, huy động vốn… tại những dự án, hay thậm chí là những khu đất trống chưa đủ điều kiện kinh doanh theo quy định pháp luật.

Để “gọi vốn”, các chủ đầu tư sử dụng nhiều hình thức khác nhau như hợp đồng góp vốn hay suất đặt chỗ, đặt cọc giữ chỗ thay vì cung cấp hợp đồng mua bán. Một số dự án chưa công bố mở bán chính thức nhưng các môi giới đã chào bán đến khách các “suất ngoại giao” với mức giá thấp hơn giá chính thức chủ đầu tư đưa ra vào ngày mở bán.

Còn nhớ năm 2017, chiêu thức này từng được công ty địa ốc Alibaba áp dụng và gây xôn xao dư luận suốt một thời gian dài. Tự xưng là CĐT dự án khi chưa thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, chưa có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, thậm chí chưa thực hiện thủ tục lựa chọn CĐT dự án đất nền nhưng doanh nghiệp này vẫn huy động vốn bằng “phiếu đặt chỗ”.

Alibaba đã “vẽ” ra 48 dự án “ma”, bán gần 7.000 nền đất cho khách hàng với cam kết có sổ đỏ, cam kết mua lại sản phẩm, cao kết lợi nhuận cao theo quý, theo năm… chỉ trong 3 năm, Alibaba đã lừa hơn 2.500 tỷ đồng từ hàng nghìn khách hàng tại nhiều địa phương trên cả nước.

Alibaba đã “đánh” vào lòng tham của nhà đầu tư bằng thủ thuật bánh vẽ dự án, bánh vẽ quy hoạch, viễn cảnh hạ tầng hoàn thiện. Nhà đầu tư quá tham lợi nhuận, tin vào quảng cáo, lao theo những cam kết lợi nhuận “khủng” mà quên đi rủ ro đang rình rập…

Ngoài ra, nhiều doanh nghiệp “đói vốn” cũng đã “lách luật”, bất chấp việc dự án chưa đủ điều kiện mở bán vẫn tìm cách “bán lúa non” để huy động vốn. Có thể nói đây là một trong những cách huy động vốn phổ biến, thường được các doanh nghiệp địa ốc sử dụng nhất hiện nay.

Một số dự án vướng tai tiếng “bán lúa non” như Dự án Khu đô thị mới Đại Kim tại Hà Nội; Dự án Louis City Hoàng Mai, Hà Nội; dự án Hoà Bình New City tại TP Hòa Bình…

Tại TP HCM, nhiều dự án như Dragon Riverside City, Picity High Park, La Partenza Nhà Bè, West Gate, Smartel The Signial, Phúc Yên Prosper Phố Đông… cũng được các doanh nghiệp chào bán khi chưa đủ pháp lý, đẩy nguy cơ rủi ro về phía khách hàng.